金融调控打头炮 地产新政深度调整楼市
2010年4月17日,北京房地产受房地产新政影响明显。
CFP供图
一盆冰水浇在了越烧越旺的楼市上——二套住房首付比例不低于5成，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍；三套以上住房的，首付比例和贷款利率大幅提高，房价过高地区可暂停放贷。
面对近两个月来涨势近乎疯狂的楼市，国务院收紧了金融政策，为过快增长的房价拉紧了缰绳。
就在14日国务院常务会议要求二套房首付至少5成的第二天，楼市迅速作出了反应。
从北京市房地产交易管理网的数据来看，4月15日，北京新建住宅及存量住宅交易量环比前一日出现明显下降。新建住宅网签交易量环比下降75.98％和存量住宅环比下降10.98％。
不仅仅是金融手段，土地政策、保障政策、监管政策等手段，都将在金融收紧之后陆续登场。
2010年，迎接楼市的或许将是一场深刻的市场调整。
市场到了必须控制的时候
从最近两年的国务院常务会议内容看，房价已经成为一个必然讨论的话题，几乎每次国务院常务会议之后，都会出台相关的房地产新政。
高房价不仅是普通人关心的话题，同时也是中央政府密切关注的问题。
最近的这一轮房价过快上涨源自2009年二季度之后。
在经历了世界金融危机和中央政府从2007年下半年开始的地产调控后，我国楼市在2008年一直处于冷清观望状态。不仅买房的人少了，开发商拿地开发的热情也迅速降低。在2008年，多个城市出现土地流拍。
正是由于开发建设的减少，当2009年初我国率先走出金融危机阴影的时候，房地产市场出现了供应短缺的问题。
压抑了一年多的购房需求在2009年二季度后大量释放，加上供应不足，房价在这之后迅速攀升。
2009年12月14日，国务院抛出“国四条”，要求遏制房价过快上涨。
今年1月10日，《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》公布，从土地到信贷，再到地方政府责任，文件详细列出了十一条措施。这个“国一十条”为2010年的房地产市场定下了基调，就是要遏制房价过快上涨。
然而，所有人都没有预料到，就在今年两会结束第二天，北京一天之内接连诞生三个地王。而在两会上，从中央政府到地方政府，屡屡表态，要遏制高房价过快上涨。
如果说，2009年二季度以来房价的上涨，更多是刚性需求的释放，那么，今年3月之后房价的上涨，则更像是一场赌博。央企地王的诞生，直接改变了市场的预期，恐慌性购房、投资炒作大量进场。
我爱我家房地产经纪公司控股公司副总胡景晖告诉记者，在今年3月之后，北京市二手房的交易中开始出现一些怪现象——
“首先，不看房就成交的客户开始大量出现。”胡景晖说，一次性全款付清的客户比例突然上升。以前，只有1／3的客户会选择一次性全款付清的购房方式，但在3月之后，这个比例却上升到了一半以上。
更夸张的情景开始显现，在北京一些区域，胡景晖发现，居然有客户买房当天就挂牌出售。
“毫无疑问，短线炒家开始大量进入市场。今年3月以来，房价的上涨，与1997年的香港房地产市场非常相像。如果不加控制，市场会很危险。”胡景晖说。
最先使用的控制措施，就是金融信贷政策。这个手段一直在使用，不同的是，力度不断升级。
今年1月出台的“国十一条”规定，贷款购买第二套住房的，首付比例不低于4成，贷款利率严格按照风险定价。
4月14日的国务院常务会议，则把二套房的首付比例再次提高——首付比例不低于5成，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。
4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》出台，差别化住房信贷政策更加细化。
其中，首套住房面积在90平方米以上的，首付比例不得低于3成。在此之前首套住房的首付比例只有2成。
第三套以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，房价过高地区可暂停第三套以上住房的放贷。
“以前出台金融政策调控楼市的时候，政策中总有例外的条款，但这次非常干脆，没有任何例外。而且，对银行来说，这些政策都能够落实。”一家国有银行的工作人员这样告诉记者，中央政府是下了决心要控制房价过快上涨。
银行对房价推波助澜
历史总是惊人的相似。
类似今年房价过快上涨情况，2007年上半年就曾经发生过一次。而针对这两次房价过快上涨的调控手段如出一辙，都是从二套房贷款政策入手。
2007年9月27日，中国人民银行、中国银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，收紧信贷政策。其“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1．1倍”的政策，直接导致了2007年下半年至2008年年底房地产市场的低迷。
时隔两年多之后，二套房政策再次充当了调控楼市的第一拳，只是这次力度更大。
北京师范大学房地产研究中心主任董藩告诉记者，这次出台的政策与2007年的“927新政”有些类似。不同的是，2007年遇到了全球金融危机，有些城市干脆就不放贷款，而不仅仅是增加首付。此次出台的政策，在住房信贷上作出了更加细化的区分，目的就是要打击短期炒作。这样的措施会非常有效。
在胡景晖看来，今年的价格上涨比2007年严重得多。2007年的房价上涨是从南向北蔓延，一开始只是在深圳，而这一轮却是从北京发起，两周之后上海开始动作，再传到广州深圳。北京作为首都的示范效应影响更大。
“2007年的过快上涨仅仅是投资炒作，今年却是央企地王的推动，这一轮的房价猛涨比2007年更凶猛。”胡景晖说。
在胡景晖看来，这几年的房地产市场宏观调控政策中，除了2007年的“927新政”外，其他的政策基本没有起到真正的作用。所以中央政府仍然采用了金融手段发力，这个手段立竿见影。可以说，国务院14日的政策就是“927新政”的翻版。
从政策的调控方向看，首先受影响的将是投资客，那些可改善可不改善的购房需求也将被浇冷水。
市场的反应印证了金融手段的立竿见影。
据我爱我家北京市所有400余家门店的统计数据显示，新政出台后第一天，已经签约的贷款客户纷纷给店面打电话，要求加急办理过户和批贷手续。通州二手房购房委托量首现下降23％，部分炒家离场。整体房源量上升15％，2005年以后的二手商品房房源量上涨3成。
北京中原地产向记者表示，在新政出台后，一些城市已经开始出现抛售的苗头。在北京北三环一个楼盘，一浙江炒客一次抛出20余套房源，总价近1．3亿元；在深圳，目前已有投资客一次性挂出上百套房源出售的情况；三亚甚至出现全民卖房的景象。
可以看出，银行在房价的上涨下跌中扮演着至关重要的角色。
“毫无疑问，银行在房价上涨中是一个非常重要的推动力。如果没有银行这桶油，房地产这辆车不可能跑得这么快。”知名财经评论员叶檀说，在房地产市场，银行采用了拉长金融杠杆的做法，不仅仅体现在低首付、低利率，还包括抵押贷款等方式，让有房者更容易获得贷款购买更多的住房。
叶檀表示，银行拉长或缩短金融杠杆，对于房地产市场会起到至关重要的作用，传导到价格上，会明显带来房价的上涨或下跌。此次国务院的新政缩短了金融杠杆，对短线操作的投资客来说，将是致命的打击。
在房地产市场上，银行占据了市场的两头。在房地产供应上，正是有了银行的开发贷款，开发商才能顺利拿地进行开发建设；在房地产消费上，也正是有了银行的个人住房消费贷款，商品房才能真正被市场消化。
“在房地产市场供应和消费两个终端上，银行都有着难以遏制的放贷冲动。”胡景晖说，银行主观上并非愿意看到高房价，但客观上确实对房价起到了推波助澜的作用。
由于中国城镇化的发展，需要房地产市场大量开发。银行放贷给开发商后，开发商有了资金支持可以高价拿地、推高房价，银行从开发贷中能获取客观的利益，愿意放贷给开发商。
在2009年整体流动性充足的情况下，大量贷款放给了央企。央企看中了房地产市场，不断缔造地王，高地价刺激着高房价。
而在个人信贷领域，房贷风险小、数量大，对银行来说更是优质资产。
“对银行来说，对房地产放贷的度究竟多少合适？好像没有人能说清。”一家国有银行从事信贷审批的工作人员告诉记者，有不少银行的利润就是靠房地产个人信贷业务支撑的。
遏制高房价期待更多组合拳
与金融政策的立竿见影相比，国务院此次出台的新政中还包含了土地、税收、保障和市场监管等多方面的内容。今年楼市的调控，将又是一系列组合拳。
就在此次国务院地产新政出台后第二天，北京市就在土地政策和保障政策作出了调整。
北京市国土局副局长曾赞荣向媒体表示，北京将完善商品房住宅用地“招拍挂”出让方式，更多采用综合评标的方式。按照他的说法，评标中还将设定地价的合理区间，如果超出区间，开发商即使报价再高，评标中也无法加分。而开发商的报价在评标中的比重将只占25％。
据了解，北京下一步还将试点推出“限地价、竞政策性住房面积”的出让方式。这种土地出让方式将先限定地块的地价，哪个开发商能最大效率地利用土地，将能够获得土地。
不仅如此，北京市还对开发商拿地规模作出了限制。北京市国土局副局长曾赞荣日前表示，北京将控制企业在一定时期内商品房用地的拿地规模。资质最高的一级资质房企，半年内拿地规模不得超过40万平方米，以防止开发商圈地、囤地。
在住房保障上，国土资源部本月15日公布的2010年住房用地计划显示，2010年保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地计划供应量占住房用地计划供应总量的77％。
叶檀告诉记者，此次的调控肯定是一个组合拳，相应的土地政策、财税政策等都会逐步作出调整。普通百姓需要明确的是，国家对首套住房的需求还是支持的，这一点并没有变化。
“这次调控政策从供需两方面入手，总体思路比以前要好。”北京师范大学房地产研究中心主任董藩说，此次出台的政策不仅在供求两方面进行调整，还影响着购房者的市场预期，对遏制高房价肯定有作用。
董藩表示，政府应该限制江浙一带的投资客，同时加大住宅的市场供应，这样才能真正促使房地产市场健康发展。
“坚决反对房地产的短期炒作，但买房子投资是正常的。政府能不能限制一下新房流通的速度，比如5年之内不能转让之类的政策。”董藩说。
在董藩看来，房地产市场需要一个健康的租赁市场，租赁市场需要投资客，如果没有一定的投资客买房出租，租赁市场的价格会加速上涨。如果房地产的投资客买房长期持有，以出租获取利益的话，对整个市场是有好处的，能够帮助年轻人更合理地解决住房问题。
尽管对此次的地产新政颇为认同，但董藩表示依然存在一些问题。
“这样的政策在全国所有地区一刀切是不行的，很多中小城市房价比较稳定，还不能这样打压。”董藩说，还有一些合理的需求将会被打压。
董藩所说的被打压的合理需求主要是指改善性需求。例如，在京工作的外地年轻人，如果其父母年龄大了希望来到北京与子女生活在一起，可能就需要换一个大一些的房子，或者再买一套房子。由于父母年纪大，在银行拿不到贷款，需要用子女的名义进行贷款，按照目前出台的政策，就会很难实现，对这样的需求就是一种打压。
在胡景晖看来，这轮房价过快上涨给政府敲了一个警钟，提示政府在财产性税收改革和土地改革两个层面要进行探索，这两项内容才能真正改变房地产市场的格局。