“联建”政策遭遇现实与法律碰撞

    目前，灾区的一部分农民正期盼着用自己的宅基地，与城里人联合建设新家。而有投资意愿的城里人也谨慎地进行着法律咨询。

    联建成了热门词

    9月2日，记者来到位于龙门山脚下的都江堰市虹口乡，看见公路两旁插着许多写着“联建招商”的招牌，而当地老百姓的口中，联建已经成了热门词。

    联建到底是怎么回事，又与招商有什么样的关系呢？

    带着疑问，记者查阅了成都市灾后重建的相关文件，发现成都市在8月7日下发了《关于加快灾后城乡住房重建工作的实施意见》（以下简称《意见》）。《意见》明确说明：重灾市县符合规划原址重建和集中自建的受灾农户，可使用合法取得的宅基地，引入社会资金联合重建住房。

    《意见》中还明确了推动农村集体建设用地使用权和房屋产权的依法流转。经确权、登记的集体建设用地，可以转让、出租、抵押、作价入股和合作等方式流转使用。集体建设用地依照规划可用于兴办工业、商业、公益事业、旅游和服务业，集体建设用地依法征收为国有土地的，可用于商品住宅建设。

    这意味着成都的受灾农户可以用自家的宅基地吸引社会资金，联合重建永久性房屋，重建的房屋还可以用来做生意。

    虹口乡深溪村1组的村民王道永，在8月中旬知道了可以联建的消息，他直言自己“非常高兴”。

    记者9月2日来到王道永家时，他正在和妻子清理房屋倒塌后留下的废墟，可以再次利用的水泥砖被捡出来，整整齐齐地码放在院子里。

    在王家900多平方米的宅基地上，只有一栋二层的小楼没有垮，夫妻二人在内居住。地震前用于经营“农家乐”的房子已经全部倒塌，种植的经济作物和树木因为山体滑坡，被全部掩埋。王家的经济损失大约10万元。

    “以前都是农民的房子农民自己盖、自己住，现在上面有政策，可以找个老板来投资联建，把‘农家乐’恢复起来，我们就有生活来源了，以后的日子就有希望咯。”看着即将清理完的废墟，王道永憧憬着未来的联建。

    希望来个老板投资农家乐

    在采访中，许多农户都非常愿意谈论联建的话题。找个老板投资联建“农家乐”来增加收入，是虹口乡许多受灾群众的最大愿望。

    62岁的村民郭明远，在虹口乡开了16年“农家乐”，他对记者说：“我们三兄弟有将近2000平方米的宅基地，原来经营‘农家乐’的小楼全在地震中倒塌了，现在没有了经济来源，也没钱把房子重新盖起来，家里人只能住在帐篷里。”

    郭明远一边说，一边为记者比划自家院落从前的样子。4批有投资意愿的城里人，分别到他家实地考察过，老郭筹划着要在宅基地上联建一个更高档的“农家乐”，重新过上好日子。

    都江堰紫坪埔镇的陈女士住在龙门山脚下，全家有600平方米的宅基地，山上的泉水就从家门口流过。地震以后，原来的房子都成了危房，无法住人。由于山体滑坡，她家种植的经济作物被毁了，没有一点收成。

    现在没有资金重新修建房屋，陈女士和孩子只能住在路边的帐篷里。

    “现在就希望能有人来进行联建，只要对方给我们建几间可以住的房子，剩下的宅基地，对方可以自己建度假别墅或者‘农家乐’，我们不管。”陈女士说。

    记者临别时，陈女士给记者留下自己的联系方式，希望记者帮助寻找有意联建的人。陈女士再三告诉记者，由于家里没有钱，自己能够重新住进砖瓦房的唯一办法就是联建。

    都江堰市重建办公室的一位负责人告诉记者，都江堰市许多农户都在积极争取联建的机会，目前已经有农户和投资商签订了正式的联建合同。

    除了农户自己寻找联建机会以外，虹口乡政府还在寻找更多的社会资本，弥补当地重建安置房的巨大缺口。截至目前，虹口乡已经引入3亿元的社会资本，用于重建永久性安置房。无力重建住房的农民，把自己原来的宅基地，交给投资商使用，投资商则为农民新建安置房及配套的营业用房等，从而实现双赢。

    大胆的创新有可能引来法律纠纷

    面对联建政策，成都市民王先生认为这是一种大胆的尝试，有可能使农村的土地流转起来，创造更大的经济效益。但对于农民宅基地上所建房屋的产权问题，以及房屋用于商业可能造成的法律纠纷，王先生表示了担忧。

    已经在都江堰市青城山镇实地考察过的胡先生，准备利用青城山镇青田村村民宋志家的宅基地，修建一个“乡村酒店”式的休闲小院。胡先生在几次与宋家商谈后，专门咨询了律师，当律师向他分析现行的联建政策有可能产生法律纠纷后，胡先生有些犹豫。

    “联建的农户向我提出的建房要求太高，加上房屋的产权问题还不确定，我决定先看一看再说。”胡先生说。

    对于大家关心的产权问题，到底有没有相应的政策呢？

    记者在8月10日都江堰市发布的《关于加快灾后农村住房重建的实施意见》中看到：“社会资金（企业或个人）在城镇规划区以外灾毁农村房屋原地自建中，与灾毁农房户合作建房的，可按相关规定分割农村房屋产权或办理房屋共有产权，免收所有办证费用。”

    也就是说，企业或个人到都江堰市与灾毁农房户合作建房，可以与农户分割所建房屋的产权。

    对于这样的政策，王先生和胡先生担忧联建的房屋会不会成为“小产权房”或“乡产权房”。

    四川泰和泰律师事务所副主任、房地产领域的法律事务专家倪弘律师告诉记者，王先生和胡先生的担心并不多余，依据我国的《土地管理法》、《物权法》等法律法规，农村的宅基地只能供农民使用，城镇居民不允许在农民的宅基地上建房，同时宅基地上的建房必须符合统一标准，宅基地上建房的用途原则上只能用作农民住房。

    对于成都市推出的联建政策，倪弘律师认为，这是地震灾后的特定时期中，土地使用与政策法规发生了碰撞，联建房屋很难拥有合法的产权，因而投资方的利益很难得到保护。

    成都市国土资源局政策法规处的一位负责人告诉记者，目前执行的联建政策是一种大胆的创新，去年6月，成都市获批成为全国城乡统筹综合配套改革试验区后，成都市就在推动集体建设用地的使用权流转。现在的尝试虽然在现实中会带来许多好处，但与一些法律法规并不一致，国土部门目前也没有太好的解决办法。

    显然，在灾后重建的过程中，现实中能为受灾农户带来利益的政策，正面临着与法律碰撞的尴尬。

    面对这样的碰撞，倪弘律师认为，这需要引起全社会的思考和讨论，可以考虑做局部地区的特别立法。灾后重建需要大量资金，全部靠政府拨款，有很大困难，政府需要寻找新的办法，在理性探索的同时，用法律、法规作支撑，这样才能从根本上解决问题。

    本报成都9月7日电