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经济调查
业委会主任身兼开发商副总 众业主想告开发商谈何容易
厦门物业公司纠纷折射管理漏洞
2006年03月08日

本报记者 林天宏

    暴力阴影下的小区

    “我们这个小区有两家物业公司,成天起冲突,两年来,我们没过过一天安稳日子。”厦门莲花广场小区的一位业主说。

    厦门市莲花广场小区(以下简称“莲广小区”)起建于1994年,建成于2004年,是香港南益地产集团投资厦门南福房地产开发公司开发的。它位于厦门市中心的繁华地带,由四栋35层的高层公寓(一期、二期)和一栋五层的商场办公综合楼“摩尔莲花广场”(三期)组成。

    两年来,这个小区的物业管理一直由两家物业公司共同承担:

    一家公司是厦门世纪桃源股份有限公司(以下简称“世纪桃源”),于1997年通过招标进入该小区,负责管理一期、二期公寓物业;另一家物业公司名为泉州南方物业管理有限公司(以下简称“南方物业”),于2004年与开发商南福公司签约,负责管理三期的“摩尔莲花广场”。

    而根据“南方物业”提供的资料显示,该公司是香港南益地产集团下属的子公司,和该小区开发商———南福公司是不折不扣的“一家人”。

    据知情业主回忆,两家物业公司的冲突从2004年上半年开始,并愈演愈烈。“世纪桃源”提供的一份材料中显示———

    “2005年8月27日,近百名不明身份人员曾冲进世纪桃源的办公室,砸坏了门、窗、办公桌和许多办公设施,一些人还拿出随身携带的铁链,将办公室大门锁住;

    2005年7月25日,南方物业的保安主管带着20多名不明身份人员,冲进世纪桃源的保安宿舍,用木板将正在休息的保安封在房内,并在门上贴上了南福公司的自制封条;

    2004年6月4日,南方物业集合100多名保安,强行闯入莲花广场,导致上百名防暴警察出警;

    2004年12月7日,六七十人身着南方物业保安服装,欲强行进入世纪桃源,双方数百名保安对峙。当警车接到报警赶来时,一名身着南方物业保安服装的人躺在警车下,阻止警车通行,遭到了警方的传唤。”

    但南方物业一名负责人否认了上述说法。他说,这一系列纠纷都是业主和世纪桃源之间发生的,即使有南方物业员工与“世纪桃源”发生冲突,也属于个人行为,并不代表南方物业的立场。

    一名曾参与调查工作的警察说,发生冲突后,他们从现场带回一些参与冲突的人,但调查后发现,这些人都不是莲广小区的业主,只是社会上的闲散人员。

    业委会主任身兼开发商副总

    世纪桃源与莲广小区的物业管理合同原本于2004年7月到期。莲广小区业主委员会主任张炳辉告诉记者,当时,他征求了业主意见,得到了一份占全体业主2/3人数的签名,同意解聘世纪桃源,并通过公开公平的招标,确认南方物业成为莲花广场的新物业公司。

    根据国务院《物业管理条例》第十二条规定,“选聘和解聘物业管理企业,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过”,但许多业主质疑,种种迹象表明,张炳辉是无法获得占全体业主2/3签名的。

    根据该小区片警提供的资料显示,莲花小区中半数以上业主已将房子出租或是出国,目前的常住业主只有500多户,为业主总户数1056户的1/2。

    厦门市思明区建设局、当地派出所和莲花小区街道居委会曾联合成立了一个调查小组,对这份签名进行了调查。在抽样调查的业主签名中,“大多数都是假的,有两个业主,各有二十几套房子,而这四十多个签名,都不是他们本人签名的。”该街道居委会一名参与调查的工作人员说。

    记者向张炳辉提出想看一看这份签名文件,但张炳辉称,原件已交至法院,其手上并无存档。

    世纪桃源一名负责人认为,在2/3签名的真实性存疑的情况下,业主委员会无权解聘现有物业公司。

    据悉,莲花小区的业主委员会是2003年成立的,现有委员8名,该业委会主任张炳辉,同时也是南福公司的前任副总,而另一名委员郑季有,现为南福公司的销售部经理。

    据一名参与过当时业委会选举筹备工作的小区片警回忆,2003年选举该届业主委员会时,南福公司称自己作为开发商,也是大业主,推荐了张炳辉和郑季有作为委员候选人。该片警也推荐了几个有代表性的业主———律师、记者、全国拥军模范等。再经过业主们的投票,选出了该届业主委员会委员。“业主委员会委员的选举是符合程序的,但问题就出在业委会的内部分工上。”

    业主委员会一名委员说,当时,张炳辉主动提出要担任业委会主任,而委员们平日都有自己的工作,对物业管理的法律法规以及自身的权益认识不清,便同意了他的要求。

    而根据厦门市建设局出示的一份调查显示,张炳辉对新物业公司的招标设立了一个条件:参加此次招标的企业必须向业委会缴纳200万元的押金,由于其他物业公司担心这笔钱的安全无法保障,因而只有南方物业一家缴纳押金,参加投标。

    根据《厦门市物业管理招标投标管理暂行办法》中的规定,物业招标的最高限额是10万元,押金应存入厦门市工程交易中心监管。

    一些业主认为,无论世纪桃源是否搬出,都应该召开业主大会,对物业公司进行公开公平的招标,不应该由开发商的自家人来管理。

    在记者走访中,很多业主还提出,南方物业之所以要接管莲广小区的物业管理权,是为了使“开发商、业主委员会和物业公司三位一体,来掩盖开发商南福公司侵占莲广小区业主6000平方米绿地一事。”

    厦门市市政园林局出示的(2005)208号文件中提出,莲花广场起建时,南福公司向业主们承诺小区30%的绿地率,向园林局申报的绿地率为35.4%,但竣工验收时,园林局审核的实际绿地率仅为9%。按照莲广小区同等地段的土地现拍卖价值计算,这部分土地的价值约为2400万元。

    2005年下半年,莲广小区常住446户业主联合签名,要求法院判决开发商退还绿地,但法院驳回了业主的起诉,并告知业主,在小区业主与开发商发生纠纷时,能够代表业主的起诉主体应该是小区业主委员会,个别业主作为主体是不合法的。“可业委会主任是开发商的副总,他们怎么会自己告自己?”一名业主说。

    业主、物业、开发商没赢家

    按照《国务院物业管理条例》第13条规定,“经20%以上业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议”的规定,2005年12月,占莲广小区全体业主20%数量的业主们联合签名,不承认现有物业委员会,要求召开业主大会,讨论莲花广场的物业管理权和重新选举业主委员会。但至今,张炳辉都没有操作此事。

    业主们将申请和签名递交给街道居委会、厦门市思明区建设局和厦门市建设局,要求政府部门出面,组织召开业主大会,但这些政府部门也很无奈。

    根据国务院《物业管理条例》第十九条规定,业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。“我们最多只能发个责令文件,业主委员会不执行,我们也没办法。”厦门市思明区建设局一位从事物业管理工作多年的工作人员认为,如何对物业委员会进行监督管理,这是一个全国性的难题。“业主委员会的行为违规,应该承担相应的法律责任,但政府部门该怎么执行?目前都找不到一条相关的法律依据。”这位工作人员认为,如果《物业管理条例》能赋予政府部门直接罢免业主委员会的权力,问题才能够得到最终解决。

    厦门市建设局一名负责此事的工作人员说,损失最大的其实是开发商南福公司,由于小区发生物业冲突,导致商场办公综合楼的价格比周边楼盘低了很多,开发商的损失很大;而在周边楼盘价位节节攀升时,莲广小区的价位却始终停滞在1995年的每平方米近5000元港币上,业主的资产无法升值;同时,两家物业公司:世纪桃源和南方物业由于纠纷,耗费了无数的时间和精力,谁也不能名正言顺地拿到楼盘的物业管理权。“这场冲突没有赢家,是一个四输局面”。

    本报厦门3月7日电

    

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