自央行3月16日调高商业银行自营性个人住房贷款利率后，22日四大国有商业银行除建行执行基准利率外，工商银行、农业银行和中国银行都原则上执行央行的下限利率，即相应期限档次贷款基准利率的0．9倍。此举按主流说法是为了遏制房地产业过热苗头，抑制短期炒房投机行为，消除潜在金融风险，以实现房地产行业长期 的健康发展。政策目的不可谓不好，但实现这一目的的手段值得商榷。因为这一目的的实现是以牺牲大部分购房者的利益为代价的。

　 央行副行长吴晓灵在“2005中国金融形势预测、分析与展望专家年会”上表示：“调高房贷利率不是针对穷人，上调0．2个百分点不会给穷人造成太大影响。”并要求穷人“不应只看到眼前的损失，应注重长远利益”（腾讯财经3月20日）。笔者认为这些话有失偏颇。

　 一、“调高房贷利率不是针对穷人”如何理解？首先我相信没有任何部门在出台新政时，敢名目张胆说就是要掠夺穷人。“不针对”并非意味着“不打击”。“杀鸡儆猴”本意也是打击猴，但结果是鸡死了，而实际上鸡何罪之有！最后，“不针对”并非意味着“合理”。央行出台的每一项政策，都应该以改进穷人福利为目的，所以新政出台与否的判断标准，就在于能否改进民众福利，如果不能做到这一点，就有可能遭到反对。

　 二、“上调0．2个百分点不会给穷人造成太大影响”能说明什么问题？是佐证房贷利率上调的合理性？还是确知穷人心理承受能力底限？按照新调整利率，假如一位购房者贷款50万元，贷款年限为20年，那么每月将多还款56．27元。从还款总额来看，相差近1．4万元。对于月收入千余元的普通百姓而言，这笔钱是多还是不多？

　 三、穷人“不应只看到眼前的损失，应注重长远利益”是什么意思？似乎意味着：困难是暂时的，前景是美好的。但央行认定房地产业是国民经济支柱产业，要促使其健康长远发展，就证明央行调高房贷利率最本质的愿望并不在于通过打击炒房行为促使房价回落，而是希望房地产价格保持温和上涨，不要涨得太快引起社会“公怨”。但是，房价持续上涨，总是不利于穷人的。对他们而言，购房行为根本就不是短期行为，从而也就不存在“困难是暂时的”一说。

　 中国社科院金融研究所易宪容教授在《央行下调房贷利率是为民众利益着想》（腾讯财经3月21日）的评论文章中指出：央行出台新政平抑房价，必将促使房价下跌，在购房本金减少的情况下，利率上调一点总体上民众购房支出还是会减少一些。笔者认为情况并非如此乐观。诚如上面所言，央行的根本目的在于保持房价温和上涨，而不是易教授所说的推动房价下跌。那么在房价温和上涨的前提下，也就是本金温和增多的前提下，利率上调，能实现为民众利益着想吗？退一步讲，即使房价不温和上涨，但也无法判定房价就会下跌，且下跌的幅度会超过利率上调给民众带来的损失。那么，在一切还不确定的情况下，就要求民众进行确定性的前期支付，民众能欣然接受吗？

　 针对房贷而言，要真正发挥利率调节的积极作用，就应该制定差别利率，即针对不同群体制定不同的房贷利率。对依靠商业贷款炒房者实行高贷款利率，对普通购房者实行低贷款利率甚至是政府贴息利率。而对自有资金炒房者，更应该通过高税收而不是利率的手段去调节。