本报北京10月24日电

　 10月22日，国务院法制办公室全文公布《物业管理条例（草案）》（下称《草案》），立即引起社会各界广泛关注。国务院法制办通知说：“《物业管理条例》涉及广大群众的切身利益”，所以，要“广泛征求意见，以便进一步研究、修改后，报请国务院常务会议审议。”

　 一个条例，出于立法透明度考虑，用24天时间，广泛向全国人民群众征求意见，并要求各省、自治区、直辖市人民政府法制工作机构“征求、收集”这些意见，显示着这个条例的非同凡响。

　 此间观察家表示，群众生活、居住社区化，是中国社会转型的一个重要目标。而物业管理，是社区化进程中的重中之重。因而，有人称《物业管理条例》将是未来社区生活的一部基本法，对社区的运作、管理起到指导作用。

　 因而，这个由建设部草拟的《草案》，两易其稿，国务院法制办先后征求16个中央部委、26个地方政府意见，进而，公开向全国公众征求意见。“立法机关如此慎重，是有道理的。”一位专家这样解释说。

　 今天，济南市消费者协会公布了一些调查报告，称消费者对物业管理的满意率仅30％，主要问题是“办事效率低、不及时，收费不透明”。同时，来自福建的消息说，今年3季度，该省查处了196件房地产、物业管理收费违法案件，占全部价格违法案件的15％。

　 据统计，我国目前有3万多家物业管理公司，70％由房地产开发企业派生而来，从而造成许多模糊认识。比如，物业管理与开发商成了“一回事”，甚至视为售后服务者等等，在绿地、道路、公共设施等方面多有欠缺，业主们误以为是物业管理不到位，实际上却是开发商遗留问题。这样，业主经常因不满意而拒交、拖欠物业费。而物业管理公司又难以避免高收费、滥收费。

　 北京京都律师事务所白而强说，《草案》即解决了上述问题，而且，通过这一条例，将根本解决业主、物业管理企业关系问题。此前，物业管理公司常常以管理者自居，擅自改变小区设施，甚至对居民进行罚款。《物业管理条例》将对此进行详细规定。

　 《草案》第48条规定，对物业管理区域内的违反治安、环保、装修和使用等方面法律、法规的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

　 有关人士说，这意味着，物业管理企业不能随意处罚业主，遇到问题，只能“制止”和“报告”。

　 《草案》还规定：“业主，是指房屋的所有权人”，物业管理企业是“受业主或者业主大会的委托的有偿服务企业”。有关专家认为，这等于明确了双方的法律地位，即业主才是真正的社区主人。

　 过去，我国对组建业主委员会、物业公司进入和退出小区等，并无明文规定，造成无章可循。而《草案》对此都有明确说法。第11条说：“选聘或者解聘物业管理企业”是业主大会的职责。

　 对于物业费等群众关心的焦点问题，第38条规定：“业主、业主大会选聘物业管理企业的，应当与物业管理企业订立书面的物业服务合同。”而“物业管理事项、服务质量、服务费用”都是这个合同中约定的内容。也就是说，很多人担心物业费过于高昂，难以承受，今后，将由业主、业主大会与物业管理企业约定解决。

　 此外，针对开发商“未通过投标的方式选聘物业管理企业”，或“擅自采用协议方式选聘物业管理企业的”，将受到“警告、责令限期改正”等处罚，并可处以10万元以下罚款。有人认为，此举将打碎过去的暗箱操作，将选聘物业管理企业置于阳光之下。

　 有关人士表示，此次公布的《草案》，还处于征求意见阶段，因而，不能期望过高。此外，国务院法制办也表示，此举是为“提高立法质量，增强法规的可操作性”。

　 有理由相信，这将是一个理性、建设性的“阳光条例”，对今后的我国居民生活和社区发展，都将产生深远影响。