房地产调整期可能比预想更漫长
今年开始，房地产企业资金链紧张的消息就开始不断出现，随之而来的种种争论一直没有停止过。房价会不会大跌？房地产企业会不会大量倒闭？银行会不会形成大量呆坏账？
房地产资金缺口有多大
《2008中国房地产行业资金报告》由焦点房地产网委托北京师范大学金融研究中心所做。该报告课题组成员魏伟表示，今年房地产行业的资金缺口将高达6730亿元，房地产行业资金趋紧的特点在2008年下半年将开始集中体现。
从来源看，房地产商的资金主要来自开发贷款、外资、自筹资金、定金和预付款、按揭和土地转让收益等方面。
从魏伟的分析数据看，整个行业的资金供求一直偏紧。2003年至2007年房地产行业的资金缺口尚不明显，2006年资金基本处于平衡状态。而在2007年，房地产市场达到了一个高峰，非但没有缺口，反而有2606亿元的盈余。
进入2008年，开发商自筹资金和开发贷款同比仍有较快增长，但其余类型的资金来源增幅停滞不前。今年上半年，行业的资金缺口为528.48亿元。
但魏伟认为，真正的情况远没有上半年数据显示的那样乐观。原因在于，2008年前两个季度，房价尚处于上涨期，销售虽有回落，但利润率回落并不显著。上半年国内贷款的投放额也已经达到了去年全年贷款数额的将近60％。这种情况今年下半年将明显变化，房价的下跌和销售量的继续萎缩是可以预期的。
“目前房地产开发企业的资金来源中，除自筹资金外，开发贷款增速不断下降，其余资金来源方式则已明显萎缩，可见房地产资金供给的情况已经不容乐观。”魏伟表示。
降价是惟一救命稻草吗
在魏伟看来，银行贷款减少和销售下降是房地产业资金来源紧张的根本原因。
“先有需求空缺，然后才有房地产行业的资金短缺。”魏伟说。他认为，2006年下半年之后，商品房价格和土地价格上涨过快，行业销售利润率的上升和商品房品质的上升开始脱节，这种涸泽而渔的发展方式使得消费者的消费预期发生根本转折。2007年下半年开始，经济景气指数下滑，通胀阴影未去，使得房地产行业的运行背景发生根本转折。而房地产开发企业对市场反应相对迟缓，土地储备和在建新面积较大，现金流平衡压力发生根本转折。
“宏观经济基本面的下行，使得房地产行业的调整周期比预想的更长，股市和房市的低靡使消费者购买力至少折损3万亿元以上。需求空缺的情况有可能随着宏观经济形势的恶化进一步蔓延。”魏伟说。
那么房地产行业资金的巨大缺口会对房价产生怎样的影响？《2008中国房地产行业资金报告》认为，价格下跌是预期之中的事。
报告中的数据显示，2007年12月深圳的房地产销售价格环比出现下滑，到2008年8月同比也出现下滑，是当前国内房地产销售价格跌幅最大的城市。
上海的情况虽然略好于深圳，但从2008年2月起，房价上涨的势头已经停止，7月房地产销售价格开始出现下滑。
北京地区的房价略显坚挺，但是到2008年6、7月，房价环比上涨停止。
“从以上迹象看，房价的调整似乎刚刚拉开序幕，而不是接近尾声。”魏伟说。全国主要城市房价上涨势头出现明显的停滞，关键因素仍然是需求的萎缩。在供给面平稳增长的背景下，需求面迅速下滑，决定了价格趋势必然出现逆转。
报告认为，目前价格调整仍不充分，市场仍在等待房价和地价的公开下跌，而不是遮遮掩掩的变相下跌方式。房价将面临十年来从长期持续上涨走向在中期内公开下跌的转折点。
在魏伟看来，房地产市场需求的下降是导致资金缺口的主要原因。“因此单纯放松银根‘救市’是不可取的。”要根本解决这个问题，要么大幅增加居民收入，要么就只能是降价。从目前看，大幅度提高居民收入的可能性很小，降价将是有效的解决方法。
房地产市场并不悲观
尽管报告比较悲观，但湘江伟业（北京）投资有限公司董事长方明理并不这么看。他认为，虽然全球整体经济出现衰退迹象，但只要中国在政策、市场、操作层面回归理性，中国的经济能够保持适度的增长，中国房地产市场在未来几个月内能够稳定增长。
方明理认为，适当的价格回调是对的，但是光靠个别企业的降价行为，对整个的中国房地产市场、对整个的中国经济增长没有好处。个别的企业看上去好像跑赢了大市，走在前面，但却打击了消费者的信心。要适当的回调，但是在舆论引导方面要给消费者一个好的预期。
“我担心的是，如果继续维持这样的局面，而且不断扩大它的负面影响，将来整个中国的楼市面临极大的危机。”方明理说。
本报北京9月18日电