别墅群出师未捷身先死

　 一个月来，青岛海边已经建好的数十幢别墅陆续被夷为平地。这既不是因为自然灾害，也没有行政干预，而是房地产开发商自己要推倒重建。

　 现在，别墅拆除活动仍在继续。有专家预计，在青岛，像这样的拆除“前无古人”，却“后有来者”。

　 正如它好听的名字“金都碧海山庄”那样，被拆除的别墅群位于青岛市东部崂山区的黄金海岸线上，分南北两区。

　 经过一个多月的拆除，北区的数十幢别墅大多已成了一堆瓦砾。废墟上，几幢尚未拆除的别墅在尘土中被轰鸣的机器包围着。

　 与之一路之隔的南区别墅群一片沉寂，杂草丛生。记者费尽周折才找到一位建筑公司的保管员。他告诉记者，这些别墅已建成多年，总共100多幢，一直卖不动。有几幢卖出去的，也没人来住。南区大约有50多幢别墅，现在就住着他和保安。

　 别墅群死于设计缺欠

　 “设计得不好，挨得又近。”保管员向记者解释别墅滞销的原因。在他的带领下，记者参观了其中一幢，站在楼上想看看风景，却发现举目看到的全是周围的别墅，邻居的活动尽收眼底。

　 青岛市建委的工作人员说，这次大规模别墅拆除，纯粹是市场行为。因为，这些别墅存在着规划和设计上的缺陷：楼间距太小，绿化率太低，建筑材料从今天看来也落伍了。

　 而青岛市规划局有关人士则否认了这种说法：规划上不存在问题，这是开发商自己的事。

　 金都碧海山庄由远东房地产开发公司开发。该公司宋先生告诉记者，别墅群建于1995年，当时别墅还少，不少房产“二道贩子”预先交了订金。不料，建好后，对方却变了卦，只要了相当于订金价值的房产。今天看，设计上确实存在一些问题。

　 开发商拆了别墅仍赚钱？

　 据说，导致后来事态发展的原因很多，但主要是还不上贷款，银行查封了一部分别墅。

　 上述别墅，被鲁信房地产开发公司买走。其后，该公司又从远东公司手中收购了北区剩余的其他房产。现在，要推倒北区别墅重建的正是鲁信公司。对南区别墅，鲁信公司也有收购的意向。

　 记者从青岛市规划局崂山分局了解到，新开发商准备重建的，不再是别墅，而是多层公寓。

　 据了解，金都碧海山庄别墅曾售价3000至4000余元／平方米，滞销后是否降价，尚不得知。而与之毗邻的瑞士花园多层公寓，均价5000多元／平方米。虽建成不久，售楼处却显示，100多套公寓已所剩无几。

　 如此规模的别墅群被拆在青岛尚属首次。普通市民均对此表示惋惜，不少人认为“房地产公司这回赔大了”。可当事人远东公司却对此三缄其口。

　 但当地建筑学专家认为，开发和拆除别墅群的两家房地产公司，后一家肯定要赚，前一家也不会赔。因为，数年间此处地皮增值迅猛，青岛承办2008年奥运会帆船比赛的利好消息更使之成了“黄金宝地”。据他们估计，此处地价已翻了几番甚至十几番。

　 市场终会规范开发行为

　 专家认为，没有市场调查，盲目上项目是大多数城市普遍存在的问题，房地产发展初期尤甚。

　 以金都碧海山庄为例，据专家目测，楼间距、绿化率应是符合规划标准的。但大家都觉得看上去很拥挤，是因为它与消费者的预期存在较大的距离。房地产开发商认为，别墅就是独立的房子，消费者却不认可。

　 建设部最近透露，我国目前个人购买商品住宅的比例接近94％。以个人为主体的住房消费格局，决定了房地产商要想挣钱就必须做市场调查。

　 有专家认为，别墅被拆，归根结底是市场不买账。金都碧海山庄不过开了个头，在它不远处的“东方之珠”别墅群和位于东部开发区的“爱丁堡花园”别墅群，很可能重蹈它的覆辙。

　 据说，这两个别墅群均已建成数年，但一直卖不去。爱丁堡花园是由环宇公司开发的，环宇公司很多房产的楼间距连国家标准都达不到，更有人戏言爱丁堡花园可以做一个“高级监狱”。

　 环宇公司曾是青岛当年引进的最大投资项目，但其运行的模式就是依靠贷款，突击买地，盖了楼卖不出去；仍然贷款，再盖。据传，其开发商已卷款出逃，大片难以出售的房子留给了银行。

　 青岛建工学院的徐教授称：“这是新时期的‘圈地运动’，是过去一些领导以城市建设为政绩导致的。”

　 他认为，规范房地产应首先规范政府行为。以前有种说法：“房地产挣的不是房产而是地产。”你买的地每亩50万元，我有可能只花20万元，就是盖了房子卖不掉，卖地照样赚。在“土地行为”不规范的情况下，房地产市场就不可能规范。

　 而现在，政府对土地公开拍卖，决定了房地产商必须正当经营，不能钻空子。此外，全国很多地方都对房地产公司的注册资金做了规定，青岛的新规定是必须在1000万元以上。这也使得以前“胆大就可以玩房地产”这种现象的生存空间越来越小。