全国首宗业主因在住宅区内被杀害，状告物业管理公司并向其索赔的案例（本报2001年6月4日以《20刀扎进物业管理“盲区”》为题曾做详尽报道），日前，深圳市中级人民法院作出终审判决。判决结果是：物业公司不具有对业主的人身、财产安全保护义务，不应承担民事赔偿责任。

　 1998年4月4日晚10时20分，家住深圳市笔架山庄3栋3楼的明某，开着奔驰车从外面回来，走到他住的3栋一楼楼道时，被埋伏在该栋楼空置的104房间里的两名歹徒杀害，两罪犯被抓获归案并被判处死刑。

　 2001年4月5日，明某家属以物业管理公司在提供服务的过程中存在着诸多过错，导致抢劫、杀人案的发生等为由，将笔架山庄的物业管理公司告上法庭，要求追究该公司责任，赔偿丧葬费、财物损失、收入损失共人民币139万元。

　 5月31日，深圳市罗湖区人民法院对此案作出判决，一审法院认为，被害人自交纳了物业管理费之日起，就与物业公司建立了事实上的服务合同法律关系。根据物业管理服务合同的性质、目的和行业习惯，避免住户人身、财产受到侵害，就成为此类合同的附随义务。

　 在此合同中，物业管理公司应该履行保护被害人人身、财产不受非法侵害的义务。由于刑事犯罪的突发性、不可预测性和犯罪手段的多样化，作为物业管理公司，尽管履行了这个义务，也不可能完全避免刑事犯罪事件在管理区内发生，对犯罪造成的危害结果，根据罪责自负的原则，必须由犯罪分子承担刑事和民事的法律责任。物业公司能够证实自己确实履行了保护住户人身、财产不受非法侵害的合同义务后，可以不承担责任。

　 但事实证明，物业公司对空置的3栋104房疏于管理，对可疑人员未引起应有的注意，是其工作的一大失误，这一失误将住户置于极不安全的境地，物业公司没有全面、认真地履行合同义务，应当承担违约责任。酌情判处被告物业管理公司赔偿被害人家属10万元。

　 笔架山庄物业公司不服一审法院判决，提起上诉，理由是：根据《物业管理合同》的约定，公司不具有对笔架山庄全体业主或非业主使用人的人身、财产安全保护、保管的义务，而该案的损害结果发生原因是因为犯罪行为所致。而且公司在提供物业管理服务中并无违约或过错，不应对犯罪分子造成的血案承担任何民事责任。

　 二审法院审理后认为，物业公司在该案中对笔架山庄的全体业主及非业主使用人尤其是该案中的被害人的人身、财产安全不负有法定义务、合同约定的义务，亦不负有附随义务，对犯罪行为造成的危害后果，根据罪责自负的原则，应由犯罪分子承担刑事和民事的相关法律责任。该公司在该案中已经认真履行了《物业管理合同》所确定的义务，不应承担民事赔偿责任。