房地产开发商自曝业内潜规则
刘生（化名），一位来自南方某城市的房地产商人，涉足房地产行业已有20多年。正是他，上述项目的开发商，日前向中国青年报记者讲述了这个近乎空手套白狼的暴利故事，还有房地产业内鲜为人知的潜规则。
他解释自己这么做的原因时说：“‘出来混总是要还的’，我们开发商利用历史的机遇赚了不少钱，是该转型为民众做点事了。”
房地产的暴利从哪儿来
中国青年报：今年年初，任志强公开宣称房地产开发拿地成本高，资金周转时间长，并非暴利行业，您觉得房地产到底是不是暴利行业？
刘生：房地产是暴利行业，这一点无可置疑。
任志强只是讲了事实的一部分，没有讲全面。建房成本是由三部分构成：一部分是土地成本，所以任志强说现在土地价格很高，房子要卖很贵；第二部分是人工费，主要指工人工资，是弹性部分；还有一部分就是钢筋水泥，这一部分是随市场水涨船高，随着市场环境调整而调整的。比如说，上个月卖1000元一吨的钢筋，这个月卖1100元，但这个成本是可控的。
有个调查，开发商买地和盖房子的有形成本大概占总成本的1／3，包括拿土地，建筑材料，人工费用等。还有1／3是渠道费用，指国家征税及申报费用等合理开支，而且还包括了行贿资金等隐性成本。最后1／3就是开发商的利润。而实际上，如果运作得好的话，利润远不止这么多。
中国青年报：怎么运作的呢？
刘生：“用土生金”。
2004年我与某公司合作，注册成立一个新的房地产公司，一起开发某房产项目。这块土地是政府拆迁安置用地，按照政府有关文件，按建筑面积收取市场地价的10％。后来我们拿地总共花了约200万元。这个开发项目土地主要由A村和B村两村的土地组成。B村的土地已经在一期工程中完成，共21栋农民房，总计9500平方米的建筑面积，实际容积率3．3，而全部工程竣工后的实际容积率是4．0。
中国青年报：你们利用擅自提高容积率来增加利润，有关部门不会追究吗？
刘生：一般不会。有时就是利用规划的空子，比如项目中A村的土地，总共7539.5平方米的土地只有2709平方米是开发用地。其余4830.5平方米的土地面积已由政府为农民兴建了住房，实际建筑面积也只有4000平方米左右，容积率在0．82左右。而事实上，当初的规划容积率是1．6，这样开发商又多出了0．78的容积率开发空间。
中国青年报：除了提高容积率，还有什么渠道增加盈利？
刘生：当然还有。
我再告诉你两个开发商的生财之道。比如我们这个房产项目总建筑面积4万多平方米，其中，住宅面积3．4万平方米，商业面积3000多平方米。第一个生财之道是，这3000多平方米商业面积合同上没有说明，是开发商的红利，至少价值1亿元。
另外一个就是，总建筑面积减去商业面积、按合同规定归还农民的1万平方米及给农民兴建的4000平方米住房后，开发商的可售面积还有3万平方米左右。按照该项目楼盘现在均价12000元／平方米来算，一共可售近4亿元。而每平方米的各种成本大概在2500元，因而建筑商总成本在1亿元左右。最后再减去建筑商利润和其他费用1亿左右，开发此项楼盘，开发商总共可以获益两亿元，另外还有一个价值1亿的商业面积用地。
从这个过程中你就可以看出，开发商是怎么把200万元变成两亿元的。
制度给了房地产商特权
中国青年报：为什么开发商会有这么多空子可钻呢？
刘生：这是因为我国目前房地产制度缺位。我国是公有制国家，土地归全民所有。土地在没有开发之前都是一样的，没有经济价值。但土地一旦盖了房子，就有了很大收益。
房地产开发是一个系统工程，其中土地是首要的。我国法律对土地开发有特别的规定，很多人即便是拥有土地但也不可以开发。国有土地要发展，负责具体操作的是房地产商。集体土地要发展，也要通过房地产商。这些规定导致房地产商“专业”了起来，其他人即使是拥有土地但也不可以开发。
中国青年报：你认为我国现在的土地出让和开发制度有缺陷？
刘生：制度给了房地产商特权，另一方面制度又衍生了私权。
我们知道，所有的政策本身都有滞后性，但做出政策时的动机却是具体的部门或个人，这样专业的房地产商便有了目标及利益输送的目标。政策的缺位或错误更加让房地产商如鱼得水。比如一些地方一会儿推出“购房入户”，一会儿又取消，政策变化背后无不有房地产商的身影。
中国青年报：有人说房地产是高投入、高风险、高回报。
刘生：错了，开发商开发房产几乎是零投入。在房屋预售制度下，开发商拿购房者的钱来做自己的开发资金，房产开发商盖房子是不要钱的，“空手套白狼”。
在房屋预售的时候，开发商几乎可以收回全部成本，甚至还有盈余。拉水泥、买钢材、付工资全由建筑商包干。开发商等房子售出赚到巨额利润后才给建筑商清算工程款。这就是“盖房子不要钱”的商业模式，具体来讲，就是拿你业主的钱来做我的开发资金，加上建筑商垫资盖房，既是现实，又是合法的状态。银行还会大力支持，因为银行也获得了最大的收益。银行的按揭贷款利息部分最终是比本金还高，而且是先还利息后还本金的。
政府跟开发商的关系，就像是丈母娘和女婿
中国青年报：现在百姓都说你们房地产商背后都有政府在撑腰，是这样吗？
刘生：术业有专工，房地产商是一个专业，必然获得垄断的利益。而这种利益的获得是与政府间的合作分不开的。我给你举个我20多年前收地的例子，你就明白了。
土地只能是政府征收，我们自己不能收地，国家征用以后再卖给我们。政府按每亩1．6万元的价格从农民手上收过来，再按每亩20万元的价格卖给我们。我们没有和村民谈，政府征了地就给我们了。我们躲在政府后面，那时候还没有招拍挂这个概念，只有行政划拨和国家征用。一开始我们就是搞房地产开发，只是村民不知道。而对于村民来讲，地是不要钱的。在这种特定环境下，哪个村能把土地卖掉，那是很能干的，因为把土地变现了。80亩地卖了，每户都成了万元户，所以村民先前还是很乐意的。后来村民知道实情后才心理不平衡了。
中国青年报：政府和开发商到底谁是赢家？
刘生：都是赢家。一个房地产项目，政府可以赚1000万，这是国有资产，所以政府就算干了一个大好事，而且也带动了当地的就业，带动了当地GDP的发展。房子建好以后可能卖到3000万，这样我们就赚了2000万。
中国青年报：这样说政府和开发商像是一个合作的关系。
刘生：政府跟开发商的关系，就像是丈母娘和女婿。有句俗话说：丈母娘看女婿，越看越欢喜。我们现在干部的评价体制是看GDP、就业和投资，这些都离不开开发商。政府希望房地产商拿地之后好好盖房，然后能拿到好处。
政府出台的政策基本都是为开发商量身定做的，比如房子不好卖的时候，就出台购房入户政策，肯定就会有很多人借钱也要买房了。
怎样才能降低房价
中国青年报：您认为是什么原因造就了我国现在的高房价？
刘生：房价上涨一定程度上是我国经济发展的必然。改革开放30年，我国经济得到了大发展，土地自然会增值。政府出让土地，政府得了最大的红利。房地产商是做这个具体事情的人，而他们跟政府合作，所以开发商也是获益的。
但房价涨到现在这么高，是因为我们发展房地产是学香港的。香港曾经是英国的殖民地。英国人当年在香港的时候因为不想背历史的包袱，就用土地来做文章，政府只开发1％的土地，因为供需严重不平衡，自然抬高了房价。这样，就让有钱人来操这个摊。
中国青年报：这样一来，很多香港平民百姓住不起房怎么办？
刘生：在高房价政策的同时，香港政府修建了大量的公租房，用于解决低收入群体的住房。现在香港大概28％的人住公租房。而我们学香港学歪了，我们只学了高端商品房这一块儿。所以我们现在解决老百姓住房问题的办法，也是增加保障房，这样才能既满足有钱人的需求，同时也让老百姓也有房住。中国的住房政策一直是缺位的，许多问题不能完全用市场化的方式来解决，比如看病、教育和住房，全部市场化，现在问题显现出来了，才发现要补课。
中国青年报：为何市场化解决不了住房问题？根源是什么？
刘生：根源是我国人多。
中国青年报：住房不通过市场来解决该怎么解决？靠行政分配？
刘生：理想的住房格局是，大多数人住在政府的房子里，1％的人住私有房产，99％的人住政府房子，既满足有钱人的购房需求，也解决普通老百姓的住房问题。至于商品房和经济适用房、廉租房的比例，要根据各地的情况而定，总的来说住在政府的房子里应该是多数，住商品房是少数。
中国青年报：但是房子作为一项固定资产，有投资的价值，有开发商就说房子本身就是给有钱人盖的。
刘生：这话没错，房子是有投资属性的。但作为国策，中国要保证社会的和谐发展，长久稳定，房子只能是拿来住的。现在我们看到房地产政策出现了一个根本性的改变，就是把房子定位为是用来住的，现在中央已经有一个很明显的意图，就是房子的功能是用来住的，所以不允许去炒。
中国青年报：您认为怎样才能扼制房价不断飙升？
刘生：房价高的原因，一是政府缺位了，另外就是我们的政策有空子可钻。政府应该做保障性住房这一块儿。但是我们保障性住房推出17年了，没有一年真正去执行。
政府应该大量兴建保障房，用来解决普通老百姓的住房问题。而且由于保障房所有权是政府的，这样土地增值以后产生的利益是政府的。现在政府已经开始加强保障房建设，如果政策实施得好，肯定是可以拉低房价的。
中国青年报：开发商是否愿意建设保障房呢？
刘生：在形势不好的时候，有的赚总比没的赚好。前两年房地产不景气的时候，万科在广州拿了一个40万平方米的土地，就是帮政府打工嘛。什么概念呢？就是万科把它开发商的角色降低到建筑商，在里面收个工本费。
本报北京7月1日电