昆明“一房一价”公示能否遏制高房价
近日出台的《昆明市进一步加强商品房预售管理实施意见》规定，从明年起,取得商品房预售许可证后，房地产开发商必须在10日内一次性向社会公布经住房和城乡建设行政主管部门审核确认的全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。实际销售价格与申报价格上下波动超出15%的，必须重新申报，重新申报次数为一次，否则，房产登记机关将不予登记备案。
记者点开昆明市房产信息网看到，已有4个在售楼盘公示了项目地址、开发商名称、发证日期、每套房源的幢号、房号、建筑面积、每平方米单价以及总价等详细信息。昆明市住房和城乡建设局相关负责人表示，设置价格申报与明码标价制度，旨在禁止坐地涨价和违规炒作，以规范房地产开发企业的自主定价行为。
有购房者认为，在此政策下，房地产开发商将无法再以不透明的“均价”、“起价”为噱头吸引购房者,捂盘惜售、随行就市等投机行为也将在一定程度上得到遏制。不过也有人质疑这不过是一场“程序秀”，无法从根本上平抑畸高的房价。
最大意义在于力图弥补信息不对称
云南财经大学不动产投融资研究中心主任周大研教授认为，房价公示政策的最大意义在于力图弥补开发商与购房者之间的信息不对称。
“一座楼盘开盘前，有多少套房，每套房的单价是多少，购房者一概不知，卖出了多少套也全凭售楼小姐‘忽悠’。开发商往往故意屏蔽信息，制造房源稀缺和热销的假象。”昆明市民叶先生说。
叶先生曾被开发商宣传的所谓“最低价”误导过。四年前，他看中了昆明市二环外的一处新开楼盘，“1580元起”的价格被印在广告牌上满城皆是。“当时二环外的房子都卖到了每平方米2000元以上，所以开盘前一天购房者就排起了长队。我父亲在售楼处外面站了通宵，第二天进去一看才知道，900多套房子中，总共只有两套单价为1580元的房子，面积小，户型不好，室内几乎见不到阳光。”最后，叶先生只能以2500余元的单价买下了该小区的一套住房，这远远超出了他的预算。
入住第二年，叶先生想在小区买一个车库，却被告知“车库和停车位全卖光了”。可是就在今年上半年，开发商却在小区贴出了告示，出售“最后一批”约30余个车库，价格却从四年前的6万元涨到15万元。
业内人士介绍，信息不对称是开发商人为制造出来的状态，购房者知道得越少，开发商“坐地起价”就越有可能。房地产营销的第一步是“蓄水”，在正式销售之前进行认筹，或叫“内部认购”，不把价格定出来，只含糊告诉你排个次序，优惠几万元，其实是试探市场反应和购房者的心理价位，同时回笼部分资金。第二个做法是搞销售控制，几百套房子分几期来卖，行内叫组“货包”，每个“货包”里配搭不同楼层、不同朝向的多种组合进行推盘。第三个做法就是“挤压式卖场”。一个楼盘人为地分成无数次开盘，几百套房子挤压在一天卖，几千人来抢，造成一种恐慌和饥饿心理。所有的手段都是为了制造信息尽可能不对称，为下一步的涨价找到堂而皇之的理由。
而房价公示政策正是找准了制造信息不对称的两个重要“脉门”——“货包”和“销控”。
熟知房地产营销的昆明田野房地产咨询公司总经理文剑武说：“一旦要求房源和房价一次性全部公示的话，销控和货包基本上没法做了，开盘的重要性就大大降低。购房者获得的信息增多，投资行为可以更加趋于理性。”
“能指望一个单项政策就使房价下降吗”
昆明市住房和城乡建设局婉拒了记者的采访要求。一位负责人在电话中说，因为政策刚出台，还在试运行和征求意见阶段，各界反响不一，“目前还不方便说太多。”
官方态度谨慎，并未提到任何关于“遏制房价”的措辞，但市民们对这一政策打压房价的效果寄予了热切期望。“如果房子也像其他商品一样明码标价，透明消费，开发商还敢卖那么高的价格吗？”一名网友在论坛中说。
但在业内人士看来，判断房价走势可没有那么简单，“有时组合拳都打不好，能指望一个单项政策就降下房价吗？”
记者联系的多名房地产商均对新政策不愿多谈。一位要求匿名的房地产公司副总经理说，虽然房价走势充满变数，但具体到某一个楼盘来说，肯定是逐渐上涨，越往后卖得越贵，开发商的利润也是一点点增加。如果开发商只有两次定价机会，相当于把原来逐渐增加的利润一次性摊到每套房子中，反而会有房价短期内大幅上涨的可能。
另一些业内人士分析，网上公示对稳定房价有一定作用，但难以量化。
周大研分析，新政策考虑到了市场变动，但只给出了一次调价的机会，相对过去无限制的调价机会，开发商的定价压力空前增大，主要是下调压力大于上调压力。房地产市场营销或许将发生革命性的变化，房地产定价有可能成为高难度的重大理论与实践课题。
“一般来说，一个项目的定价不可能完全符合当前市场的心理价位，开盘前只有市场调研得来的数据作为依据，要么定得高，要么定得低，不可能刚刚好。这就是为什么‘内部认购’在房产营销中这么重要。以往的定价策略是‘低开高走，小步快跑’。好卖了，提价容易，但要是高于市场心理价位，房子不好卖，降价则更难卖，因为消费者的心理都是追涨杀跌的。降价更糟糕的是还将导致企业品牌折价和经济法律风险。”周大研说，“现在只有两次定价机会，而且限制了上下浮动的幅度，这给开发商的压力很大。定高了，卖不掉，定低了，利润空间小。”
昆明田野房地产咨询公司总经理文剑武说，如果新政策一直执行下去，现在很多的营销手段用不上，营销代理行业竞争加大，整个房地产营销体系都必须进行重大的调整和变化，不然难以适应开发商的要求。
“没有整体的信息对称，局部信息对称不可能做到”
“如果新政策能够得以贯彻执行，调控效果可能会比许多政策好。”多名专家在接受采访时强调了这个“如果”。在他们看来，缺乏必要的配套措施可能会使其力度大打折扣。
“现在‘蓄水’还可以做，这某种意义上也是把价格拉高的因素。”周大研说，为什么不索性连任何形式的“蓄水”都一并禁止呢？
文剑武也表达了同样的观点：“正式销售之前的‘单位团购’和‘内部认购’也应该监管起来。因为开发商回笼了部分资金，也不急着卖了。”
近期发生的一系列冲突揭示了这种“蓄水”的乱象和恶果。12月初，一些购房者连续几天聚集在昆明某楼盘售楼部，有情绪激动者砸毁沙盘，向工作人员投掷西红柿和鸡蛋。原因是，这些购房者去年交了几万元到几十万元不等的“意向金”参与团购，谁知等了一年以后，口头约定的每平方米4300元团购价涨到了5900元至8000元。据查，该楼盘今年11月才取得《商品房预售许可证》，可售房源只有8000余套，却在此之前收了4000余人的团购意向金。
对于未取得预售许可证不得进行商品房预售，有关部门可谓三令五申，但这种“只打雷不下雨”的禁令形同虚设，正是专家们担心的执行力度问题：“昆明已注册的房地产公司多达1800余家，一年中即便只有800家有项目，监管部门一天要跑3家，管得过来吗？”
《实施意见》中并未提及开发商如果违规售房，应该如何惩戒。“如何保证开发商以公示的价格售房？二手房交易中已经存在这样的现象，合同价格和实际成交价格有很大的落差，一手房交易将来也不排除会出现这样的现象，有关部门如何监管？监管成本是多少，有没有算过？”文剑武说。
由于网上公示政策还未正式实施，大部分开发商还处于观望状态，但有人坦言，一定会有新的“对策”来应对新政策。周大研认为，有关部门制定政策时应该有逆向思维，高出一筹，把所有的“对策”后路都截断。
还有人质问：“逼开发商公开信息，政府信息公开了吗？昆明市每年土地供应计划是多少，实际交易量是多少，住宅、商业和工业用地量和价格分别是多少；每年卖了多少房，其中别墅多少、高层住宅多少，价格各为多少，有没有公布？只笼统地公布一个总数，说昆明房价均价是多少，跟开发商宣传‘均价’一样是‘忽悠’。新政策要求开发商和购房者之间信息对称，能不能要求政府与市场之间的信息也对称呢？没有整体的信息对称，局部信息对称很难做到。”