不少购房者开始犹豫

    28岁的李先生供职于南京一家科研单位，对南京主城区的单身公寓很是心仪——虽然这类楼盘每平方米基本上是万元起售，但面积小，一套总价只有三四十万元，狠狠心还是能供下来的。“主城区生活成本低，工作机会也多，住房面积小点，可总算在城里有个据点啊。”他说。

    他没有想到的是，2006年最后一天，南京住房公积金管理中心向本市住房公积金贷款各承办银行下发通知：自2007年1月1日起,购买单价在10000元／平方米以上（含）的住房，暂停公积金贷款。同时停办公积金贷款的，还包括独立别墅、联排别墅、酒店式公寓和层高超3米的住宅等四类住房。

    这一消息，给李先生的购房梦蒙上了阴影。他和妻子最多能贷到30万元公积金，如果贷20年的话，公积金贷款利率是4．59％，而商业性贷款利率打八五折后是5．814％，总贷款利息分别为15.9万元、20.8万元，两者相差近5万元。

    “5万元对于有钱人来说可能不算什么。可像我们这样没什么积蓄、用钱地方又多的人，还是要好好考虑一下的。不如到偏远一些的郊区买房，那样能办到30万元的公积金贷款，还贷压力要轻些。”李先生决定，这个周末就去15公里外的江宁看房。

    据有关人士透露，最近，像李先生一样，不少南京市民因公积金贷款政策变化而放弃购买城区高价楼盘。根据南京市《关于调整住房公积金贷款有关政策的通知（暂行）》要求，从1月5日起，南京市公积金管理中心已开始按新政策进行贷款审批工作。

    南京住房公积金管理中心贷款管理处负责人宋宁解释，公众普遍关注的“非普通住宅停贷公积金”，只是南京此次公积金贷款政策调整的内容之一。

    此外，新政策还包括：住房公积金贷款计算公式中的还贷能力系数，由0．45调整为0．30；购买二手房的首付比例调整为40％，购买套型建设面积90（不含）平方米以上商品房的首付比例为30％；控制楼盘按揭协议签订，经房产管理部门检查，被列为“违规”并“暂停销售”的楼盘不予签订按揭协议。

    该负责人说，“新政总的目的，是落实国家宏观调控政策要求，对住房消费作一个引导。通过对公积金贷款的适当控制，让政策性的公积金贷款，能向中低收入阶层倾斜，能更多地解决他们的住房困难。”

    南京城中商品房均价万元

    根据南京房管部门统计，去年11月，南京城中住宅商品房成交均价首次突破每平方米万元大关，价格达到了11272元／平方米，创下历史新高。

    “房地产价格的形成有多种因素。”该负责人申明，“我们只是表达一个信号，带有政策性的公积金贷款，是不鼓励用来购买非普通住房的。我个人认为，公积金贷款应重点考虑那些购买普通住房的人群。”

    2005年，南京市曾出台政策，把单价8690元／平方米或面积144平方米以上或容积率1．0以下住房列为非普通住宅。此次圈定的单价万元以上住房也应该算做“非普通商品房”范围内。

    这并不是说，购买非普通住宅，公积金管理中心就不支持，我们只是不鼓励。比如，市民购买了非普通住宅以后，虽然不能办理公积金贷款，按目前的政策规定是可以一年一次办理“用缴存的公积金偿还贷款”业务，该负责人补充说，“也可以办理公积金‘购房支取’。”

    另外，该负责人表示，出台这一系列政策与公积金管理中心规避金融风险也有一定的关联。“商业银行的贷款是纯企业行为，我们公积金管理中心对资金的运作是‘不以营利为目的’的，贷出去的钱是所有缴存人的，不能有丝毫闪失。”该负责人说。

    一位银行界人士分析说，南京市2006年1月至11月共归集住房公积金37.50亿元，发放住房公积金贷款涉及30646户共49.41亿元，实行限贷政策，可以保障管理中心的资金沉淀用于对更多中低收入者购买普通住宅的支持。

    “购买高价房的人群相对来说购买力也较强，他们会导致公积金流出速度过快，限制这部分贷款可以有效缓解公积金的资金压力。”该人士说。

    而管理中心贷款处负责人在解释此次南京调整公积金贷款政策时，也提到江苏省相关文件的政策性指导意见：“住房公积金贷款余额超过住房公积金缴存余额80％的，要调整有关贷款政策。”

    有人抱怨新政不公平

    南京公积金贷款新政一出台，即引发社会热议。“购买普通商品房的老百姓，我想没有几个人会反对这个政策。”该管理中心贷款处负责人说，“据我所知，其他城市好像没有明确这个政策，我们吃了螃蟹，也肯定会有争议。但我们听到的还是赞同的声音多。”

    有市民表示，新政策将损害一部分需要在城市中心区域购房自住的人群的利益。还有人说，如果10个人交了公积金，可是贷款时却只有8个人能贷，2个人不能贷，这公平吗？在缴存公积金的时候并没有限制将来必须购买什么样的房子，现在说限制就限制，这合理吗？

    该管理中心贷款处负责人说，真需要在城中购房自住，买万元以下的楼盘不行吗？买二手房不行吗？南京城中房价还没有全部达到单价万元以上。“公平都是相对的，没有绝对的公平。公积金制度政策性较强，我们以维护大多数人利益为出发点。”

    南京大学社会保障系教授任正臣认为，住房公积金的所有权和公积金贷款是两个层次的权利，公积金属于公积金缴纳者所有，因此应保证缴纳者能够提取使用。但公积金贷款是互助性质的贷款，并非每个公积金缴纳者的绝对权利，公积金管理机构有权视情况对贷款条件加以规定和限制。

    银行欢喜，开发商也不愁

    在中国银行江苏分行的沈锋经理看来，“现在出台的这个政策，就是要把有限的公积金向中低收入人群政策性倾斜，让买得起高价房的人，为他们享有的优质资源多付点利息。这是一个好事情。”

    谈到新政对银行方面的影响，沈锋表示，“一方面，新政策遏制了部分购房意图模棱两可者的购房冲动，本来想用公积金贷款买套高价房的，现在可能要再考虑一下。另一方面，如果需要贷款，客户就只能选择商业性贷款了，这对银行来说是有利的。”

    在江苏某房地产开发有限公司营销总监朱先生看来，新政策的实行，“对于下一步开发楼盘，具有参考意义”。

    他表示，从近年来的销售情况看，高档楼盘的公积金使用率比例还是比较高的。“我们当然希望在合理的利润范围内，争取最多的利益。”朱先生说，“造了很多房子卖不掉是肯定不行的，那就必须根据国家的政策、市场的要求、自己的目标客户群体，适时调整产品结构。”

    1月13日，位于南京主城区中央路的天正湖滨售楼处，有3组客户正在看房。据售楼小姐介绍，该项目目前在售的户型主要在108平方米以上，由于都处于10层以上的景观楼层，房价一般在每平方米 13000元。

    虽然属于停贷之列，该售楼处的置业顾问杨先生却面露微笑：“只要客户有需求，房子就卖得出去。公积金贷款新政对于我们的销售没有什么影响。”

    据他介绍，此前已售出的房子中，有一部分办理了公积金贷款手续。但按新政策的要求，他们从1月1日开始已经不再办理南京市公积金的贷款。但是，江苏省公积金的缴存客户，还是可以贷款的。此外，市公积金虽然停贷，也还是可以支取使用的。

    “这一期的房子已所剩不多，我们很快会推出新楼盘。最低价10050／平方米。”该顾问表示。

    “为什么不考虑将价格降低到万元以内呢？”笔者问，“这样不就可以避开政策的限制吗？”

    他回答得很干脆——“我们的价格不可能下降，这是由楼盘所拥有的优质资源决定的。对于真正追求居住品质的客户来说，不能贷公积金，就是多付些利息而已，这并不会影响他们的购房选择。”

    现场一位正在选房的女士告诉记者，“谁都不愿意多花钱。但是市中心房源稀缺，房价涨得也太快，现在不买以后支出会更多。所以，即使不能贷公积金，该买的还是要买。”

    显然，人们尚不能明确判断南京公积金贷款新政对于该市房地产市场的影响力度。

    本报南京1月14日电