中央电视台的一间演播室里，著名房地产开发商潘石屹和律师秦兵激烈地辩论着。

　 前者的作品，是京城有名的现代城；后者的作品，则是针对人们司空见惯的售房陷阱为消费者起草的《204条购房合同补充协议》。

　 抖动着电视台事先发放的“204条”，潘石屹问：“秦律师，你认为这能被建设部采纳吗？里面的条款，比如‘水温不达标就可以退房’，假如你拧开水龙头一试，温度正好比规定的低了1℃，你就要求退房吗？”

　 秦兵：我在“204”条里说的，都是最低要求。你所说的“低1℃就要求退房”，是个极端的例子。事实上，业主这样做，法官也不会支持。

　 潘石屹：我敢肯定，没有一个开发商敢用你的“204条”。秦律师，你如果到我这里来，我只能说，“请先喝杯茶，然后请走吧……”

　 “204条”：开发商的攻击目标

　 “一次本该通向快乐和幸福的消费行为，居然会成为前途莫测的历险———这就是购房。”这是一位业主在网上对“购房”的定义。

　 据悉，面对越来越多的房地产官司，这句话竟成为经典，在业主中广泛流传。同时流传的，还有律师秦兵的“204条”。

　 其实，“204条”不是官方文件，而是北京隆安律师事务所律师秦兵向消费者提供的购房建议。

　 秦兵说，从1998年初开始，他对大量房地产案例进行了分析，由此，对中国、特别是北京的房地产预售制度进行了深入研究。

　 他将每个案件都作为一个项目进行管理，把合同作为一个项目中的技术约束条件，最后的结果，就是诞生了《204条购房合同补充协议》。目前，这份合同在其管理下，平均每个月都有新的版本出现。

　 事实上，“204条”从诞生开始就遭到了开发商、房地产销售人员甚至律师的强烈反对。秦兵出差到广州，惊奇地发现，一些同行甚至能够背出“204条”的某些条款；而他去一些地方宣传“204条”，人还没有回来，律师同行的告状信已经寄到了北京律师协会。理由是：扰乱当地房地产市场，煽动消费者结社。

　 央视演播室的那场对话，也证实了上述现象。那是一个关于“买方是按建筑面积计算好还是按使用面积计算好”的讨论，除秦兵和潘石屹两位主角外，主持人还请了8位“监督员”，分别是业主代表、记者、房地产开发商、销售人员、律师。对话进行中，监督员可以表示对嘉宾观点的支持或反对。

　 节目录制的一个半小时中，房地产开发商始终支持潘石屹，业主、记者始终支持秦兵。

　 当对话涉及“204条”时，原先支持秦兵的一位女律师转向了潘石屹，而本来支持潘石屹的一位售楼代表投奔了秦兵。售楼代表的理由是：“秦兵要求开发商讲诚信，最终受益的是我们自己”；女律师则幽默地说：“我是看潘先生太孤单了。”

　 “204条”能否躲过明枪暗箭

　 5年以来，秦兵一直在接房地产官司。其中，有些商品房欺诈让他哭笑不得。

　 一个售楼广告说“楼前5米有一条林荫大道”。住了一段时间，业主怎么也找不到林荫大道，只在很远的地方发现了一条3米多宽的小路，就质问开发商为什么欺诈。开发商理直气壮地说：这条路的名字就叫“林荫大道”。

　 秦兵说：“还有的售楼广告说：‘距天安门10分钟’，却不告诉你怎么走10分钟才能到。事实上，要想10分钟赶到，你得在半夜车少的时候，以奔驰车的速度，有警车开道才行。”

　 按秦兵的说法，目前房地产市场陷阱太多，一旦进入，你就会陷入纠纷，与你的身份、地位几乎没有关系。

　 “我们的立法缺陷很多。”秦兵说，在房地产领域，有立法需求的人进入不了立法阶层，消费者权益难以得到保证。打个比方，现在立法离消费者最远，离开发商最近。最明显的例子是，太多有关政府部门的人，一旦离职就去做开发商。而有些法律，就是行业主管部门起草的，他们往往有意无意地倾向开发商，为自己留一条后路。

　 秦兵举例说，去年建设部颁布了《商品房销售管理办法》，规定“广告不写入合同，不作为合同依据”。这与《合同法》相违背。因为，广告本来就是一种要约邀请，是开发商的承诺。不写入合同，实际是纵容开发商欺诈。

　 主体不平等、没有操作性、降低效率、矫枉过正，这几乎是所有开发商对“204条”反对或不屑的理由。潘石屹认为，“204”规定的内容太多，比如，等电梯超过一定时间可以退房，小区噪音多少分贝就可以退房，马路达不到一定宽度就可以退房……开发商和消费者约定的任何一条达不到都可以退房。有哪个开发商能做到，又有哪个开发商会愚蠢到愿意签这些条约呢？

　 “开发商总说差一点消费者就会退房，实际上他们往往差得很多。我接的案子中，有一个合同中约定水温是80℃，业主入住后才发现，一开始水温20℃，两小时后40℃，永远也达不到80℃。在这个小区，一吨水28元，因为达不到温度，他一个月要多用水，浪费1000多元。面对这种欺诈，消费者难道不应该退房吗？”秦兵问。

　 在秦兵看来，“204条”中，每一条都是对消费者最低权益的保护，是最低要求，可为什么开发商看来却是不正常的要求呢？”

　 秦兵说：“在经验、信息、知识方面，消费者永远也比不上房地产商。‘204条’是我们提出的最理想状态，虽然不是斩断欺诈恶魔的利剑，至少消费者知道自己有哪些权利。”

　 在那个演播室里，潘石屹对秦兵说：“我敢肯定，没有一个开发商愿意和你签204条。”秦兵也肯定地对潘石屹说：“不但有人签了，而且有的远远超过‘204条’。”

　 据媒体报道，在北京，一位业主在购买“御景江山”项目房子时，由秦兵代理和开发商签订了191条补充协议，内容足足有11页。

　 御景江山项目开发商有关负责人说，虽然从专业角度分析，“204条”对开发商来讲有许多不合理的要求，但在目前房地产纠纷日益增多的前提下，对消费者提出以“204条”作为补充协议，表示可以理解。

　 但他也表示，在与客户就此谈判时，双方都耗费了许多精力。为此，该公司以这种方式签订补充协议的现象今后将不再出现。

　 与很多关心“204条”是否能被开发商完全接受的人想法不同，秦兵并不在乎到底签订了多少条，因为“条款数量没有实际意义。如果能够保护当事人的利益，哪怕只签订了10条补充协议，我们也算成功”。

　 目前最好不要买房？

　 秦兵不是悲观主义者，但他对目前房地产市场确实很悲观。当记者请他对买房主体———年轻人提出一些建议时，他的回答是“最好不要买”。

　 秦兵认为，目前是中国50年以来第一次商品房消费需求高峰，因此，价格被抬得出奇地高。但买房如同炒股，高价进入往往会被套牢。如果一定要买，可以再等3至5年，房价肯定会降。

　 他同时建议，应该多搜集相关信息，特别是关于自己选中的房产项目的争议信息；不要买期房，以他5年多的律师经验看，期房并不像宣传的那样便宜；如果经济上能够承受，最好请专业律师。

　 秦兵说，自己在宣传“204条”、建议别人聘请律师时，最不愿意看到的，就是别人误解自己是在自我推销。“你可以不相信，但你现在不聘请律师，恰恰是给我们的未来提供机会。因为你将来很可能会遇到房产官司，那时的律师费会比购房时的律师费高得多”。