2009年7月13日
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草根之见

如何判断房地产泡沫

■敬文

中青在线-中国青年报    2009-07-13    [打印] [关闭]
    中国房地产是否有泡沫?北京有教授说:中国的富人虽然比例很低,但绝对数目很多(即有刚性需求);中国的文化强调“成功人士”拥有房子,而不是“租”房子。因此,不能按欧美的房价租金比,或房价收入比来判断中国房价是否存在泡沫。这个说法我不敢苟同。

    谁是富人?如果将其定位超越打工贵族一类,那需求应该定位在别墅,而不是一般住宅类房价的讨论范围。

    何谓成功人士?若相当普通人平均收入10倍以上的,年收入高达几十万元的人算不算成功人士?当下北京中心城区住宅单元房价每平方米已上涨到高达2.5万~3万元,按每平方米2.5万元计,一套140平方米的住房价350万元,首付两成70万元,月供21140.63元。据说老总级别的成功人士,已经觉得在北京中心城区买不起住房了。此时再讲没有泡沫恐怕难有人支持了吧!

    即便号称全球最贵的日本东京,新建住房专有面积75~80坪(相当于我国的建筑面积90~100平方米),精装修的3室1厅1厨1卫单元公寓,送20平方米阳台和好几平方米走廊,以及包括液晶电视等家用电器,外加停车位其售价也才3000万日元左右。而当地普通工薪阶层家庭平均月收入为56万日元。其房价收入比也仅为4.5~5。

    笔者以为,中国房地产泡沫的出现不容置疑,而且当前的房价持续上涨的时间也极为有限。理由如下:

    1.商品房投资增长。虽然,最近房地产投资出现了几个百分点的增幅,可比较去年32.9%的增长,能算“回暖”吗?再如果剔除“4万亿”中的保障性住房投入,商品房投资增长会不会为负呢?

    2.土地市场成交量。虽然,近期“地王”频频出现。但与2007年不同,“地王”仅限一线城市,故而成交量极为有限。房地产市场真正进入上升通道的一个重要先行指标,是土地市场成交量放大而不是土地成交价暴涨。因为土地市场成交量放大了,才说明开发商为未来的发展增加库存了,这才是开发商真正看好未来市场前景的具体表现。谁知道“地王”是不是开发商推高地价,高价促销存货所投放的诱饵呢?

    3.物业税预期和信贷收缩都将刺破房地产泡沫。中国不久将会实施物业税是板上钉钉的事。未来房租的涨幅超过物业税税额的可能性几乎为零。从当前大城市住宅楼晚上的亮灯率来看,充分显示空置率太高。物业税实施必然迫使相当部分空置楼加速进入出租或出售市场。而近期房地产的投资客主要以对抗通货膨胀,防止财富贬值为目的。显然,低廉的信贷资金利率与强烈的通货膨胀预期二者并存是“保值”的诱因,而这二者是不可能长期并存的。“通货膨胀”对应的必然是信贷收缩以及利率提高;而低廉的信贷资金利率只能与通货紧缩较长期共存。笔者担心的倒是:信贷紧缩之后,将出现大量负资产者以及银行的大量房贷坏账。

    

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