典当房产融资 尚缺法律护航
典当房地产，融资高效又便捷
日前，通过走访北京市多家典当行，笔者了解到，时下的房地产典当已成为大众融资的新热门。
北京金保典当行的胡波经理告诉笔者，仅在2005年，该行通过接受房地产抵押而放出的贷款金额，还只占总放款量的10％~20％，如今，此比例已一跃升为50％~60％，在个别典当行，甚至达到了80％~90％。来自上海、天津、杭州等典当协会的数据显示，各地典当行总业务的50％~70％，基本被房地产典当占据。银贷之外的房地产典当融资，正在越来越多的融资者间迅速走俏。
“近一年来，频繁的加息和房贷的紧缩，使银行贷款的门槛日渐提高，这从外部推动了房地产典当的火速升温。”北京华夏典当行综合业务部经理李铁军分析，随着宏观调控力度的加强，房地产典当融资的热度，在今后几年内还有上扬的趋势。
在北京天鸿宝瑞通典当行内，笔者采访到了前来办理此项业务的郭女士。她告诉笔者，自己目前正为购买第二套房子筹款，而典当现有房屋，对她来说绝对是最划算的选择。“由于我看中的房子是尾房，开发商给我便宜了不少，但唯一要求是必须短期内全额付款。”她说，“现在，这笔钱如果向银行贷，显然十分困难。跟亲戚朋友借，又要欠下一大笔人情。我来这里押房子，几天内就能筹到几十万元，3个月后资金周转开了再还上，就什么问题都解决了。”
与郭女士持同样想法的人不在少数。据李铁军经理介绍，与银行推出的抵押贷款相比，房地产典当融资确有不少独特优势，这是它能锁定众多人目光的根本原因。“用典当房屋来融资，手续十分简便，审批也很快捷，所以它的放款周期一般很短，最快的24小时之内就能拿到当金。”李经理说，“这一特点常能为急需用钱的人解燃眉之急，可以说是它的最大便利。”据悉，房屋典当融资只需前期评估和验证一个环节，花费仅在800元左右；而银行放贷则要与评估部门、律师事务所、保险公司等单位合作，不仅要等1~2个月的时间，中介费也少则数千元、多则上万。这种高昂的时间和金钱成本，显然超出了郭女士这类人群的承受范围。
上述优势不仅为想购置第二套房的普通市民提供了便利，也得到了为数众多的中小企业主的认可。李经理告诉笔者，许多成长中的中小企业，经常会遇到资金周转不畅的问题，可银行对于他们的融资需求，反应往往不那么机敏。金保典当行就曾遇到这样的客户，一位刚拿到黄金项目的房地产开发商，因短期内要支付大笔土地出让金而面临退出的风险，在银行贷款无法救急的情况下，他巧妙地抵押了几处房产，而在一周内筹到了几百万元，不仅顺利支付了土地出让金，还收到了两倍于成本的回报。“以前，这类企业常常因缺乏资金而丧失商机，如今高效便捷的房地产典当融资，正好可以解决这些问题。”胡经理说，正因为此，不少急需融资的中小企业主才将目光纷纷投向典当行。
“高利息”与“高风险”并非拦路虎
尽管从目前看，房地产典当作为一种便捷灵活的融资渠道，正受到越来越多人的青睐，但与银行发放的长期低息贷款相比，其“高利息”和“高风险”的两大软肋，也为不少人所关注。据笔者调查，在时下的北京市场，房地产典当的月最低费率高达当金的3．2％，平均高于银行贷款5倍之多，这对多数融资者而言，无疑是一笔很大的负担。“这是不是意味着，如果一套房子的当金是100万，我每月就要支出3．2万息费给典当行？若是长期如此，的确有些吃不消。”正向银行申请放贷的赵女士这样告诉笔者。
针对上述疑虑，胡波和李铁军两位经理一致认为，所谓“高利贷说”是相对的，只要你事先算好经济账，用房地产来典当融资，一样可以做到“物有所值”。“典当行的自身特点，决定了它最适合给‘短、平、快’的项目融资，而且可以随时还款，息费重算。”胡经理说，“所以，我们一般都建议客户将当期控制在1－2个月左右，这样综合下来，所需花费可能与银行贷款相差无几。”同时，笔者采访的多数中小企业主也表示，用一笔“快速融资”在短期内赚取的利润，可能要远远大于多出的利息。“市场经济下的商机转瞬即逝，仅以几千元的利息就能赢得时间差，对他们来说，应该是一笔很划算的成本。”李经理总结道。
另据笔者了解，在所有此类客户中，靠抵押第一套房来筹措第二套房首付款的约占到了20％。这部分人普遍认为，只要房价仍在持续上扬，他们为购置第二套房付出的息费，就迟早会赚回来，但好的购房机会则是“失不再来”的。
另一方面，房地产典当融资的“高风险”，也让一些人望而却步。由于房屋是传统意义上的生活必需品，有人担心若在当期过后仍无力将其赎回，它就可能被典当行所占有，自己却无家可归。还有人怀疑，一旦‘绝当’房屋进入法律处置程序，所花费的高额时间及人力成本，也会让自己得不偿失。但就上述情况，笔者采访的多家典当行负责人都表示“基本不会出现”。
胡经理告诉笔者，无论从确保放款安全还是提高行业信誉的角度说，典当行自身都很注重潜在风险的控制。“我们在放款之前，会对申请者的经营状况及抗风险能力，进行严格地考察、评估，并根据不同的融资设想作出相应的风险提示，尽量确保客户融资的理性化。”他说，“事实证明，这种融资方式的安全系数是很高的，我们的按期还款率基本达到了100％。”
华夏典当行的相关负责人表示，整个典当业对放贷的态度都相当审慎，一般会选择前景看好的中小企业、有第二套房产证明的个人来进行放款。“对那些以仅有的住房来抵押贷款的客户，我们会劝其慎重，尽量避免侵害他们生存居住权的情况出现；对那些想典当房产来投资股市的个人，我们也会缩小放款额度，降低资金风险，以实现客户、行业和社会效益的‘多赢’。”他说，“因此，对真正了解典当融资的人来说，所谓利息与风险的‘双高’，不会构成我们的硬伤。”
前景虽被看好，融资仍需谨慎
房地产典当在近年来的火热势头，不仅带动了整个典当业的利润持续攀升，更引得越来越多的普通民众纷纷依靠这一“新宠”融资兴业。对此，北京大学经济法博士、北京语言大学副教授夏雯震向笔者指出，房地产典当业的出现，一方面表明国家经济已经发展到一定的成熟层次，民众开始善用各种资本手段满足经济需求；另一方面，典当行尚不稳固的法律地位，尚不成熟的行业规范，是可能损害民众利益的法律桎梏。
“从1993年至今，典当行的法律地位经过了3次起落，时下虽从事非银行金融机构的业务，性质上实为商务部和公安部监管下的特种工商企业。”他说，“这就决定了从现实角度看，即使房地产典当融资与银行贷款的风险差距不大，前者也难以像正规金融机构一样，享受国家在法律上的更多引导与保护。”他同时表示，由于当前全国典当行的主要从业依据——《典当管理办法》只是一个部门规章，法律层级较低，且缺乏实施细则，致使个别典当行靠钻法律空子损害客户利益，屡禁不止。“这种多元化融资的大趋势，促使法律与时俱进，在符合物权法定原则的前提下为‘房地产典当’正名，并对典当行业的组织条例予以规定。”他提示，“但这需要一个过程，在此期间，一般民众最好对上述问题多加注意。”