1月6日上午，海口市 民吴志良和自己的5位联盟者再次来到了海南中级人民法院，为他们4年前买下的“南海传说温泉疗养度假中心”中的部分房产讨说法。而为了这个说法，他们此前已经打了近两年的官司，从海南中院到海南高院，而后又回到了海南中院。

　 吴志良等人购买的房产由于项目变更，开发商相应加大了投入，增加了成本。开发商认为，因原合同标的已不存在，先前签订的《商品房购销合同》已经不能履行，并要求吴志良等人或提高价格，或终止合同。而开发商的要求，遭到了购房者的坚决反对。

　 据称，此案是中国第一例因产权式酒店预售合同纠纷产生的官司，所以备受社会各界关注。

　 纠纷

　 “南海传说温泉疗养度假中心”（以下简称“南海传说”）是海南省第一家产权式度假酒店。该项目主要由古罗马温泉浴池、阿波罗中心酒店、雅典娜、波赛东公寓酒店等主体建筑构成。1999年10月起，“南海传说”正式对外销售，每平方米售价4000元左右，一套面积30平方米左右的客房，售价约为15万元。由于银行可提供多至7成15年的按揭，购买者首期只需要交纳4万余元，即可享用该客房。

　 当时，吴志良、李珈、陈锦德等7人认为这是一个十分不错的赚钱机会，于是纷纷购买。他们因此成了“南海传说”的最早期客户。

　 1999年12月至2000年2月间，7个人共购买7间阿波罗中心酒店的客房，并与开发商海南泰信实业有限公司（以下简称“泰信公司”）签订《商品房购销合同》和相关委托经营协议。委托经营协议约定，购房者自愿将所购客房委托泰信公司经营管理，于每个会计年度获得当年酒店客房部分的利润分红。此外，购房者还享有每年旅游淡季在“南海传说”免费入住同等级别公寓的权利。

　 合同签订后，吴志良等7人支付了首期款项，即全部房款的30％和七成按揭尾数，同时按约定分别与泰信公司签订了《银行按揭贷款办理的补充条例》，提供了办理按揭手续所需的资料，并分别将1000元按揭费用存进了泰信公司指定的银行账户。

　 吴志良等7人以为，办好这一切之后，就可以安安稳稳地等着分红和升值了。但让人遗憾的是，他们赚钱的愿望演变成了一连串纠纷和官司。

　 按合同约定，泰信公司最迟应于2000年2月1日前为吴志良等7人办妥按揭款项和房产权证，应于2000年12月18日前将验收合格的合同房产交付使用。按协议约定，应视为他们在2000年12月18日就已正式将合同房产移交泰信公司进行营业经营管理，同时开始享有每年度经营利润分红、每年18天同级别房间免费入住权等多项权益。“泰信公司的单方面违约，造成了我们多项可得权益的重大损失。”吴志良说，泰信公司以《致客户函》的形式，列举种种理由，要求提高购房价格或终止已经生效的《商品房购销合同》。7位购房者发现，自己原来购买的“南海传说”此时已更名为“海南皇冠假日滨海温泉酒店”（以下简称“皇冠温泉”），并即将正式开业迎宾。

　 2001年12月21日，泰信公司又向购房者发出了《知会》，这使他们的赚钱愿望彻底化为泡影。在《知会》中，泰信公司明确表示，无力按照原来的合同确定的价格继续履行，愿意承担合同不能履行的责任。

　 吴志良等人认为，泰信公司此举违反了合同法的有关规定，违背了市场交易中诚实信用的原则，严重损害了自己的合法权益。2002年1月，他们就此向海南省中级人民法院提起诉讼，请求法院判令泰信公司继续履行合同，并赔偿由此造成的所有损失共计160余万元。

　 审判

　 在递交给法院的答辩状中，泰信公司陈述了自己的苦衷。该公司称，在建设“南海传说”的过程中，由于市场原因，他们聘请了著名设计事务所重新设计，并委托国际著名的酒店管理集团负责经营管理，将原来的一般疗养度假中心项目变更为五星级的产权度假酒店。在得到政府有关部门批准后，他们正式将“南海传说”项目变更为“皇冠温泉”。

　 泰信公司称，由于项目变更，他们相应加大了投入，增加了成本。因原合同标的已不存在，他们事实上已经不能履行与吴志良等7人签订的《商品房购销合同》。

　 泰信公司同时认为，自己违约所要承担的责任，主要是合同中约定的违约金以及能够证明的与他们有因果关系的损害后果。对于吴志良等7人以“皇冠温泉”为基础提出的损失金额，泰信公司认为缺乏事实依据。

　 2002年12月28日，海南中院一审认为，双方签订的《商品房购销合同》真实有效，应继续履行，判令泰信公司在判决生效期限内向吴志良他们交房并支付违约金。

　 泰信公司不服一审判决，上诉至海南省高级人民法院，请求撤销一审判决。泰信公司坚持认为，“皇冠温泉酒店”的造价远远高出“南海传说”，是两个从本质内容上完全不同的项目。

　 2003年5月8日，海南高院作出裁定，认为“皇冠温泉”与“南海传说”是否为同一项目、两者在投资上有无重大变更等尚存在重大争议，因此裁定撤销一审判决，发回海南中院重新审理。

　 在等待重新开庭和第一次开庭期间，泰信公司向法院提出申请，要求对“南海传说”与“皇冠假日”在名称、设计、品牌、成本等方面进行鉴定。报告打到了最高人民法院，最高人民法院同意鉴定，但由于泰信公司未在指定日期内交纳鉴定费用，鉴定搁浅。

　 在1月6日的庭审中，笔者注意到，除了原告方向法庭提交部分新证据外，双方的辩论几乎仍然在原地踏步。惟一的戏剧性变化是，泰信公司在发现和解无望后，当庭对吴志良等6人（一位购房者与开发商和解，退出诉讼）提起了反诉。

　 吴志良等人对反诉的时间表示异议，但未被法庭采纳。法庭决定将两案合并审理。由于吴志良等6人尚需要时间答辩，庭审在进行了不到两个小时后便宣布休庭。

　 影响

　 一位不愿透露姓名的产权酒店业内人士称，海南的自然条件和地理位置非常适合发展产权式公寓和酒店。产权式公寓和酒店有可能成为海南旅游房地产的主打产品，进而带动海南旅游经济和房地产的发展。

　 他认为，由于“南海传说”在中国产权式酒店发展历史上具有重要地位和重大影响，当前中国旅游房地产市场也正面临着重大机遇和挑战；由于这是中国历史上第一例产权式酒店预售合同纠纷民事诉讼案，此案的审理结果将对海南乃至中国的产权式酒店业产生深远影响。

　 ■小资料：关于产权酒店

　 产权酒店于上世纪70年代兴起于美国的一些著名旅游城市和地区，英文名称为“timeshare”（中译文为“泰慕赛尔”，时空共享之意）。这些地区全年气候均适合旅游，因而酒店的出租率高，一般年出租率都在40％以上。

　 在欧美国家，“泰慕赛尔”模式经过数十年的发展，已成为一种为社会广泛接受的房产投资品种。在客户类型上，有60％是中产阶层家庭投资，40％为企业和社会机构投资。

　 私人投资者投资购买产权酒店后，通常每年在确定时间自己使用约15至20天，其他时间则将房产交管理公司统一出租，作为酒店对外经营。其每年的酒店租金收益基本可抵消房产分期付款的费用，购买者一般在一定年限交完银行按揭贷款后，取得房屋产权。企业和机构投资者购买产权酒店一方面用于投资，另一方面则用于供员工休假、公司年会和接待宾客使用。