委托租赁业务利润等同于“差价”？

    “是不是不让做委托租赁业务了？”北京鑫尊置地房地产经纪有限公司总经理刘军这样问记者。11月21日，刘军刚看到《北京市房屋租赁管理办法（征求意见稿）》，其中某些条款让他很意外。

    这个房屋租赁管理办法是由北京市法制办公布的，第十八条规定：房地产经纪机构与租赁当事人约定直接向承租人收取租金的，每次不得收取超过一个月的租金。

    “我觉得这个规定不太对。”在刘军看来，这条规定似乎是将委托租赁业务的利润等同于“差价”。而在上月31日，建设部、中国房地产估价师与房地产经纪人学会共同发布的《中国房地产经纪执业规则》，明确规定禁止中介吃差价。

    刘军介绍，中介公司代理一套房屋的租赁业务所能获得的利润，是该房屋一年租金的15％~30％，“业主把房屋交给中介公司代理，中介公司要提供服务，是需要收取一定费用的，不能理解为差价。”

    据了解，在房屋租赁市场上，目前有三种交易方式：一种是出租方和承租方自行交易；另外两种则需要通过中介公司完成，分为居间租赁和委托租赁。

    居间租赁，是中介公司在帮助租住双方达成交易后收取相应的代理费，日后租金钱款收付由租住双方自行商定与完成。委托租赁，即由中介公司全程代理房主完成房产出租业务，由中介公司分别与客户、房主按约定期限收取、支付租金。“通过居间租赁方式，中介公司获得的利润是该房屋年租金的8％左右。”刘军说。

    部分房屋中介会一分钟内关门？

    “如果按月收取房租，会出现两个问题。”刘军说，中介公司会抬高租金，或者委托租赁业务大幅度减少。那些依靠委托租赁业务生存的中介公司，会因为这个管理办法在一分钟之内就关门。

    “按月收取房租，会减少客户资金在中介公司账上的时间和金额，减少中介公司将客户资金挪作他用的可能。”北京链家房地产经纪有限公司市场总监金育松说，但这种方式也会增加中介公司的成本和风险——“如果是按季度收取租金，中介公司一年面临客户违约的风险是4次，但按月收取的话，一年就有12次风险。”

    金育松觉得，如果按月收取房租，委托租赁业务所收取的押金势必会提高。因为，中介公司也要规避风险，而这对消费者显然是额外的负担。

    北京市目前有多少房屋处在租赁状态？官方并没有确切的数字。北京信一天房地产经纪有限公司市场部提供的资料显示，目前北京市租赁年交易量84万套，其中通过中介公司达成的交易约为40万套，其中，委托租赁约为30％~40％，也就是约有13万套交易。而北京我爱我家房地产经纪有限公司则认为，北京至少有120万套房屋处于租赁状态。目前，北京大型经纪公司收付租金的方式主要以季度、半年、年度收取，按半年、年度支付房主。

    “目前中介极少按月收取，至少为押一付三。”北京信一天房地产经纪有限公司市场部经理罗煜说，如果按月收房租，经纪公司将面临短收长付的压力，“委托中介公司租房的业主都希望立即拿到租金，如果中介公司每月收租金，就等于预先支付业主租金”。

    租赁市场个税：国家一年损失数亿元？

    据分析，这个《办法》出台的意图，是为了规范房屋租赁市场，完善租赁登记、监管手续，保障当事人的合法权益。刘军说，北京市房屋租赁市场一直比较混乱，“租赁备案登记不到50％，因为业主都不愿意交租赁的个税”。

    罗煜也认为，“租赁市场的个税，国家一年要损失四五个亿”。

    不但如此，“租赁行业中也存在客户资金被挪用的情况，这两年出了好几起同类案件。”金育松说。

    然而，采访中，房地产经纪公司普遍对具体规定表示“不理解”。

    在北京我爱我家房地产经纪有限公司副总经理胡景晖看来，北京市出台的这个管理规定，有利于加强对流动人口的管理，有利于政府调控租赁市场、规范交易秩序，对投资行为也有一定的抑制作用。但实施起来有难度。

    该《办法》规定房东出租房屋要备案并立即缴纳租赁综合税，税率是5％，同之前的20％相比，已大幅度下调。“但还是很难吸引房东主动去备案，因为大家都不愿意缴税。”胡景晖说，备案能够给房东带来什么好处，这个《办法》并未提到。

    行政责任不能推到普通人身上

    “我很关注这个《办法》的第十三条。”金育松说。

    该条规定，本市出租房屋的安全使用，坚持谁所有谁负责，谁使用谁负责的原则。出租房屋的安全责任由房屋所有人负责；房屋所有人委托管理单位管理的，由管理单位负责。房屋承租人应当对其使用行为负责。

    “这个委托单位就是指中介公司。”金育松说，但中介公司应该对承租者的行为负责到什么程度？

    不仅针对中介公司对房屋承租人的行为负责，该《办法》还对房东的义务作出了多项规定。

    如：房东须告知承租人遵守房屋安全使用和治安管理规定，并与其签订责任书。如果发现承租人利用出租房屋进行犯罪活动，应当及时向公安机关报告。房东若违反以上规定，须承担法律责任。如将房屋出租给无合法有效身份证明的承租人，或者不按规定登记实际居住人员基本情况的，将处200元以上500元以下罚款。对于未签订责任书的，将责令改正，并可处200元以上1000元以下罚款。

    “不能给房屋的出租方增加责任。”中国政法大学教授张树义说，房屋出租是一种经营行为，让房东去监督承租方的行为显然说不通。坏人办了坏事跟房东有什么关系？“这样做其实是把相关行政管理部门的责任转移到了普通人身上。”

    张树义认为，出租房屋，房东的义务就是提供货真价实的房屋，不能欺骗承租人，如果房屋出现问题及时修复等，而承租人的行为是好是坏并不是房东的义务。“安全问题、计划生育问题都有相关的部门，不能把责任都转移给房东”。