北京新建小区前期物业费将由开发商掏
这些都是今天公布的《北京市物业管理办法》（以下简称《办法》）中的规定。
记者今天从北京市政府新闻办的新闻发布会上了解到，这一与在北京居住的每一位老百姓密切相关的法规将于今年10月1日正式施行。与此同时，北京市住房城乡建设委员会目前正在研究制定30余个配套政策、技术标准、操作规范和示范文本，将为《办法》的贯彻落实提供支撑。
前期物业服务费由开发商掏
目前，在北京市7亿多平方米的城镇房屋建筑中，实施物业管理的已达4亿多平方米。其中，3．2亿平方米、3591个住宅项目由物业服务企业实施物业管理。截至今年第一季度，北京市共有物业服务企业3074家，从业人员超过20万。
“物业管理矛盾”已经成为当前社会普遍关注的热点、难点问题。其中，前期开发遗留问题已经成为物业管理矛盾的核心症结。据统计，在物业管理矛盾中，70％是由前期开发遗留的问题引发。
为解决这一问题，《办法》对前期物业管理制度进行了大胆创新，明晰了前期物业管理的法律关系。
《办法》规定，在业主大会成立之前，由建设单位承担物业的维修养护和管理完善责任。《办法》的配套措施还将规定在合理的期限内，建设单位应当按照约定的服务等级标准提供前期物业服务。
也就是说，当业主大会主体没有出现时，建设单位不得向业主收取物业服务费。
《办法》还明确了前期开发与后期管理的责任分界点，把物业共用部分交接查验作为前期开发与后期管理的分界点。业主大会成立并确定物业管理方式后，建设单位应当与全体业主进行物业共用部分查验交接。
怎么验收？谁来查验？用什么标准查验？业主通常不是专门人才如何保证验收标准的统一？针对这些问题，为规范交接查验的标准和行为，《办法》规定，引入第三方机构进行承接查验。
为保证前期物业交接查验的公正性，全体业主与建设单位可以共同委托物业服务评估监理机构进行查验。对查验中发现的前期开发遗留问题，建设单位应当及时解决。
建设单位、全体业主、物业服务企业和物业服务评估监理机构在进行前期物业承接查验时，应当按照技术标准进行。目前，这个标准正在北京市质监局网站上公示。
政府指定代表指导筹备业主大会
目前，北京市成立业主委员会的住宅项目有730个，仅占住宅项目总数的20％。
为解决目前北京市业主大会成立和活动中存在的“五难”问题（启动难、筹备难、备案难、决策难、换届难），《办法》在业主大会的成立和活动机制方面进行了创新。
《办法》规定，建立业主大会成立双启动机制。在业主大会发起阶段，《办法》规定了建设单位协助组织业主大会筹备和成立活动的相关义务，同时规定业主和建设单位均可以启动成立业主大会。
《办法》还规定了街道办事处、乡镇人民政府的协助、指导和监督职责。在业主大会筹备阶段，街道办事处、乡镇人民政府应指定代表担任筹备组组长指导筹备工作。
《办法》还规定，业主大会成立后，业主委员会向街道办事处、乡镇人民政府申请备案时，材料齐全的，街道办事处、乡镇人民政府应当场予以备案。
此外，本市还鼓励和支持公益律师担任筹备组组长，为住宅区业主大会成立提供法律服务。
此外，《办法》提出建立业主公共决策平台，解决业主大会“决策难”问题。业主利用决策平台表决共同决定事项，不但可以提高决策效率，更可以保证决策结果的真实性和有效性。该平台目前正在研发阶段，将配合《办法》的实施同步投入使用。
完善了业主委员会委员任期制度，解决业主委员会“换届难”问题。《办法》规定，业主委员会委员实行任期制，有关任期、候补、空缺、资格终止等事项由业主大会议事规则规定。目前，北京市有关部门郑州研究修订《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》，这个指导规则将对业主委员会委员任期等问题予以规范，为业主大会的成立和运行提供依据。
业主可选择物业服务等级
长期以来，业主与物业服务企业就物业服务收费、物业服务质量等问题纠纷不断，直接影响了业主与物业企业和谐互信关系的建立。
《办法》围绕构建质价相符的市场环境，提出了四个创新管理手段。
一是制定五级住宅物业服务标准。对应不同的住宅类型和服务需求，将住宅物业服务量化为五级标准。业主在签订物业服务合同前，可以根据需求选择服务等级。
二是建立物业服务成本发布制度。北京市物业管理行业协会每季度将发布一次全市物业服务平均成本，业主与物业服务企业在协商物业服务价格时可以参照。
三是改革价格形成机制。在签订物业服务合同前，业主可以委托第三方评估监理机构，根据物业服务事项和服务标准对物业服务价格进行测算。
四是引入第三方机构评估监理物业服务质量和服务费用。业主与建设单位、物业服务企业就物业服务质量和服务价格发生争议时，可以聘请第三方评估监理机构进行评估。
物业公司须每年“晾”账单
《办法》围绕规范物业服务企业行为，创新行业监管方式进行了探索，建立了物业管理行业监管的新模式。
一是实施物业服务企业动态监管，推动企业资质管理向信用管理转变，逐步实现对物业服务企业由传统的资质管理向行为管理过渡。
二是调整行业监管重心，建立物业项目备案制度。将行业监管的重心由物业服务企业转移到物业服务项目。要求物业服务企业以项目为单位，将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况进行公示。
三是创新项目管理模式，建立项目负责人制度。《办法》规定，物业服务企业应当按照物业服务合同指派项目负责人，更换项目负责人时，应当告知业主。同时，逐步建立物业项目负责人信用信息系统，对项目负责人的行为实施动态监管。
四是制定物业项目接撤管办法，规范物业项目变更物业管理方式和物业服务企业时的接撤管活动。
五是建立物业管理从业人员持证上岗制度。要求物业服务项目经理及管理人员培训并且考核通过后方可上岗。
本报北京5月27日电
