■没名没分，业委会无奈物业

　 ■出头挨打，自家事也不敢管

　 ■鬼子抗日，制度设计是悖论

　 被中断了一个多月的北京九龙花园业主委员会筹备工作，终于在聘请了一位外来顾问后重新启动。尽管目前的组建工作仍困难重重，但这位外来者———朝阳园业委会主任舒可心———却多多少少给业主们带来了点希望。

　 据九龙花园业委会筹备组的一名成员透露，筹备工作被中断，主要是因为5月14日该小区临时业委会主任李建国被几个“打手”打成重伤后，小区内几乎“没人再愿接这个费力不讨好的差事”。

　 请“外人”隐蔽自己

　 “最让我们为难的是，自从李建国被打后，没人愿意再为业委会的工作牵头。”九龙花园一位业主对记者说，“当我们无法捍卫自己的权益时，只能求助于外援。”

　 据调查，目前北京市住宅小区在业主委员会主任的人选上陷入僵局的远不止九龙花园一家。

　 此前，有房地产专家分析，业委会主任的地位、酬劳没有明确的法律保障，是影响业主们担任这一角色积极性的主要原因。根据现行法规，业委会既不是独立的法人实体，也没有社团组织的地位，更不能单设财务。无名无分使业委会的工作困难重重。

　 “我们一没经验，二没时间，相比之下，从外面聘请一位有经验的顾问对我们更有利。”一位业主说。

　 她说，“打人事件”已在业主心中留下了永久的伤痛。业主们都想维护自己的权利，但心里总感到害怕，因为“谁领头谁挨打，结果谁也不愿出头”。

　 北京隆安律师事务所律师秦兵表示，业主被打事件接连发生，而相关部门却做无事状难以理解。

　 这位以起草《204条购房合同补充协议》而在京城房地产界声名鹊起的律师说，业主是社区的法定主人，法理上对物业公司的聘用有绝对权力。现在不仅主客颠倒，反而客人还打了主人，这在以前是闻所未闻的。

　 北京大学宪法学博士王禹认为，法律应给予业委会以合法的地位，否则，规定再多的权利也是空谈。

　 九龙花园一位业主坦言，请外人当顾问，最大的好处是可以隐蔽自己，避免业主与物业公司发生直接冲突。

　 采访中，不少业内人士对当前业主们提出申诉的法律环境表示不安。他们说，在矛盾不可避免的情况下，消解矛盾的渠道至关重要。这种渠道若被长期堵塞，“以暴制暴”将无法避免。正如李建国的妻子刘越春所担心的那样，“当我们真正拿起武器捍卫自己的利益时，也许我们已经犯法了”。

　 业主无法进入立法阶层

　 “我们需要做人的权利。”一位业主愤懑地说，现在我们连基本安全感都没有，其他的权利更不敢奢望。

　 据有关文件规定，业主委员会可行使的权利主要包括：选聘和解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或解除物业管理服务合同；审议物业管理企业提出的年度工作计划、物业管理服务费的预算和决算；听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；监督业主公约和物业管理制度的执行以及业主大会赋予的其他职权。

　 “但目前全国的物业管理公司中，70％以上是由开发商派生或由原房管所过渡而来的。”北京五环律师事务所房地产物业专职律师李延武说，这些物业公司只对其上级单位负责，很难代表业主的利益。

　 据他透露，目前物业公司在行使权利时经常超出业主委员会的授权范围，如未经业委会许可即将公共设施出租，变成盈利性的经营项目，有的甚至把小区门口的警卫室也安上窗子变成了小商店。

　 秦兵律师认为，指定的物业公司对开发商有3大好处：

　 一是可以隐藏质量瑕疵，两年的诉讼时效过后，开发商对住房质量应负的责任将大为减少；

　 二是开发商可以长期无偿占用2％的住房维修基金，这个数额都一般在600万元至1000万元之间，对开发商而言是一笔巨大的收入；

　 三是可以尽量拖延业委会的组建时间，为业主们的投诉制造障碍。

　 据此，秦兵提出，业主委员会应在售房起即开始筹建，而物业公司的选择权也应交还业主委员会。

　 而九龙花园的一位业主透露，该小区的物业管理公司———德诚物业，系小区开发商嘉利恒德的子公司，目前的纠纷主要是开发商前期广告及售楼书与入住后的实情相差甚远。

　 这位业主介绍，小区内规定的基础设施至今不齐全，双路供电现在仍为单路，规定的大堂现在也没有了。一位业主表示，“我们是看上大堂才决定买这里的房子的，现在没大堂了，我们要求退钱”。

　 中国社会调查事务所的一项调查显示，在与购房有关的问题中，近90％的受访者对物业管理公司提供的服务不满。

　 中消协日前也向媒体公开了最新的商品房投诉数据：消费者对物业管理的投诉已占商品房投诉的20％之多，并呈上升趋势。

　 秦兵律师则认为，消费者权益得不到保障的根本原因在于，“有立法需求的人，无法进入立法阶层；进入立法阶层的人，又不知道消费者需要什么法律”。

　 目前，九龙花园业主们最希望得到的是知情权。九龙花园业委会筹备组一位成员介绍，她买房子时开发商计算的使用面积是143平方米，但后来装修时自己量的却只有130多平方米，“公摊面积都算在哪儿了，开发商为什么不拿出图纸来让我们看个明白？”

　 个人在制度面前是渺小的

　 “业主委员会的顾问是否业主并不重要。”刚刚受聘出任九龙花园业主委员会筹备组顾问的舒可心说，最重要的，是能通过专业知识和操作经验，帮助业主解决实际问题，如制定工作规划、工作经费预算和报销办法、指导业主解决物业纠纷等。

　 舒可心对自己的外交能力及个人魅力颇为自信。

　 但九龙花园的业主们在对这位外来者表示欢迎之时，也为其究竟能给自己带来多大帮助感到迷茫。一位业主说：“毕竟很多事情不是单靠一个人就能解决得了的。”

　 舒可心透露，目前九龙花园业委会的成立工作仍障碍重重。按现有规定，业主委员会的成立须由物业公司发起，而目前小区内的矛盾主要集中在业主与物业公司之间，成立后的业主委员会要办的第一件事可能就是把物业公司炒掉。

　 此前有业内人士表示，物业纠纷的解决关键还在于制度建设。据了解，目前我国还没有一部统一的物业管理法，对业主委员会成员的选举办法、业主与开发商及物业公司的产权与管理权如何划分、物业公司如何进入和退出小区管理等基本无章可循。

　 “在制度建设没有到位之前，混乱是难免的。”律师秦兵认为，高质量的业主委员会应保证3方面的制度建设：一是选举制度，开发商及物业公司不能参与组建过程，否则就如同“日本鬼子组织抗日游击队”，而现在的状况却是，组建业委会必须由开发商或物业公司牵头；二是监督制度，把监督的权力归还业主，保证监督的透明度，杜绝腐败发生；三是管理制度，业主委员会真正享有物业公司去留的裁决权，保证社区居民的决策、财务等知情权。

　 尽管个人力量在制度面前显得“渺小”了很多，但业主们并不打算放弃。

　 一位业主透露，目前小区开发商已将德诚物业的管理人员“大换血”，原来的经理、保安现已不知去向。这意味着，业主们曾经遭受的损失可能因找不到事主而无法得到补偿。业主们对这一态势虽有察觉，但除了无奈似乎没有别的选择。对他们而言，惟一的希望寄托在这位从外面请来的顾问身上。