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2010年5月28日 星期
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《北京市物业管理办法》将于今年十月施行

北京新建小区前期物业费将由开发商掏

本报记者 马北北

中青在线-中国青年报 2010-05-28 [打印] [关闭] email推荐:
    北京市新建小区将由开发商负责提供前期物业服务,并且在业主大会没有成立、物业没有交接前,开发商不得向业主收取物业费;乡镇政府及街道办事处有义务帮助筹备业主大会;物业服务分成五个等级,业主可以选择需要的服务等级……

    这些都是今天公布的《北京市物业管理办法》(以下简称《办法》)中的规定。

    记者今天从北京市政府新闻办的新闻发布会上了解到,这一与在北京居住的每一位老百姓密切相关的法规将于今年10月1日正式施行。与此同时,北京市住房城乡建设委员会目前正在研究制定30余个配套政策、技术标准、操作规范和示范文本,将为《办法》的贯彻落实提供支撑。

    前期物业服务费由开发商掏

    目前,在北京市7亿多平方米的城镇房屋建筑中,实施物业管理的已达4亿多平方米。其中,3.2亿平方米、3591个住宅项目由物业服务企业实施物业管理。截至今年第一季度,北京市共有物业服务企业3074家,从业人员超过20万。

    “物业管理矛盾”已经成为当前社会普遍关注的热点、难点问题。其中,前期开发遗留问题已经成为物业管理矛盾的核心症结。据统计,在物业管理矛盾中,70%是由前期开发遗留的问题引发。

    为解决这一问题,《办法》对前期物业管理制度进行了大胆创新,明晰了前期物业管理的法律关系。

    《办法》规定,在业主大会成立之前,由建设单位承担物业的维修养护和管理完善责任。《办法》的配套措施还将规定在合理的期限内,建设单位应当按照约定的服务等级标准提供前期物业服务。

    也就是说,当业主大会主体没有出现时,建设单位不得向业主收取物业服务费。

    《办法》还明确了前期开发与后期管理的责任分界点,把物业共用部分交接查验作为前期开发与后期管理的分界点。业主大会成立并确定物业管理方式后,建设单位应当与全体业主进行物业共用部分查验交接。

    怎么验收?谁来查验?用什么标准查验?业主通常不是专门人才如何保证验收标准的统一?针对这些问题,为规范交接查验的标准和行为,《办法》规定,引入第三方机构进行承接查验。

    为保证前期物业交接查验的公正性,全体业主与建设单位可以共同委托物业服务评估监理机构进行查验。对查验中发现的前期开发遗留问题,建设单位应当及时解决。

    建设单位、全体业主、物业服务企业和物业服务评估监理机构在进行前期物业承接查验时,应当按照技术标准进行。目前,这个标准正在北京市质监局网站上公示。

    政府指定代表指导筹备业主大会

    目前,北京市成立业主委员会的住宅项目有730个,仅占住宅项目总数的20%。

    为解决目前北京市业主大会成立和活动中存在的“五难”问题(启动难、筹备难、备案难、决策难、换届难),《办法》在业主大会的成立和活动机制方面进行了创新。

    《办法》规定,建立业主大会成立双启动机制。在业主大会发起阶段,《办法》规定了建设单位协助组织业主大会筹备和成立活动的相关义务,同时规定业主和建设单位均可以启动成立业主大会。

    《办法》还规定了街道办事处、乡镇人民政府的协助、指导和监督职责。在业主大会筹备阶段,街道办事处、乡镇人民政府应指定代表担任筹备组组长指导筹备工作。

    《办法》还规定,业主大会成立后,业主委员会向街道办事处、乡镇人民政府申请备案时,材料齐全的,街道办事处、乡镇人民政府应当场予以备案。

    此外,本市还鼓励和支持公益律师担任筹备组组长,为住宅区业主大会成立提供法律服务。

    此外,《办法》提出建立业主公共决策平台,解决业主大会“决策难”问题。业主利用决策平台表决共同决定事项,不但可以提高决策效率,更可以保证决策结果的真实性和有效性。该平台目前正在研发阶段,将配合《办法》的实施同步投入使用。

    完善了业主委员会委员任期制度,解决业主委员会“换届难”问题。《办法》规定,业主委员会委员实行任期制,有关任期、候补、空缺、资格终止等事项由业主大会议事规则规定。目前,北京市有关部门郑州研究修订《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》,这个指导规则将对业主委员会委员任期等问题予以规范,为业主大会的成立和运行提供依据。

    业主可选择物业服务等级

    长期以来,业主与物业服务企业就物业服务收费、物业服务质量等问题纠纷不断,直接影响了业主与物业企业和谐互信关系的建立。

    《办法》围绕构建质价相符的市场环境,提出了四个创新管理手段。

    一是制定五级住宅物业服务标准。对应不同的住宅类型和服务需求,将住宅物业服务量化为五级标准。业主在签订物业服务合同前,可以根据需求选择服务等级。

    二是建立物业服务成本发布制度。北京市物业管理行业协会每季度将发布一次全市物业服务平均成本,业主与物业服务企业在协商物业服务价格时可以参照。

    三是改革价格形成机制。在签订物业服务合同前,业主可以委托第三方评估监理机构,根据物业服务事项和服务标准对物业服务价格进行测算。

    四是引入第三方机构评估监理物业服务质量和服务费用。业主与建设单位、物业服务企业就物业服务质量和服务价格发生争议时,可以聘请第三方评估监理机构进行评估。

    物业公司须每年“晾”账单

    《办法》围绕规范物业服务企业行为,创新行业监管方式进行了探索,建立了物业管理行业监管的新模式。

    一是实施物业服务企业动态监管,推动企业资质管理向信用管理转变,逐步实现对物业服务企业由传统的资质管理向行为管理过渡。

    二是调整行业监管重心,建立物业项目备案制度。将行业监管的重心由物业服务企业转移到物业服务项目。要求物业服务企业以项目为单位,将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

    三是创新项目管理模式,建立项目负责人制度。《办法》规定,物业服务企业应当按照物业服务合同指派项目负责人,更换项目负责人时,应当告知业主。同时,逐步建立物业项目负责人信用信息系统,对项目负责人的行为实施动态监管。

    四是制定物业项目接撤管办法,规范物业项目变更物业管理方式和物业服务企业时的接撤管活动。

    五是建立物业管理从业人员持证上岗制度。要求物业服务项目经理及管理人员培训并且考核通过后方可上岗。

    本报北京5月27日电

    

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