楼市调控为何陷尴尬

周俊生

    住建部副部长仇保兴日前在中国城市科研会住房政策和市场调控专业委员会成立大会上表示，目前中国房地产的价格波动前所未有，调控压力也前所未有，但仍面临六个方面的难题：一是中国城镇化发展带来的刚性需求，住房刚性需求旺盛；二是民间资本投资领域过窄；三是全球化的热钱涌动与人民币升值预期相结合；四是房产持有环节税收制度缺失；五是地方政府对土地财政的依赖；六是中国各地区之间经济发展不平衡。（11月29日《中国证券报》）

    从今年4月国务院发布通知，在全国范围内展开对房地产市场的宏观调控以来，历时已半年有余。虽然各地已经传出一些房价下跌的零碎新闻，但从总的格局来看，高房价仍然未见整体性的松动。相反，开发商仍然以饱满的热情投入拿地，创造“地王”的新纪录。11月25日，国企性质的广铁集团以86亿元夺得一块土地，折合每平方米楼面均价达到17276元，成为广州的新地王。此前数日，万科、华远等地产巨头，在广州、北京、南京都投入巨额资金出手拿地。这说明，调控政策未能动摇开发商对未来楼市的预期。

    房地产市场调控为什么陷入尴尬？仇保兴副部长列出了6大理由。对住房的刚性需求大都是居住性购房，但现在居住性需求却因高房价而受到了遏制；民间投资过少，可融资的大门一旦打开，得益最多的是国有开发商而不是民营资本；至于征收房产方面的税款，所起的作用只是抬高房产持有成本，不可能抑制人们持有住房的需求；至于各地区的经济发展不平衡，只会影响各地区之间的房价差别，与某些地区的房价过高并没有实质性的关系。在已有的房地产调控政策中，政府动用了财政、货币等多方面的政策工具，其目的正是为了解决这些问题，却收效不大。

    仇保兴副部长有一点算是说到了点子上，这就是地方政府对土地财政的依赖。长期以来，地方政府为了从楼市中得到更多的利益以取得更多的财政收入，对这种投资功能的泛滥乃至一些投机行为，不但缺乏遏制的动力，相反会利用行政资源加以支持。即使是在房地产调控力度越来越大的今年，地方政府的这种态度仍未从根本上改变。有报道称，今年的土地交易市场异常火爆，上海、北京的土地出让金已突破千亿元，大连、天津亦离此不远。中国指数研究院公布的数据显示，截至11月22日，上海土地出让收入已达1369.94亿元，但土地供应量实际上并未有太大增长，同比增长仅为6%，而成交均价却猛增64%（11月23日《第一财经日报》）。土地成交价格的猛增，实际上已经为房价的猛增打下了“第一根桩”。很显然，正是地方政府对“土地财政”的过度依赖，才使楼市调控陷入了目前的困境。

    但核心问题在于，地方政府对土地财政的依赖并不是凭空产生的，而是在我国现行行政体制下产生的一个现象。地方政府承担了大量繁重的地方性行政事务，能够得到的财政支持却很有限，事能够与财权的不匹配，使地方政府不得不努力开拓财源，房地产市场显然是可以利用的。