为何近年房价形成“疯涨”怪圈

    通过差别化信贷，以制止房价过快上涨的宏观调控实施后，一些大城市的房价一度有所回落，成交量也在下跌，而在秋季以来，有些地方房价又出现反弹。人们担心：在当前物价总水平上升，通货膨胀显现的情况下，大城市的房价会不会如以往那样陷入“屡调屡涨”的怪圈？

    读者 王夕弟

    大城市的房价会不会如以往那样陷入“屡调屡涨”的怪圈？这个问题不光涉及调控措施是否严厉、能否落实到位，还与整体经济中的货币供给和流通数量能否保持合理增长密切相关。

    房地产失衡及贷款的作用

    近年来，随着城市化进程加快，加之国内民间投资渠道较少、不同地区之间存在较大经济差距、社会收入差距拉大等多重原因，大城市中产生着巨大的、不断增长的商品房需求——既包括居住型需求，也包括投资和短期投机方面的需求。这是一种刚性需求。

    但在供给方面，房子是要盖在土地之上的。大城市里尤其是越靠近中心地区，那里的土地存量，以及未来可增加的潜力越是有限。当房屋的需求不断增加时，即使是在房价不断升高时，房屋的供给增量并不能同步地跟上去，使得楼市的供给弹性会小于一般工业品。因为楼市供给无法如一般工业品那样，供给与需求同步增加，更无法超过需求的增量。如此供需失衡将造成：大城市的房价总是会趋向于上涨。无论过去、现在，还是今后，此一趋势都是客观存在。

    但是，这一客观存在通常只应引起房价的正常上涨，而不是近年的“疯涨”，也不会引起物价总水平的上升，即发生通胀。国内楼市疯涨并伴随通胀的出现与近年来，特别是2009年、2010年以来过多地发行和流通货币密切相关。（即广义货币M2：流通中的现金+银行活期和定期存款+储蓄存款+其他存款含证券公司客户保证金，而非单指钞票现金的M0）。

    在当今社会中，如果没有广义货币形成商业银行贷款，交易只能靠钞票进行，且钞票的增量能够保持平稳的话，房地产业及其他各行业都不可能迅速发展，多数人将很难有短期的买房能力，这时的房价上涨将会比较缓慢，而且容易保持平稳态势。

    由商业银行提供的贷款——这是广义的货币概念，开发商通过使用贷款，可以更快、更大规模地买下地皮、建造房屋，购买者通过使用贷款，又可在即刻买下房屋。多年来，正是银行贷款的作用促进了大城市房地产业的迅速扩展，许多居民因而买了商品房，改善了生活品质。

    同时，银行贷款亦使楼市投资和短期投机行为在其助推下迅速扩张。

    这又强化着房价上涨的趋势。于是，在楼市供给增加的同时，需求方面，不仅有自住型需求扩张，更带来以资产保值增值为目的的投资需求，和在短期内迅速买入、再卖出以获取暴利的投机型需求的扩张，从而引发大城市的房价以更快的速度上涨。这也正是自2005年以来，国内大城市中房价一直过快地攀升，以及未涉及房贷调控而陷入“屡调屡涨”的主要原因。

    因此，通过差别化信贷，压制投资和投机活动，如：提高第二套房款的首付比例，第三套房及以上不能获得贷款，限制购房数量等，对制止大城市房价的过快上涨在当前将是有效的。然而，要保证较长期的有效并治理，在已经出现物价总水平上涨的情况下，问题的关键点还在于控制整体经济运行中货币发行和流通的总量。

    物价总水平上升的原因

    假设有100个苹果和100个橘子。货币总量为200元时，每个苹果和每个橘子都值1元钱。

    第一种情况：货币总量不变。由于苹果需求增加，或是外部涨价的影响，使苹果涨价50%，每个苹果升为1.5元。涨价的苹果占用了更多的货币,橘子占用的货币会相应减少,橘子便会降价50%，每个橘子只值0.5元。有升有降，物价总水平不变。

    第二种情况：货币多发了1倍。货币总量达到400元，每个苹果和橘子将值2元钱。物价总水平上涨了1倍。如果由于消费、炒作等需求扩张使苹果涨价至3元，橘子将降回1元，总物价水平仍为上涨1倍。

    第三种情况：货币增量与苹果、橘子的增量保持同步。当苹果和橘子都增加了50%，总量为300个，货币若增发1倍，达400元时，物价总水平会上升33%。若使物价水平不变，则需货币增量也只增50%。

    上述原理可用来讨论如何避免楼市的“屡调屡涨”和物价总水平不断上涨的原因。

    国内一直存在着货币逐年多发的情况。如广义货币M2：2005年比上年多发 4.8万亿元，2006年、2007年、2008年该增值分别为：4.7万亿元、5.8万亿元和7.2万亿元。2009年再提高到13.1万亿元，货币总量达到了60.62万亿元，比上年增加27.57%。根据国际间习惯使用广义货币与经济总量（M2与GDP）之比的方法，国内在2005年这一比值为1.62，到2009年实行宽松的货币政策后，这一比值提高到了1.8。到2010年9月末，更是提高到2.59。而美国这一比值只有0.6，日本、韩国都是在1左右。

    超量的货币在市场上流动，流到哪里就会把超出正常的价格上涨带到哪里。这正是近年来楼市价格疯涨，包括股市也曾疯涨的另一推手。又如，国内的粮食、大豆、食用油、生猪、鸡蛋、水果、蔬菜等方面的生产一直稳定并有所增长，市场总供给充足，可与总需求协调。原本因季节差价或局部自然灾害造成的减产，对农副产品引起的涨价幅度都不应很大。但在超量的货币条件下，当楼市价格调控趋于严厉后，外溢的资金在流动中又会推高其他资产的价格。从土地、黄金、玉石，到绿豆、生姜、大蒜，并与灾害损失、季节差价、常规需求增加等因素交织在一起，带来当前农副产品和许多生活必需品价格普遍和集中上涨，且引起一些非食品类价格开始上涨。使普通居民产生“什么都在涨”的感觉。

    有人士总习惯于把通货膨胀的原因归于外部输入——是国际间石油、粮食等大宗商品涨价造成了国内的物价上涨。实际上，如果不存在多发货币，国外原油、粮食等大宗商品涨价带来的国内相关产品涨价后，这些领域必会占用更多的货币，而使另外一些领域因货币减少而降价，物价总水平因而将不变。但在货币多发的条件下，即使国际大宗商品降价，国内仍会出现通胀。例如2009年，国际油价走低，国内资产价格却在上涨，楼市更是在疯涨。

    笔者认为，近年来国内物价总水平不断上涨的根本原因是发行和流通了过多的货币，而主要不是外部的输入。

    亟须控制货币总量的增长

    要抑制大城市中商品房价格的过快上涨，防止楼市陷入以往屡调屡涨的怪圈，落实并坚持现有的差别化信贷等措施，制约楼市投资和投机行为是必要的。同时还需在大城市中增加廉租房、小户型商品房的供给，加快不发达地区的发展，使之缩小与一线城市的差距，拓宽民间投资渠道，而不能靠行政性的限价措施。

    要治理已经显现的通货膨胀，采取提高存款准备金率、基准利率等措施，让过多的货币进入“蓄水池”，使之免于冲击包括楼市在内的物价总水平是必要的。但更为重要的方面还在于控制货币总量的增长，让货币总量的增幅不再过多地超出经济总量的增幅，即不断降低M2与GDP之比。这就需要使积极财政政策和宽松货币政策转向；改革人民币汇率机制，不断减少因外汇占款带来的超量货币多发；减少各级政府的财政开支，特别是抑制国内特有的庞大而畸形的各种公款消费需求的增长，而不是简单地依靠行政手段干预价格。