据新华社北京6月19日电（记者孙玉波冯晓芳）今天，新华社受权全文播发的《物业管理条例》，是第一部全国性物业管理法规。它规范了物业管理企业的服务行为，也为民众评判物业管理公司合格与否提供了可行性标准。

　 近年来，消费者对物业管理这一新兴行业的投诉急速升温：国家发展和改革委员会近日公布去年价格举报六大热点，物业管理乱收费现象名列其中；去年北京市消费者协会共受理物业管理方面的投诉560件，使物业管理“跃居”三大投诉之列；发生在各地的物业暴力也屡屡让业主们噩梦惊魂，只能在无奈中一次次更换物业管理公司。

　 与此相对应，物业管理企业也一肚子“苦水”：本是开发商的遗留问题，用户却只能找物业管理企业，稍作解释就被认为是推托责任；业主对服务各有所求，但是却不愿多出与这些服务内容相对应的费用；更有甚者，对于交纳物业费用总想“搭车消费”，收费难使许多物业管理公司陷入生存困境，个别公司不得不采取断电断水等激烈对抗措施。

　 物业管理亟需法律规范，是陷于纠缠不清尴尬处境的众多业主和物业管理公司的共同心愿。《物业管理条例》从1999年4月起草，中间几经完善，于2002年10月16日向社会公开征求意见，共收到建议近4000余条，民众的广泛参与，也使这部法规更加彰显民意。建设部总经济师、住宅与房地产业司司长谢家瑾所说：“该条例以维护全体业主合法权益为主要原则，充分体现了优先保护全体业主利益的宗旨。”

　 条例规范了业主大会的运作，规定三分之二以上业主投票表决权通过即可选聘、解聘物业管理公司；针对开发商和物业管理企业的“扯皮”难题，从前期物业管理开始明确开发商的义务，并要求做好物业承接验收工作；要求物业管理企业按照物业服务合同提供相应服务，并对物业服务合同的基本内容作了规定；在物业服务收费上，明确收费办法，物业管理公司巧立名目乱收费将难以继续；指出物业保修期满后住房共用部位维修资金专款专用，不得挪作他用。

　 《物业管理条例》解读

　 ■解读1

　 2／3业主投票即可“炒”物业

　 针对以往有的业主委员会不能真正代表业主利益，甚至损害业主共同利益的情况，新颁布的《物业管理条例》进一步强化了业主的监督权和管理权。

　 条例明确，业主大会作出的决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。有关制订和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘、解聘物业管理企业，使用和续筹专项维修资金等重大事项，须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。

　 条例还规定：业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。同时，明确规定了业主大会的成立、会议形式和表决方式：要求在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

　 建设部住宅与房地产业司物业管理处处长王玉平介绍，业主的财产权利是物业管理的基础，对业主在业主大会会议上投票权的规定，是基于业主拥有的财产权份额，将业主的物业管理权利相应建立在对自有房屋拥有的财产权基础之上。

　 ■解读2

　 开发商和物业“扯皮”有解药

　 当住宅出现质量问题或住区环境问题时，由于建设和管理职责不清，一些开发商和物业管理公司之间互相推诿，使问题难以解决。

　 建设部总经济师、住宅与房地产业司司长谢家瑾介绍，刚刚颁布的《物业管理条例》在前期物业管理上有很大突破。条例明确规定，前期物业管理是业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。条例要求住宅物业的建设单位，应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业；对于其他物业的建设单位，提倡按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

　 条例还规定，建设单位应当在物业销售前将其制订的业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明；建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

　 为防止因物业开发建设的质量问题影响以后的物业管理，条例规定，物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交物业的相关资料。

　 ■解读3

　 公共建筑和设施用途不得随意改

　 新颁布的《物业管理条例》规定，业主、物业管理企业都不得改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施的用途；供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应该依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

　 条例同时提出，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业；物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

　 ■解读4

　 物业公司乱收费难了

　 《物业管理条例》第41条明确规定，物业服务收费应区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制订的物业服务收费办法执行。这样，物业公司今后将难以巧立名目收取服务费用。

　 条例同时规定，物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用；物业管理企业接受委托代收这些费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

　 ■解读5

　 共用部位维修资金专款专用

　 《物业管理条例》第五章中明确规定：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。同时强调：专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

　 ■解读6

　 个别业主“搭车消费”成泡影

　 据建设部住宅与房地产业司高级工程师王玉平介绍，按照《物业管理条例》规定，个别业主“搭车消费”、拖欠物业服务费用的行为，将受到业主委员会和法律的监督。

　 条例规定，违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。

　 记者了解到，物业服务收费困难常常使一些物业管理企业陷入举步维艰、濒临倒闭的困境。在经济发达城市上海，据向20家管理面积在5万平方米以上的商品房小区的物业管理企业了解，正常收费达到80％以上的仅有2家，60％至80％之间的有10家，有4家的收费率不到30％。

　 ■解读7

　 服务内容须在合同中明示

　 建设部住宅与房地产业司物业管理处王策说，物业服务合同是物业管理企业和业主享有权利和履行义务的基本依据，物业管理企业应当按照合同约定提供服务，业主则有按照合同约定履行交纳物业服务费用等义务。

　 条例对物业服务合同的形式和基本内容作了明确规定：业主大会选聘物业管理企业之后，业主委员会应当与物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行明确约定。

　 条例还规定，物业管理企业在承接物业时，应当办理物业验收手续，新旧物业管理企业之间要做好交接工作。并指出，物业管理企业应当做好物业管理区域内的安全防范工作。

　 （据新华社）