如何看高房价与房地产新政

    怎样看待政府的房地产新政？未来的房地产业该如何发展？这是当前引起众人议论纷纷的话题。但在现实中，人们希望通过宏观调控，制止房价过快上涨的意愿却似乎不能奏效，请问：原因何在？

    读者 定海一舟

    对上述问题进行讨论需要先搞清：多年以来，特别是过去一年中，大城市中房价过快上涨的原因。

    在市场上，商品价格由供给和需求的共同作用而形成。只要供给小于需求，包括供给增长赶不上需求增长，或需求虽受到抑制，而供给依然不足时，价格就会趋于上涨。这一基本道理可帮助人们理解和预测各类商品，包括大城市中商品房的价格趋向。

    城市商品房价上涨是必然趋势

    多年来，在我国经济的发展中，城市化的进程一直快速推进。其中的一个主要特征是，大量的外来人口从各地涌入大城市，他们在找工作、求发展的同时，也寻求成为永久的城市居民。这些新市民与原来的居住人口汇集在一起，产生着巨大的、不间断增长的居住型房屋需求。加之国内民间投资渠道少、通货膨胀、地区间发展差距较大等原因，又产生着大量的投资型房屋需求。

    再看供给方面，房屋是要盖在土地上的。大城市里尤其是越靠近中心地区，那里的土地数量，及未来可增加的潜力越是有限，因此，在房屋的需求不断增加时，即使在房价不断升高时，房屋的供给增量并不能同步地跟上去，楼市的供给弹性便会小于一般工业制品。这一差别使楼市供给增量总会小于需求的增量。所以长期来看，大城市的房价总是趋向于上涨。无论过去、现在，还是今后，此趋势都是客观存在。

    如果没有商业银行，交易只能靠钞票进行，且钞票的增量能够保持平稳的话，房地产业就不能迅速发展，多数人将很难有短期的买房能力，当然，房价上涨的趋势也将会缓慢一些，而且容易保持平稳。

    银行的作用及经济杠杆的调节

    在现代银行制度下，中央银行可根据需要向经济中注入货币，并在商业银行体系的存贷活动中，通过乘数效应或曰杠杆作用使货币数量得到放大，以满足经济扩张的需要。政府还可运用调整准备金率、基准利率和公开市场操作及税收等政策工具，增减市场中的货币流量，即所谓的放松或抽紧银根，这被称为经济杠杆的调节。

    由商业银行提供的贷款——这是广义的货币概念，开发商通过使用贷款，可以更快、更大规模地买下地皮、建造房屋，购买者通过使用贷款，又可在即刻买下房屋。多年来，正是银行体系的作用促进了大城市中房地产业的迅速扩展，许多居民因而购买了商品房，改善了生活品质。

    此类发展继续带有需求增长会不断地超出供给增长的特点，并强化着房价上涨的趋势。于是，在楼市供给增加的同时，在需求方面，不仅有自住型需求扩张，更带来以资产保值增值为目的的投资需求，和在短期内迅速买入、再卖出以获取暴利的投机型需求的扩张。从而引发大城市的房价以更快的速度上涨。这也正是自2004年以来，国内大城市中房价一直过快攀升的主要原因。

    如果我们的社会收入差距没有拉得很大，即财富不是越来越集中于少数“有钱人”的话，政府只用经济杠杆对房价进行调控将比较容易。譬如，当房价上涨过快时，可通过提高准备金率、提高利率和吸收货币的公开市场操作等办法，令银行杠杆缩小，使楼市中的货币（贷款）数量被缩减——房价上涨势头就会被压制；反之，可通过降低准备金率、降低利率和放出货币的公开市场操作等办法，令银行杠杆放大，以向市场注入更多的货币，促进楼市增加供给和刺激需求。

    投机成为房价上升的推手

    然而，实际情况是社会的收入差距已经越拉越大，马太效应愈加明显。在获取银行贷款买房方面：同样的首付比例、贷款利率、交易税费，及不加额度限制的贷款，使那些并不需要自住房，而只是进行投资和投机的“有钱人”占有明显的优势，他们可以获取更多的贷款，买入更多的房产，持有待机或在房价上涨中迅速卖出，获取暴利。

    在银行贷款的帮助下，投资特别是投机需求的不断膨胀既成为房价迅速上升的主要推手，又是主要受益者。房价升得越快，投资和投机活动将越能够通过挤压自住型需求进行扩张。而在这种局面下，原有的、只是增减货币总量的经济杠杆调控并不能对之产生有效制约。当银根抽紧时，自住型需求受到的抑制更多，并容易造成对整个房地产及相关行业的冲击；而当银根放松时，投资和投机行为将更快得以扩张。由此形成多年来，希望通过宏观调控制止房价过快上涨却不能奏效的主要原因。

    回顾2008年前三季度，当时为实施“两防”（防过热、防通胀）的要求，宏观经济调控转为对基建投资为主的增长方式带来的经济过热实施降温和对物价上涨过快实行压制，货币政策转向了抽紧银根。如：连续提高准备金率和基准利率、强制缩小房贷规模、提高交易税费等，一些大城市还实施取消外来购房者的优惠条件。那次抽紧银根使得楼市的需求和供给都受到抑制，曾使2008年底至2009年前几个月，大城市中的楼市一度低迷、成交下降，房价有所走低。

    随后，面对紧缩带来的经济下滑以及国际金融危机的冲击，国内经济政策再度转为“积极的财政政策”和“适度宽松的货币政策”，新增货币的速度一下比往年超过一倍还多，新增货币中有相当一部分流入了楼市，加之房贷规模扩大、贷款门槛和交易税费的降低，各种鼓励楼市投资的措施再度恢复。当这一过量货币注入后，大城市中楼市需求迅速扩张，其中投资特别是投机活动膨胀得更快、更广，导致去年春季以来大城市楼市价格很快止跌回升，随后更以前所未有的速度飙升。

    近一年多来，房价空前的上涨带有明显投资特别是投机推动的特点。据相关机构评估，国内大城市房地产中投机型需求平均超过50％，有的城市如深圳，投机性需求达到80％~90％。有统计显示：有四分之一的已卖出的房子并无人入住，6个月内，在上千万套已卖出的房子里，电表没有走字。一些大城市的楼市交易已成为“有钱人”的投机游戏。任其下去，将使社会资源配置更加扭曲，分配不公更为扩大，甚至影响社会稳定，而这一切仅靠老方法难以有效调节。

    差别化信贷：新政意在打压投机行为

    今年4月，以“坚决遏止部分城市房价过快上涨”为主题的新一轮房地产新政终于出台。此一新政的主要举措是政府要求银行实行差别化信贷。包括：停止向第三套及以上的购房贷款，提高第二套购房的首付款比例，提高购首套面积较大房屋的首付款比例，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放房贷等等。

    新政以切断及减少特定范围银行信贷的方式打压楼市中的投资特别是投机行为，期望起到以往调控达不到的效果。这是新政的主要意图之一。目前调控效果已开始显现：大城市中，商品房预订量和成交量大幅下跌后，价格已有所下降，楼市供不应求的局面得到改善，其中二手住宅市场的供求关系更是发生逆转。世界上没有万能的市场，当市场中的一小群人，不适当地影响了市场价格之时，需要政府通过干预调节作出校正，以改善市场结果。这一干预调节并非如时下有观点认为的与市场经济相悖，而恰恰是所有好的市场经济体制国家所必需的。

    实现百姓安居不光在房价

    当然，要解决房价过快上涨的问题不能只靠控制需求（投资和投机也是需求的组成），即使只在短期内，迫使房价不要涨得太多甚至有所下降，还需要增加供给。新政在这方面的内容更有待落实。这方面不仅要增加大城市中的土地供给，多盖房屋，还需寻求多种增加供给的有效路径。譬如，在各个城市中大力推进廉租房的建设，加快其他地区的发展，使之缩小与一线大城市的经济差距，拓宽民间投资渠道，以带动楼市需求包括投资和投机需求的分流。还应建立对低收入者的租房补贴制度，以及对投机暴利者的税收制度。

    从长期而言，房地产市场上，不光是个房价高低的问题。要实现“居者有其屋”，使全体百姓安居的目标，我们的社会还需要从保障农民的土地和房屋权利，制止城市化建房中官商一体的野蛮拆迁，制约地方政府机构在“经营城市”“土地财政”中的与民争利和滥用权力，到减少和抑制社会收入分配不公、推进民主化政治建设各个方面做出努力。