楼市新政能否促成中国住宅民生化
4月15日下午，新华网发布消息称，根据14日召开的国务院常务会议精神，中央相关部门要求“对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍；对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。”
严厉的调控新政对正在高烧的深圳楼市将产生怎样的影响？本报记者就此采访了多位深圳地产界观察人士。
深圳市城市发展研究中心主任高海燕认为，本次政策的出台在很大程度上会固化前一段时间市场对楼市“走跌”的预期，对深圳楼市而言，很可能会造成短期内成交量的明显下滑。
此前，高海燕在接受本报记者采访时曾表示，目前楼市之所以持续在高位运行，主要是需求没有管理好。在没有能力大规模提高供应量的前提下，政府唯有通过提高二套房乃至多套房的拥有成本及交易成本来遏制市场的投机、投资需求，才能实现楼市的理性运行。
高海燕说，本次中央出台的新政实际上是释放了一个强烈的信号，意味着中央将大幅度加强对房地产市场的需求管理，特别是楼市中的投资性和投机性需求，并试图将这一部分需求与真正的刚性需求加以区分。另外，90平方米以上户型首次置业也需要付30％的首付，将普通户型需求与大户型需求加以区分，也体现出政府对需求管理的趋势。”
“估计成交量会有一个明显的下滑”，招商地产后海片区一位置业经理也对记者表达了同样的判断：“二套房首付提高到五成，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍,这将大大提高投资者的投资、持有成本，迫使很多中小型投资者离开市场，而刚性需求者则会持币观望楼市的下一步走向，这都将导致的成交量的明显下降”。这位置业经理透露，实际上，3月深圳二手房市场的交易火爆的背后，就已有投资客开始“抛售”的影子。
深圳地产界资深评论人、不久前刚加盟潜龙地产任副总经理的贺承军博士也认为，此一轮新政出台对暂时性的投资、投机需求会有一定的遏制作用，会让持续高温的楼市“冷下来”重新回到2007年时的低迷状态。但是，贺承军表示，从2007年那一轮市场调整的结果来看，新政释放的效应不会持续太久，很可能在年内就被消化掉，因此，整个行业没必要对此轮调整过于“恐怖”。
如果楼市成交量下降，楼价的走势又该如何？
16日凌晨，著名的楼市观察者、网友牛刀在自己的博文中写道：“二套房贷首付五成是遏制楼市投机行为的一个杀手锏，将对楼市将产生广泛的影响。”他预计，深圳等楼市泡沫严重的城市楼价至少要下跌30％——“2008年、2009年和今年一季度涨起来的房价，怎么涨起来，就怎么跌回去”。此外，他还认为，二套房贷首付五成对楼市产生的影响不仅仅只是房价下降这么简单。这个政策将实质性的改变中国住房的供应结构，颠覆一切炒买炒卖哄抬房价的楼市投机行为，促成中国住宅的民生化，回归住房应有的居住功能。”
相比较牛刀的乐观，其他观察人士则谨慎很多，深圳中原地产深港研究中心总监张伟认为，目前的政策仍不足以遏制房价不断上涨的势头，他表示，虽然深圳楼市可能会进入一到几个月的短暂观望阶段，但由于市场流动性比较充足，开发商的抗压能力已与2007年不可同日而语，并且，市场存在着对通货膨胀、人民币升值的预期，通过楼市投资实现保值增值的气氛仍然浓厚，楼市暂时不会出现放量下跌的情况。张伟还认为，实际上，商业银行对新政的执行力度也有待观察，在没有减少总的信贷规模的前提下，银行完全可以通过发行理财产品等方式对部分客户实行较优惠的信贷政策。
张伟表示，想要真正遏制楼市上涨的势头，除了信贷政策之外，还应配套以相应的税收政策，如严格征收房产交易的个人所得税，以及开征房产税等等。
深圳市城市发展研究中心主任高海燕也对此持同样的观点，他认为，在目前贫富悬殊巨大的情况下，仅靠收紧信贷政策显然无法遏制强力消费群体的投资需求，因为很多资金雄厚的购房者根本不是通过银行信贷来完成投资的，首付是4成还是5成，对这一部分投资者并无实际意义。因此，想要让楼价降下来，还必须通过诸如征收“房产持有税”等收税手段进一步加大对楼市需求的有效管理。
贺承军则认为，仅仅依靠信贷政策或者加大保障性住房的供给而非改变土地供应结构，其实无济于解决普通中低收入阶层的住房问题，因为，“即使房价从3万降到2万，大多数普通市民仍然无法参与到房地产市场的消费行为中”。
长期关注深圳地产行业的搜狐焦点网记者肖福音则认为，在遏制投资投机需求的同时，新政中“90平方米以上大户型首次置业首付提高到30％”的规定会伤及到很多以自住为目的的刚性需求者，根据搜狐焦点网的调查，在深圳希望购买90平方米以上大户型、将父母接来同住的“刚需”至少占到刚性需求总量的4成以上，更高的资金门槛将迫使他们中的相当一部分人不得不暂时放弃购房计划。
本报深圳16日电