房地产调整力避“中国式次贷危机”

    早在今年“两会”期间，全国政协委员何新就在小组会发言时说，在京沪深广等大城市不断推高房价的人并不仅有房地产商，还有银行。因为，多数炒房大户都是利用银行按揭和银行贷款作为资金杠杆，从事囤房、炒房。他说，如果房价暴涨之后暴跌，最终被套牢的会是银行。

    已被投资冲动吹大的楼市泡沫与银行房贷可谓唇亡齿寒。

    中国社科院金融研究所研究员易宪容表示，市场不应低估了本轮楼市调控政策，“它的杀伤力比以往任何时候都强”。他认为，这次新政基本上要把中国房地产转变到国计民生的角度上，转移到民生和居住的角度上，这种本质性变化，将会让房地产投机炒作者“越套越牢”。

    还有分析人士称，更重要的是，中国经济需要完成“结构转型”的历史重担，2010楼市调控应该是管理层挥起的“第一刀”。

    银行是房价暴涨的背后推手

    虽然近期各地并未出现房价暴跌现象，但北京、上海、深圳等大城市楼市交易量下跌趋势较为明显。业内人士称，调控新政正在使市场产生较强“观望气氛”，除了手中房产较多的个别投机者选择迅速套现外，多数有房者可能选择观望，等走势明朗之后再说。同时，购房者“看一看再说”的心态也较为浓厚。

    北京通州链家地产一位分析人士称，这次新政较为犀利，主要从控制需求入手，尤其对于非本地居民的购房审核限制，这对很多跨地区“炒房者”打击力很强。

    中国人民大学国际货币研究所副所长向松祚一直把这一轮房地产投机之风形容为“中国式次贷危机”。去年年底他就断言，中国房地产市场会在今年一、二季度出现“显著调整”。

    美国“次贷”危机爆发，主要源于银行机构把房贷资产证券化，把大量不合格房贷产品层层打包做成金融产品卖给投资者。对于还没有将资产证券化当作银行主流业务的中国楼市，其“泡沫”形成机制自然不同。

    有分析人士称，美国爆发的“次贷危机”，其金融泡沫类似“晚期癌症”，银行系统把房贷资产充分证券化了，其资产毒垃圾已卖到全球资本市场，是“全身扩散”型的系统危机。相比来说，在中国房贷资产还属于银行“优良资产”，通常以居住为诉求的购房贷款者信用度是不错的。不过，房价持续上涨甚至暴涨，诱导大量的“投机性贷款”进入楼市，一旦这类房贷者把还款能力完全建立在房价上涨的预期上，这就已经同美国“次贷”的击鼓传花游戏相似了。

    危险的是，中国银行系统恰恰因为缺少房贷证券化的金融工具，无法转移贷款风险，房贷金融衍生产品的“池子”本来就很小，房价暴涨后如果暴跌，其风险更会直接由放贷银行承担。

    向松祚认为，中国楼市泡沫特征有几个方面：2009年以来，我国各大中城市“地王”层出不穷；几乎所有楼市开盘之日，排队选号人潮汹涌，盛况超乎想象；各地楼市销量与日俱增，连创新高；不少购房者采用贷款、典当等多种信用方式购房。

    “当房贷还不上时，会出现什么样的状况呢？这种信用方式购房，与美国次贷爆发之前是多么相似。”他说。

    一系列数据可能检测我国的房地产市场泡沫的严重性。比如，租售比。北京平均租售比高达1∶546，最高达到1∶700，上海租售比高达1∶500，深圳租售比高达1∶480。全国主要省会城市平均租售比超过1∶300。租售比是衡量楼市投资收益之指标。1∶500的租售比,意味着假若依靠出租赚钱，平均需要45年才有望收回购房资金（损失利息不算）；房价涨幅与人均收入涨幅之比。此比例北京超过5倍，上海超过7倍，深圳超过6倍。

    更重要的是投资或投机比例。全国主要城市购房人群，以投资或投机为目的者，比例达到46％。北京、上海、深圳等一线城市，投资比例远超50％。投资或投机氛围已经笼罩中国楼市。

    “两会”期间有关物业税争论很多，全国政协委员何新对此持反对意见。在他看来，此举只会抬升房价，而不会压抑房价。因为累积的物业税将加入转让的二手房价，成为刺激二手房价上升的因素，又会传导到一手房市的房价，促其继续上涨。对于要购买居住房的众多升斗小民，加征物业税则会直接加大其购房资金压力。

    何新认为，房价暴涨的核心关节是银行。他表示，如果国家真想使房价下跌，就要管住银行资金，抑制其进入房市。其中，对炒房者利用他人身份证，填报假收入证明套取银行按揭贷款，从而借助银行资金为杠杆，大量囤房、炒房，这种行为更应严查。

    他说：“这也是当前各地闲置空房甚多，然而房价升升不止的根源及秘密所在。而炒房大户的这种操作，主要是通过房产销售公司与房贷银行联手进行。只有采取措施使囤房炒房者数量减少，使来自银行的炒房资金链中断，房价才可真正下跌。”

    破解楼市“股市化”

    在此次新政实施之后，有业内资深人士比喻，这是管理层力避把中国房地产市场“股市化”的强力手段。

    分析人士称，在拥有多套住房的投资者手中，房产完全丧失居住属性，只剩下投资属性。投机者所占比例过高的区域，房屋就如同一支股票，一旦投机者做庄炒作这只股票，暴涨、暴跌就只是时间和幅度问题。

    随着户籍制度松动，交通条件改善，百姓购买力提高，全国的房地产市场正在逐渐一体化。只要有价格洼地，就一定有炒房团前去投机。

    何新委员在其政策建议中提示必须关注两类投机资金拉高房价：一是国际资金，二是银行的大量闲置资金。

    他对楼市泡沫可能拖累银行产生金融风险的担心，其实早在2008年房地产市场调整时，就引起一些地方银行的警觉。在深圳，当时出现过“断供”现象，让当地金融机构非常紧张。为了避免“中国式次贷危机”蔓延，一些房贷业务占比重较多的银行开始全面审查房贷资格。据称，当时对第二、三套房就开始实行“有条件支持”，比如提高首付比例从30％到50％不等。不过，2009年楼市复苏后，各地银行贷款审查放松，“零首付”、“一成首付”又死灰复燃。

    据业内人士透露，某些中介公司给熟悉的投资客提供低首付，这样能用更少的本金购买更多的房产，从而实现“以小博大”。对此，银行贷款机构进行监管非常困难。很多时候，银行的信贷人员本身就有很大的放贷压力，而作为相对优质资产的购房贷款，本身就很有吸引力。再加上房价上涨，银行从自身利益出发，本来就有吹大楼市泡沫的冲动。

    央行刚刚发布的数据显示，今年一季度房地产贷款继续增长，其中，个人购房贷款新增5227亿元，季末余额同比增长53.4％，比上年末上升10.3个百分点。除了全国数据，在上海，4月14日央行上海总部公布的数据显示，一季度上海人民币个人住房贷款增加338.1亿元，同比多增311.3亿元。分析人士称，这充分说明一季度房价高涨背后，信贷资金推动因素明显。

    事实上，正是一季度较高的房贷增速引起了银行监管层的警惕。银监会主席刘明康最近强调，严格限制各种名目的炒房和投机性购房，并表示各大中型银行还要按季度开展房地产贷款压力测试。

    5月6日，深圳楼市新政正式面世。当地政府出台政策要求，严格执行差别化信贷政策，限制各种名目的炒房和投机性购房；商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套房以上住房贷款；对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。对境外机构及个人购房，严格按照有关政策执行。

    当地房产业有关人士称，深圳二套房贷已经大幅度提高首付和利率，大量炒房客早就离场了，三套房停贷进一步关紧炒房资金的“水龙头”。

    北京华业地产副总裁陈云峰认为，这次房地产政策主要是奔着打击投机型暴涨需求、支持自住型需求和控制投资型需求这三个层面来的。“有钱人在炒房，没钱的借钱也在炒房，如果这种局面持续下去，就有可能把中国经济拉向崩溃的边缘。”

    易宪容则强调，对于遏制投机性需求新政已表现出很大决心，但仍需要严格的执行。这里关键是，银行要认定购房者到底是“居住性需求”还是“投资需求”。其一，要对购买第一套住房者贷款进行严格的审查，让一些信贷不合格者不要进入信贷市场，同时对购买第一套住房者严格禁止利用其投资。其二，新政应贯彻到各地，不能只局限在几个大城市，防止在一线城市投机炒作的资金流向二三线城市，重新把这些城市的房价炒高。

    新政带给银行的阵痛不是坏事

    严厉的楼市调控政策会否影响中国经济的增长？银河证券首席经济学家左晓蕾认为，目前中国政府对外坚持人民币汇率保持基本稳定，对内在当前通胀预期不断增大的形势下，央行绝对不会降低利率，更重要的是政府调控采取了最有效果的政策，直接严格地限制银行资金流入房地产市场。减少银行资金对投机性行为的支持，就等于投机收益的去杠杆化，对于遏制投机行为是最有效的。这些政策大大降低了银行的风险，也就降低了经济的系统风险。

    另外，世界各国房地产泡沫经济暴发的过程，一般都是房地产价格大幅上涨三年左右，政府政策开始调控，最后刺破泡沫引爆危机，日本、美国大都如此。而中国这次是在房地产价格非理性上涨一年以后政策开始调控。换句话说，房地产的泡沫并没有被累积到一触即溃的程度。

    业内人士普遍认为，房价回落确实会给银行带来信贷质量下降的隐忧，楼市新政尤其是房贷的收紧，在短期内会给市场带来负面影响，但是中长期来看，有助于调整银行的信贷结构，提高风险管理能力。

    交通银行首席经济学家连平认为，我国个人按揭贷款业务首付比例相对较高，一般在20％－30％，而且目前又将二套房首付提高至五成。所以与国际相比，从首付比例的角度来讲，银行个人按揭贷款风险不大。

    目前，各大银行针对房地产贷款的压力测试工作正在展开。交通银行表示，该行房地产业贷款总体风险可控，如果房价下降30％，该行房地产开发贷款不良率将上升1个百分点，个人按揭贷款不良率将上升0．9个百分点。建行、农行的消息也称，20~30％的房价调整并不会影响其房贷整体质量。

    民生行长洪琦则在最近的媒体见面会上给出了更为乐观的答案，称即使房价下降四成，仍不会影响该行资产质量。

    长期看，房地产新政的“阵痛”给银行业带来的并非完全是坏事。分析人士指出，房地产新政不仅有助于挤出房地产泡沫，防范房地产贷款的未来风险，同时对于银行的信贷结构或许也是一个有益的调整。

    东兴证券银行业分析师王保伦认为，严厉的房产调控新措施，对银行造成压力来自三方面：一是房屋需求减少，二季度及以后月份富裕资金投向何处，而其他行业的资金收益又低于房产贷款，对银行未来的利息收入形成新的压力；二是需求减少和资金收紧后开发商资金回笼放缓，某种程度对银行资产质量构成压力；三是新措施将使房价下跌，抵押物贬值造成银行资产质量压力。

    这也许正是银行业展开信贷结构调整的机会。在长三角、珠三角等沿海地区，中小企业的资金需求量仍然巨大，给这些企业放贷一直以来就是大型商业银行的弱项，这次调整房贷反而是个机会。另外，中国制造业进行自主创新和产业升级全面再造，对那些技术密集型企业和创新型企业，银行信贷更应该大力支持，毕竟只有企业活力恢复，经济发展的动力才能真正加强。

    安信证券的最新报告称，在新政影响下，未来两三年里中国房地产市场将经历温和的调整，表现为“房价的盘整或者缓慢下跌，交易量以低于历史平均水平的速度增长”。

    他们不认为短期内楼市会以急跌的方式进行调整。因为尽管信贷的收缩和贸易顺差的下降已经出现，通货膨胀压力也在逐步增大，但是流动性出现迅速收紧的可能性并不是太大，购房需求也不太可能出现急剧的萎缩。另外，地产新政对经济GDP增速影响有限，大约在1~2个百分点。

    左晓蕾说，新政是给正在膨胀中的泡沫减少继续吹大的能量，以制止泡沫在短期内继续大幅膨胀，降低房地产风险，引导房地产市场软着陆，恢复经济整体的平稳增长态势。

    本报北京5月9日电