卖地收入减少引来政府救市？

    最近的案例是9月7日，西安市《关于恢复房地产业发展的若干意见》被公开。按照这份文件，从2008年9月4日起至2009年12月31日,在西安购房者，将根据购房款总额，享受1．5％、1％、0.5％三个等级的财政补贴。

    尽管补贴金额并不大，但这种“居民购房、政府补贴”的做法还是掀起了波澜，相比较之前一些地方政府“救市”的做法，这种做法更为直接。

    然而，在国家房地产市场宏观调控远未结束的背景下，类似这样的地方“救市”措施是否应该出台？这样的措施出台究竟会对房地产市场形势产生怎样的影响？

    政府救市实惠居民还是开发商

    “以财政补贴给购房者，好像是帮穷人，其实是在托房价。”“表面看是补贴穷人买房，实际上是拿纳税人的钱替房地产商托市！”尽管是补贴购房者，但奇怪的是，西安市政府的这种做法却引来反对的声音。

    应该说，西安市的这份补贴方案覆盖面非常广，从90平方米以下的小户型到144平方米以上的大户型，从一手房到二手房，只要购房，都能享受补贴。

    此外，西安市对经济适用住房购买资格也作出了调整。原标准是全年家庭总收入不超过33200元的家庭可以购买经济适用住房，现在只要家庭人均年收入不超过上年度全市城镇居民人均可支配收入，就可以购买经济适用住房。

    “表面上看，西安市的这种做法是在补贴购房者，实际上却是在补贴开发商。”我爱我家房地产经纪公司副总经理胡景晖说，政府这么做就是鼓励居民买房，如果大量居民在这种政策的鼓动下加入购房队伍，开发商的销售状况就会大为改善，从而迅速回笼资金，缓解资金链紧张的局面。

    不仅仅是西安市政府在为当地楼市造势，此前，河南等地也都出台了“促进房地产业发展”的措施。这些措施包括降低公积金贷款首付比例、减免交易税费、办理户口等内容。按照这些地方政府的说法，这么做的目的就是使房地产恢复，促进房地产业发展。从去年下半年开始，房地产市场的金融政策突然收紧，随之而来的则是房地产市场的清淡，交易冷清、市场观望，开发商的资金链突然间紧张了起来。

    救市措施暗含什么

    尽管一些地区的房地产市场出现了或明或暗的优惠购房，但房地产市场的整体清淡并没有得到改善。这种对市场预期的悲观直接传导到了各地的土地市场，从去年下半年开始，土地流拍、开发商不愿拿地的事件不断发生。

    北京中原房地产经纪有限公司董事总经理李文杰分析说，我国房地产业已经出现超过连续10个月的“价量齐跌”，土地市场显然已经受到整体价量齐跌的影响，新地拍卖价格持续下降，囤地的开发商早就开始寻求资金合作，弃地而去的开发商也早已出现。

    2007年12月，成都推出总面积约258亩的三幅地块，全部流拍。2007年底,厦门市最后一场土地拍卖会中，出让的六宗地有四宗“流拍”，整场土地拍卖会从开始到结束，全程不到15分钟。有统计显示，今年上半年，全国土地市场上有40多块地流拍，大量土地仅以底价成交。而在2006年、2007年上半年，土地市场地王频频出现。

    “我觉得，地方政府之所以纷纷出台救市措施，最直接的动机就是土地出让金减少。”胡景晖说，土地出让金是地方政府财政收入的重要支柱，一些房地产开发量大的城市，土地出让金要占到财政收入的一半以上。从去年下半年开始的房地产市场转冷，使得开发商不再竞相拿地，地方政府的财政收入肯定受到了影响。

    在北京大学房地产研究所所长陈国强看来，地方政府出台这些“救市”措施，主要是出于维护房地产市场预期的目的，想透露给消费者、开发商一个信息：政府希望房地产市场稳定。

    “不同的城市，其房地产市场形势并不相同，是否出台救市措施主要取决于当地政府对房地产市场的判断，出台了措施的地方也未必其房地产市场形势就非常不好。”陈国强说，这些年来，土地出让金在各地财政收入中的重要性都在提高，肯定是地方政府要认真考虑的内容。

    陈国强认为，目前，我国一些地方政府出台了对房地产市场“救助”的措施，看起来与国家整个的房地产宏观调控并不完全一致。“中央确定大的思路，但具体落实还是靠地方，中央有中央的考虑，但地方也有地方的利益驱动。”

    美国政府接手“两房”我国政府是否需要救市

    巧的是，当地时间9月7日当天，美国财政部长亨利·保尔森宣布，美国政府接手“两房”。这一举措被称为美国历史上最大的救市举动。

    “两房”是指美国规模最大的住房抵押贷款融资机构“房地美”和“房利美”。在目前美国12万亿美元的住房抵押贷款中，有42％来自这两家机构。

    受美国房地产泡沫破裂影响，这两家机构早已深陷泥潭，在2007年，两家机构的损失超过140亿美元。

    据报道，美国财政部长亨利·保尔森表示，之所以采取政府接管的措施，是因为房利美和房地美规模庞大，与金融系统关系密切，以至于其中任何一家垮掉都会导致美国以及全球金融市场的大动荡。

    尽管政府接管两家机构需要投入巨额资金，但保尔森认为，放手让它们倒闭对金融市场的冲击将比这个代价要严重得多。

    那么，美国政府的出手救市是否给我国带来启示：也需要政府采取救市的措施？

    “美国政府接手‘两房’跟我国地方政府救市完全不同。”胡景晖表示，房地美、房利美是有政府资助的企业，在其陷入困境的情况，美国政府接手有利于企业的运作，从而保护拥有两家公司债务的债权人。而在我国，开发商远没到没有出路的境地，地方政府出台措施更多跟土地收入减少有关。

    对于“两房”被接管，目前还没有看到具体措施，在一些金融业内专家看来，美国政府的接管并不意味着将“两房”国有化，从而不会将“两房”的债券变成国家债务，接管只是为了避免金融市场出现剧烈震动。

    也有专家认为，尽管美国政府出手接管“两房”，依然不会改变美国房地产市场下滑的现状。

    胡景晖告诉记者，我国房地产市场的问题还是房价问题。现在这个阶段房价依然高位运行，如果开发商支撑不下去，完全可以降价出售，再不行还可以转让项目，或者吸引民间资本进入。

    学者易宪容表示，美国政府接手“两房”提醒我们要注意金融安全。为了防止美国次贷危机在中国发生，政府监管部门不仅应严厉打击房地产市场投机炒作，而且要进一步完善现有的住房金融制度，比如让一些没有资质的房地产开发商不可进入住房预售，让房地产市场的价格调整使绝大多数居民有能力购买。

    本报北京9月8日电