先有鸡还是先有蛋，人们追问千年也没有答案；而如今，地价和房价的关系似乎也成了这样难辨头尾的问题。

　 最新的说法来自国土资源部土地利用管理司和中国土地勘测规划院出具的《2004年度我国重点地区和主要城市地价动态监测报告》（以下简称《地价报告》），报告对我国51个大中城市的地价进行了监测，结果显示，2004年我国重点地区和主要城市的综合地价水平为1198元／平方米，与2003年相比增长了6．08％。报告指出，我国主要城市的地价是在房价拉动下呈上升趋势，且增幅小于后者。这显然跟房地产商和建设部宣称的“地价高、成本高、房价高”三高逻辑差的不是一点半点。

　 问题出在哪里？记者调查的结果是，之所以出现这样的争论，虽然有认识上、立场上存在差异的原因，但更多的意义在于谁也不愿意承认消费者钱落到了自己兜里。

　 2004年，很多人眼看着自己辛苦挣来的血汗钱正在变成越来越小的住房面积，郁闷之情不言而喻。

　 据报道，抉策地产研究中心曾对南京市民做过一个调查，在受访的潜在购房者中，有49．3％的人认为“房价过高，难以承受”；有50．7％的人认为“房价偏高，勉强可以承受”；而认为南京目前“房价适中”、“偏低”的人群比例为0％。数据是否有误差姑且不论，但是房价已成难以承受之重却是不争的事实。越来越多的买房者正在倾全家老少几年几十年之力给自己购置一个并不宽敞的厅室，而且还要背负十年二十年的债款。

　 但是房价在纷纷扰扰中仍然一路绝尘而上，并且“房地产业在健康的大道上”的声音已然占据着主流。按《地价报告》提供的数据，2004年1月～11月，全国商品房平均销售价格为2759元／平方米，同比上涨12．5％，其中，商品住宅平均销售价格为2580元／平方米，同比上涨11．6％。备受诟病的上海18区房价更是在去年上涨14．6％，达到6385元／平方米，鸡年元旦之后再度攀升到9100元／平方米。

　 掏钱买房谁也无话可说，不过为什么要掏这么多而且是越来越多的钱，人们却需要一个过得去的解释来安慰。

　 地产商：高地价是房价高涨的祸根

　 2004年8月25日，地产大腕任志强在一篇长文中曾指出，“招拍挂政策是让土地平均价格暴涨的根源”，而在另一篇文章中，任志强再次强调，“高地价正是此一轮房价高涨的祸根”。成本推动的“三高”逻辑是否由此肇始无从查考，但是这种观点很快流行，并受到大部分房地产商的吹捧。其意无非是不要怪我心黑手狠，怪只怪政府吝啬不敞开供地。只是任志强没有说清楚“招拍挂”如何让“土地平均价格暴涨”，“高地价”又如何涨高“房价”的内在机制。在“2005宏观经济引导力”论坛上，任不但旧事重提，而且继续语出惊人：2005年可能会在某一时段出现土地饥荒，从而产生房地产供应的饥荒。

　 卖者说价高合理或可理解，不过2004年10月，作为主管部门的建设部政策研究中心课题组发布了《怎样认识当前房地产市场形势》研究报告，也称当前房价上涨的主要原因是地价上涨和商品房档次明显提高。

　 报告称，“土地储备和‘招（标）、拍（卖）、挂（牌）’制度实施以来，对增加土地出让的透明度、避免寻租发挥了重要作用。但不可回避的是，‘招、拍、挂’制度也存在明显的缺陷，即短期内容易推动地价上涨。”

　 国土资源部：地价不会直接导致房价上涨

　 不过国土资源部的报告无疑在表示并不买这套说辞的账，更不愿意承认地价乃房价之母。中国土地勘测规划院地价所所长邹晓云在接受记者采访时称，我国的房地产业仍然是个利润主导型市场，即地价抬升有可能压缩房地产商的利润，但是却不会直接导致房价上涨。“除非有一天，房地产成为一个微利行业，成本推动才起决定作用。地价的些许上升就需要房价同比增长才能保持平均利润，否则就出现亏损。但是现在的情况明显不是这样。”而相反的是，作为土地的需求者，如果房地产商不来竞价地皮，地价怎么可能会渐次上升？房地产商恐怕没有动力哄抬土地价格，倒是有夸大取地成本以辩护日益夸张的房价的可能。

　 持同一观点的还有中国房地产业协会副会长兼秘书长顾云昌。顾云昌在接受记者采访时说，房价和地价是互为促进和作用的，而在现实市场中，常常是由房价决定地价。比如开发商在购地的时候，总是以现在的市场房价和预测的未来房价，去评估土地购置价格。这种倒算法是目前开发商竞地普遍的套路。如果无利可图，那么就不会去抢地皮。土地只在制定盈亏平衡点考虑成本时才有意义，但是最终房价却是根据市场确定的。即使地价水平下降，也并不一定能带来房价下降，换句话说，开发商以低成本取得土地，只要有市场，谁也不会以低价格把房子卖出去，假如协议出让条件下的土地价格比招拍挂条件下的价格低，最终房子价格应该是差不多的，不一定会比“招拍挂”出让条件下的房价低。

　 而2004年12月17日的《国土资源报》也曾发表长文说，土地使用权招拍挂只是出让土地使用权的一种形式，是采用市场竞争机制显化了土地的真实价格，公开了开发商的隐性土地成本，使地价回归其真实水平，“招拍挂”出让方式本身不会改变土地供求关系，因此也不会人为抬高地价。同时，招拍挂出让作为主动供地方式，为政府根据市场供求关系合理确定土地供应总量、结构和速度，主动参与土地市场调控提供了可能，“通过推进土地招拍挂出让，剔除权力对土地资源配置的干预，发挥市场合理配置土地资源的基础性作用，实现房地产市场土地供需总量基本平衡、结构基本合理和价格基本稳定，保持土地市场和房地产市场公开、安全和稳定运行，防止楼市动荡。”

　 文中还提到，虽然去年新增土地因为政策趋紧而放量不多，但是各地通过盘活存量，供地的绝对量并没有减少还有所增加。2004年1月～8月全国共出让土地10．6万公顷，比2003年1月～9月的土地出让面积还增加了16％，其中招拍挂出让面积3．0万公顷，比2003年1月～9月份增长了9．6％。所以地产商宣称的“没地盖房了，房价上来了”的说法意在炒作和改变人们的预期以期获得更多暴利。