经济时评

李宁

    “建议对闲置房屋收取一定的税费，目的是降低闲置率。”市人大代表、北京当代律师事务所律师卫爱民建议，通过税收政策打击房地产投机行为，让房子回归到最核心的功能——居住功能上来。（《北京晚报》7月20日）

    很多专家和人们对税收调控房价寄予厚望，视其为杀手锏和猛药，不仅热议开征物业税、房屋保有税等，现在又积极倡议推出房屋空置税。

    通过税收杠杆调节房地产市场，让房价回归本位，降低房地产泡沫，从理论上来说，是可行的。我们知道，税收的基本职能之一就是调控经济，指引人们的投资方向和经济理财等行为。但是，现实情况并非如此，特别是在中国目前情况下，税收绝不是调控房价的杀手锏和一剂良药，也不应是被寄予厚望的猛药。

    目前针对房地产企业和行业开征的税种并不少，如企业自建销售行为（包括房地产企业）征收建筑业和销售不动产两道营业税，税率加起来为8％，另外还征收土地增值税、印花税（有的计入管理费）、企业所得税、耕地占用税、城建税和教育费附加等。据央视经济半小时调查报道，2009年下半年度，征收的各种税费占房地产开发成本的20％。

    以上税收只反映房地产企业自建销售，并没有包括建成之后由买方缴纳的各种税费，如个人负担的契税、买卖双方的印花税、房屋出租的房产税、经营用房产缴纳的城镇土地使用税、转让房产的个人所得税、物业管理费等税费。

    应该说，如果税费能够调控房地产市场，医治房地产市场弊病，那么我们国家这么多的税收就能够管住房地产市场。但是目前并没有管住，相反，税收有时候被指责为推高房价的一大祸水。

    为什么税收杠杆调控不了中国房地产市场呢？根本原因有三。

    一是房地产市场完全背离市场经济规律。房地产市场最核心的两大因素——土地和资金，几乎完全掌握在地方政府手里，由此，使得房地产市场脱离供求关系轨道，没有按照市场规律发展运行。税收在健全法制下的市场经济中才能发挥调控作用，目前难当调控房地产的重任，充其量只能打打擦边球。二是中国财政体制不健全，使得房地产成为地方经济的发动机，直接带动了地方政府的土地财政和城市建设的推进（政绩工程）的发展，这两大结果使得地方政府极易成为房地产最大的保护伞。三是法制不健全决定中国政府对房地产炒作行为“望洋兴叹”。中国房地产市场背后不仅有地方政府利益，还有国际热钱、国内炒房团等投机炒作因素。但是，目前鲜见运用法律手段打击这种扰乱市场经济秩序的报道。

    其实，回顾这几次大的政府利用税收调控房价举措，发现税收在房地产市场的调控力量是微弱的。比如今年5月份，国家税务总局针对房地产市场，出台了加大土地增值税与企业所得税清算工作的通知，在市场上解读为对房地产进行税收调控的信号。但是，目前来看，收效并不明显，根据半年经济数据年报，6月份全国70个大中型城市上半年房价仍然上涨11.4％，环比有所下降，但是下降幅度仅为0．1％。

    同时，据国家电网统计，从用电量测算目前有空置房屋6540万套。相比于A股市场从6000多点的高位一路下挫，直至今日的3000多点宽幅震荡的影响来说，税收对房地产市场的调控作用视如草芥。当然，作为建设市场经济发展长远来看，税收的作用还是不容忽视的，好比西药和中药治病，税收没有西药的功能，则会发挥中药的打通血脉、调理养胃的长久功效。