《浙江省实施＜中华人民共和国消费者权益保护法＞办法》首次将商品房的买卖、物业管理、装修等内容列入消费者权益保护的范围之内。最近，因为公寓小区绿化面积与广告承诺不符，浙江绍兴的9位消费者依据这一《办法》，与房地产开发商较上了劲儿。

　 他们的房屋买卖、交付均在《浙江省实施＜中华人民共和国消费者权益保护法＞办法》之前。鉴于前些年乱发迷人的房地产广告，有人士认为，如果住户胜诉，将会使浙江许多的房产商“惹祸”；反之，对商品房开发中如绿化“缩水”等这种持续状态的侵权如何处理，也会给新的浙江省消费者权益保护办法提出新的课题。

　 这9位消费者是绍兴柯桥“蓝宝石”公寓的住户，公寓开发商是宁波开发区建设开发公司。他们的房产购于1994年、1995年。据住户之一王建良称，1993年、1994年、1995年开发商宁波建设开发公司于不同时间在《绍兴日报》刊登广告，声称“公寓区内有中央花园及河边宽敞绿化带和鹅卵石小道，公寓区遍植草皮及花木”，“高达45％的绿化率，令楼宇间绿树簇拥，芳草青青，保持良好的环境”，“小区布局合理，配套设施完善，绿化覆盖率达50％”。因为听信开发商的广告宣传，他们于1994年、1995年间先后购买了该房产，但入住以后，却发现根本没有广告中所称的“中央花园和绿化带”，而1999年下半年随着开发商二期工程的开工，整个小区绿化率只及30．2％。王建良说，尽管当时蓝宝石公寓的售价比同地段的商品房每平方米要高出几百元，但他在“高绿化率”的吸引下还是购买了这里的房子，“可如今，承诺变成了一句空话”。

　 王建良认为，开发商的行为无疑构成了广告欺诈。因为虚假广告欺骗，使自己误购了该房产，侵犯了自己作为消费者的合法权益。虽然购房发生在几年前，但小区绿化“缩水”侵权是一种持续的、而且至今依然还在发生的侵权，因此应当适用于浙江省新的消费者权益保护办法。

　 新修订的《浙江省实施＜中华人民共和国消费者权益保护法＞办法》今年1月1日起实行，其中第28条规定：因国家建设需要致使规划改变的除外，小区绿化率、房屋间距、容积率等外部环境以及其他配套设施与承诺（包括构成要约的商业广告）不相符的，应当根据消费者的要求负责退房，并承担其他民事责任。第51条规定：以虚假的广告、说明、标准、样品、演示等方式提供商品或者服务的，经营者应当根据消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用总额的1倍。

　 据了解，为维护自己的合法权益，王建良等9人曾投诉于绍兴县消费者协会，在协调未果的情况下，去年8月向绍兴县人民法院提起诉讼，要求被告宁波开发区建设公司赔礼道歉，赔偿经济损失。去年底被判败诉后，王建良等9人接着向绍兴市中级人民法院提起上诉。

　 开发商宁波开发区建设公司认为，双方既然签订的是住宅买卖合同，应当按合同纠纷审理。衡量合同双方权利义务的标准是合同，不是广告，双方签订的合同才是确立双方权利义务关系的惟一依据。他们辩称，在《绍兴日报》上发布的广告，只是一种要约邀请，是对“蓝宝石”公寓的介绍，因此广告的内容也就没有体现在双方签订的合同中，在法律上要约邀请对发布人并没有约束力。“蓝宝石”公寓买卖合同中双方没有绿化率的约定，保证50％的绿化率在合同上也没有确定是原告必须履行的义务。

　 宁波开发区建设公司并不认为自己有虚假广告。据介绍，“蓝宝石”公寓一期工程竣工后，小区的绿化率确实达到了50％。二期工程开工，小区的绿化率才比原先的50％有所下降。只是由于设计的变更，才导致现在绿化率的降低。根据国家有关规定，房产开发允许开发商对原先规划有所改动，“蓝宝石”小区设计的变更也经过有关部门的批准，因此自己并没有发布虚假广告。况且规划改动后，新建的二期包括已完工的一期工程绿化也符合国家规定的绿化率25％至35％的要求，因此自己的行为并没有违反国家的有关规定，更没有所谓的广告欺诈。

　 对住户要求的损失赔偿，宁波开发区建设公司也认为缺少法律和事实依据：第一、在商品房的价格组成中并没有包括绿化率，绿化率并不影响商品房的价格；第二、“蓝宝石”公寓小区即使没有达到当时广告中所宣称的绿化率，但对于小区住户来说并没有任何实际的损失。

　 针对宁波开发区建设公司的说法，几位住户认为，第一、广告并没有说明“蓝宝石”公寓小区绿化率一期是多少，到二期开发又是多少，说明广告说的是整个小区的绿化率。如果按照宁波开发区建设公司的这一逻辑，那么房地产开发商在开发房产时完全可以宣传自己的绿化率达到50％甚至90％，因为如果有一期、二期甚至三期的开发，其一期开发后未开发的空地完全都可以用来被宣传做绿化，到后来可以说由于设计的变更等原因导致了绿化率没有达到原来的宣传，这样的解释是站不住脚的。

　 第二、根据《浙江省实施＜中华人民共和国消费者权益保护法＞办法》第28条的规定，“蓝宝石”公寓二期开发，并非是国家建设需要，而是开发商为了多建房而变更设计，导致小区绿化率的下降，而这一变更开发商在广告发布前应当知道，因此其发布虚假广告是一种故意的行为，已构成事实上的广告欺诈。

　 第三、商品房的价格组成固然没有包括绿化率，但应到看到绿化率是消费者选购房屋的一个重要因素。也正因为这样，尽管比同地段房子价格高，他们还是在广告高绿化率的诱惑下购买了这里的房产。被告的说法，显然曲解了商品房的价格组成和住户损失，不能因为商品房价格组成中没有包括绿化率而就认定小区的住户没有损失。

　 有统计表明，房地产投诉已经成为当前消费领域的一大难点和热点，并有不断上升的趋势。专业人士认为，“蓝宝石”一案比较典型地反映了目前房地产广告中普遍存在的现象和问题。

　 杭州星韵律师事务所主任胡祥甫认为，发布广告允许有适当的夸张，但前提是消费者具有一般人的知识就能明显地认定，只有在这样的情况下才可以适当的夸张，才不构成广告欺诈，如果是对事实的夸张，应该构成广告欺诈。本案中，开发商发布的广告中宣称的公寓小区绿化率与实际相差近20％，显然对绿化率这一事实有着明显的夸大宣传。已经实行的《浙江省实施＜中华人民共和国消费者权益保护法＞办法》将商品房的买卖、物业管理、装修等内容列入消费者权益保护的范围之内，绿化“缩水”的侵权行为是一种持续的状态。由于宁波开发区建设公司的行为的连续性，因此应当适用《浙江省实施＜中华人民共和国消费者权益保护法＞办法》。

　 对房地产广告上关于房屋及配套设施的承诺未兑现，但又没有写入商品房购销合同中，开发商称这些承诺不具有法律效力。浙江省消协的工作人员认为，这种情况下，不管承诺内容是否载入商品房购销合同，只要是构成要约的广告承诺就具有法律约束力，必须得到兑现。否则消费者可要求退房，或者要求赔偿相应损失。

　 至发稿时止，法院尚未对该案作出判决。