本报北京12月31日电（记者苏敏）建设部今天公布，《城市房屋拆迁估价指导意见》（简称《指导意见》）2004年1月1日起施行，《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》（简称《裁决规程》）2004年3月1日起施行。

　 建设部总经济师兼住宅与房地产业司司长谢家瑾称，这两个文件都是为了维护拆迁当事人特别是被拆迁人的合法权益。其中，前一文件侧重于规范城市房屋拆迁估价行为，而后一个文件侧重于规范城市房屋拆迁行政裁决行为。

　 谢家瑾说，《城市房屋拆迁管理条例》规定，房屋拆迁货币补偿金额根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定，具体办法由各地政府制定。由于国家未制定统一的评估办法，实施中容易出现问题。

　 鉴于此，新的《指导意见》规定：拆迁估价为被拆迁房屋的公开房地产市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。拆迁评估包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额等。拆迁房屋装修的补偿，由当事人双方协商议定，不能达成一致意见的，另行委托评估。政府要每年定期公布一次各类房屋的房地产市场价格，作为拆迁评估的参考。

　 《指导意见》规定，拆迁估价机构应当由被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式产生。估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示。各省和设区城市要成立估价专家委员会，以估价技术鉴定的方式向拆迁当事人提供救济。拆迁当事人有异议时，可申请复核评估或另行评估。

　 《指导意见》同时明确了被拆迁房屋性质和面积争议的处理方法，规定拆迁当事人就被拆迁房屋性质和面积不能协商一致的，可向城市规划行政主管部门申请确认。其中，对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。另外，《指导意见》还要求市、县规划及房地产管理部门制定被拆迁房屋性质和面积争议的处理方法。

　 关于出台《裁决规程》，谢家瑾解释说，由于《城市房屋拆迁管理条例》对行政裁决条件、程序、时限等未作具体规定，滥用行政裁决和强制拆迁的行政行为时有发生。“有些地方甚至认为拆迁裁决可以不受条件和时间限制，达不成协议就行使行政裁决手段，强制拆迁；一些拆迁单位采取停水、停电等不正当手段，胁迫被拆迁人搬迁；一些地方不经行政裁决，就实施行政强制执行。因拆迁行政裁决和行政强制执行不规范引发的上访，已经成为群体性拆迁上访的主要原因之一。”她说。

　 谢家瑾说，《裁决规程》对拆迁人、被拆迁人申请裁决需要提供的材料，受理申请、作出裁决和强制执行的条件、程序、时限，裁决书的内容以及不服裁决的司法救济程序等，均有详细规定，明确要求书面裁决和申请强制执行必须经房屋拆迁管理部门领导班子集体决定。

　 《裁决规程》规定，申请裁决必须提供申请人与被申请人的协商记录、未达成协议的被拆迁人比例及原因。经调解，达成一致意见要出具裁决终结书；达不成一致意见的，房屋拆迁管理部门应当作出书面裁决；部分事项达成一致意见的，裁决时应予以确认。

　 未达成拆迁补偿安置协议户数较多或比例较高的，房屋拆迁管理部门在受理裁决申请前，应进行听证。房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁前，应当邀请有关管理部门、拆迁当事人代表以及具有社会公信力的代表等，对行政强制拆迁的依据、程序、补偿安置标准的测算依据等内容，进行听证。

　 当事人对评估结果有异议，且未经房屋所在地房地产专家评估委员会鉴定的，房屋拆迁管理部门应当委托专家评估委员会进行鉴定，并以鉴定后的估价结果作为裁决依据；当事人对行政裁决不服的，可依法申请行政复议或者向人民法院起诉。

　 据介绍，《裁决规程》还规范了拆迁强制执行行为。一是申请强制拆迁必须提供7个方面要件。二是未经行政裁决，不得强制拆迁。三是拆迁人未按裁决意见向被拆迁人提供拆迁补偿资金或符合国家质量安全标准的安置用房、周转用房的，不得实施强制拆迁。四是房屋拆迁管理部门实施强制拆迁，应当提前15日通知被拆迁人，并认真做好宣传解释工作。五是行政强制拆迁应严格依法进行。强制拆迁时，应当组织街道办事处（居委会）、被拆迁人单位代表到现场作为强制拆迁证明人，并由公证部门对被拆迁房屋及其房屋内物品进行证据保全。

　 谢家瑾强调，要“推行拆迁公示、信访接待、投诉举报、拆迁承诺、拆迁监管等5项制度，规范拆迁委托行为，禁止在拆迁中采取大包干的方式；严格市场准入，加强对拆迁单位资格管理”。另外，要加快适合被拆迁居民购买的中低价位、中小户型的普通商品房和经济适用住房建设步伐，缓解拆迁安置房屋供应不足的矛盾，完善廉租住房制度。

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　 强制拆迁须具备的条件

　 《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第19条规定，拆迁人未按裁决意见向被拆迁人提供拆迁补偿资金或者符合国家质量安全标准的安置用房、周转用房的，不得实施强制拆迁。

　 第20条规定，房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁，应当提交下列资料：1．行政强制拆迁申请书；2．裁决调解记录和裁决书；3．被拆迁人不同意拆迁的理由；4．被拆迁房屋的证据保全公证书；5．被拆迁人提供的安置用房、周转用房权属证明或者补偿资金证明；6．被拆迁人拒绝接收补偿资金的，应当提交补偿资金的提存证明；7．市、县人民政府房屋拆迁管理部门规定的其他材料。

　 （本报记者 苏敏）