上海倒楼事件折射房地产行业浮躁风气
上半年上海一手商品住宅成交量较去年同期增长70％。新华社记者 张明摄
我买的房子质量可靠吗？上海楼房倒塌事件发生后，这样的疑问到处可见。
“如果是按照国家规范施工建造的话，住宅的质量应该是没有问题的。”住房和城乡建设部一位官员在接受中国青年报记者采访时说。
让人不放心的是，究竟哪些住宅建筑是严格按照国家规范施工建造的，普通人无法识别。
“上海楼房倒塌事件看起来是偶然，实际上反映了整个房地产行业的浮躁化，大家都在关注地王、楼王，都在关注价格，几乎没有人去关注房子本身的质量。”我爱我家房地产经纪公司控股公司副总胡景晖说，建筑质量问题早就应该引起社会的关注。
谁来为购房人的住房安全负责？
翻开《民用建筑设计通则》，建筑的耐久年限有着明确的规定。其中，重要的建筑和高层建筑，其建筑耐久年限为100年以上，一般性建筑耐久年限为50~100年，次要的建筑耐久年限为25~50年，临时性建筑的耐久年限为15年以下。
作为普通的商品房，国家规定的耐久年限为50~100年，与欧美国家差不多。但胡景晖说，这些年来，随着房地产市场的迅速发展，价格成了社会关注的唯一热点，几乎没有人去关注房子本身。
由于公司的业务有二手房交易，胡景晖发现，一些质量问题在二手房买卖之后开始逐步出现，比如墙体开裂、管线出问题等等，这还是小问题，一些二手房甚至在建筑结构上都开始出问题。
让胡景晖印象深刻的是早期的经济适用房、回迁房，“有些质量差的惊人，墙体里干脆就是报纸、木屑。”
不仅回迁房有问题，一些商品房也是问题重重，新房漏水、地面塌陷、用竹子代替钢筋等等千奇百怪的住宅质量问题不断出现在媒体报道中。
2006年年底，原建设部副部长刘志峰就曾在一个会议上提到，我国住宅寿命太短，平均只有30年左右。
住宅寿命短既有城市规划拆除的原因，也有偷工减料、质量太差的原因。
在我国，住宅的建设要经历勘探、设计、施工、监理、竣工验收等环节，每一个环节都有着明确的规范要求，然而，一些不规范的建筑却能够通过重重考验最终进入市场。
“建筑的质量问题原因就是没有监管。”北京市汇佳律师事务所主任邱宝昌说，以建筑资质为例，表面看，几乎所有的建筑工程公司都有相关资质，但有的工程可能被分包成数个小工程，一些没有资质的公司挂靠在有资质的公司上，真正干活的工人缺少专业技能，技术人员为了经济利益，对质量问题可能也是睁一只眼闭一只眼，怎么能不出问题？
工程监理环节也是邱宝昌眼中难以控制的一个环节。从建设工程监理合同文本看，如果监理人对应当监督检查的项目不检查或不按规定检查或因工作过失，给委托人造成损失的，应当承担相应的赔偿责任并支付赔偿金。但合同又规定，赔偿金累计数额不超过监理人的服务收费金额总额。“这样的要求不可能对监理公司形成威慑力。”邱宝昌说。
另外，竣工验收上同样让人难以放心。
胡景晖曾在几年前参加过一个相关部门组织的住宅竣工验收会议，在这个会议上他发现，国家现有的审核、验收工作人员根本就不足以应付新建建筑的竣工验收。
“验收标准也赶不上发展，一些新工艺、新技术在竣工验收的标准中根本就找不到。”胡景晖说。
在2000年之前，我国对新建住宅的竣工验收采取的是发放建设工程质量合格证书制度，2000年4月7日，原建设部发布《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》，用竣工备案制度代替了原有的质量合格证制度。
当时官方的说法是，实行竣工备案制度目的是适应建设市场发展需要，划清政府与企业在质量管理上的行为界限，明确建设开发、勘察设计、施工生产、工程监理作为市场主体的质量责任，督促建设开发单位必须履行应尽的职责，建设出售的房屋向消费者负责。
但这种竣工备案制度在很多业内人士看来，其实就是设计、开发、施工、监理四方向相关部门提供所开发建筑的各种资料。
“国内的这种竣工验收制度并不是代表购房人，而是代表主管部门来进行行业管理。”胡景晖说，在国外，购房人在购买住宅后，一般都会有专业的验房师来进行房屋质量的验收，而我国缺少这样的第三方监督机构。
“上海楼房倒塌事件敲响了警钟，提示我们要把安全问题放在头等重要的位置，如果连这点都做不到，买房岂不成了灾难？”北京大学房地产研究所所长陈国强说。
预售制度缺陷放大购房风险
住宅质量安全让人不放心，买房的风险同样让人紧张。就在此次上海楼房倒塌事件发生后，已经有不少业主面临尴尬。这样的楼房要住进去，没有胆量，要退房，维权成本太高。
“开发商注册资金只有800万元，就算开发商肯爽快退款，有能力退吗？”中国人民大学商法研究所所长、中国消费者协会副会长刘俊海说，如果不是商品房预售制度，购房人完全可以避免这样大的风险。如果购房人在房子建好之后再去购买，看清楚了房子的种种情况，就能避免风险。
取消预售制成为一些学者再次提起的话题。
这项于1994年施行的商品房销售制度最初是为了打开国内的商品房市场，解决开发商的资金问题，促进房地产市场的发展。用知名学者易宪容的话说，中国的这项制度完全是单边的风险承担机制，更多的是考虑房地产开发商的利益、防范的是房地产开发商的风险，而更少考虑购买住房居民及商业银行的风险，成为开发商空手套白狼的重要工具。
从2000年之后，我国的房地产市场开始逐渐走高，预售制度暴露的风险开始显现。
2005年，人民银行发布《2004中国房地产金融报告》建议取消商品房预售制度，理由是“很多市场风险和交易问题都源于商品房的预售制度”。
这个建议很快就被原建设部新闻发言人驳斥为“不谨慎”，“与国务院方针不符”，并提出预售制不取消。
其实，预售制并不是中国的独创，美国也有这样的制度。但在具体操作上，我国与国外明显不同。
著名财经评论员时寒冰在其博客上撰文称，在美国，所谓的预售其实只是开发商在竣工前的推广宣传和购买意向协议，并不是真正意义上的销售，买卖双方只是根据意向签订“商品房预订协议书”。根据美国法律，在这种情况下，开发商可以要求有购房意愿的人缴纳一定数额的订金，但这部分订金并不直接交给开发商，而是由第三方来保管，第三方包括具有合法执照的律师事务所、房地产经纪公司、保险公司、能够提供担保服务的政府有关部门等等。而且，如果买房者改变了购房意愿，这部分由第三方保管的订金必须无条件退回。
但在我国，住房预售款全部归结到房地产开发商的账上；对于住房交收，在其他国家都得有严格的第三方来验收，但中国则是房地产开发商与业主的交接。
“预售制度最大限度地保护了开发商的利益，而损害了购房者的利益，有的开发商甚至携预售款潜逃。预售制度是导致中国房价反常上涨和房屋质量低劣的根本原因之一。”时寒冰说，因为开发商已经通过预售收回了投资，获取了利润，他们就失去了提高房屋质量的动力。
在邱宝昌看来，我国房地产市场经过这么多年的发展，已经有所积累，预售制度这种过渡性的政策已经失去了存在的意义，造成的隐患已经越来越多，到了该取消的时候。
“预售制是特定条件、特定环境下的产物，是过渡性的政策，将来消费者买房就应该是现房、精装修的房子，而不是现在这样房子还没盖好就从银行贷款出来，把钱给了开发商。”北京大学房地产研究所所长陈国强说，预售制肯定要退出舞台，但什么时候画句号还要看市场的发展。
本报北京7月1日电