上市公司为何青睐卖房子
扎堆儿卖房子
这份由中国社科院城市与竞争力研究中心课题组出具的报告，旨在从宏观背景、市场主体、市场体系等方面，对中国房地产业进行较为系统的分析、预测和评价。报告称，在2007年高房价的刺激下，房地产企业一年之间竟然增长了40%，规模以上工业企业个数则增加26%。这种不寻常的现象激发了课题组的想象。于是，他们以深、沪A股上市公司为样本进行了分析，不想得出的结果的确让人吃惊。
根据公开披露的信息，过去5年里，A股上市公司中涉足房地产业务的呈直线上升之势。仅仅2009年就有近30家房地产公司通过定向增发资产置换方式借壳上市。房地产业务已经成长为中国资本市场分布最广泛的行业。这不仅表现为房地产类上市公司为数众多，更表现为众多的涉足房地产领域的非地产类公司。通过股权投资和关联企业直接涉足房地产业务的上市公司802家，占A股上市公司总数的61%。
特别需要注意的是，2007年房地长市场呈爆发式增长以来，一些行业知名或领先企业纷纷出现在房地产业的榜单中。在上市公司年报中直接出现存在房地产收入的有纺织服装业的雅戈尔、美尔雅，食品饮料业的五粮液、水井坊和金健米业，批发零售业的南京新百、泰达股份和豫园商城，有色金属的龙头中国铝业，电气行业的东方电气和上海电气集团，也设立房地产公司经营开发业务。甚至有军工背景的企业也不甘寂寞，中国电子信息产业集团、航空工业的洪都航空都加入到了房地产开发行列。
建筑工程企业更是借近水楼台之便成为“急先锋”。以往，建筑工程企业都是总承包的角色，而在本次房地产大潮中，它们纷纷延伸产业链条，由土建施工提供者转变为开发商。统计显示，在35家建筑业上市公司中，共有24家公司进入房地产业务。2008年，中国中铁、铁工、铁建三家合计持有的房地产资产共计331亿元，仅次于国内地产的两大龙头万科和保利地产。
低风险，高利润
上市公司为什么青睐房地产呢？课题组分析认为，高利润的诱惑是首要原因，低风险的保障则是主要动力，再加上低进入门槛，一切都“齐活”了。
2005~2009年间，我国房地产行业的平均毛利润率在30%左右。即便在遭受国际金融危机冲击的2009年，房地产行业仍处在宏观政策的刺激下的“V”形经济复苏中，大受其益。正是在这种情况下，那些在自己行业里苦苦打拼的公司纷纷“转型”房地产。进入的低门槛则为这种转型提供了操作性的便利。
在中国，房地产投资对自有资金的要求并不高。虽然房地产开发是一个资金密集的行业，但银行的大力支持，按揭贷款的出现，预售制下的现金快速回笼，使企业实际投入的资金并不多。很多极端情况下，土地费用和工程款可以延期支付，其他的只是作为投资方的银行、作为土地提供方的政府、实际的施工方以及最终的消费者之间的事情了。
传统意义上，房地产行业是资金密集型高风险行业。但是中国房地产开发采用预售制的开发模式，开发项目的主要外部资金来源是银行贷款和房屋预售的资金，按规定，项目自有资金不低于项目投资总额的20%即可。由于资金直接和间接来源于银行系统和消费者的比重高，开发企业如果资金链断裂则项目无法继续，但资金风险的大部分由银行和消费者承担。房地产商的作用似乎无非是将土地、资金以及上述机构整合到一起。报告说，“这一切都让人容易忘记，任何一个行业都有固有的风险和行业所要求的专业能力，否则没有必要存在这样一个行业。”
另外，畸形的地方发展考核机制也起到了推波助澜的作用。现在，地方财政的收入结构中依赖土地出让收入，政府官员政绩考核体系以官员所辖地的GDP和财政收入增长率为主要指标。再投资是官员在任期内实现这两个指标快速增长的捷径和显著的政绩。吸引外部的实业投资和进行大规模的城市拆迁，使官员们找到了创造好看政绩的最佳方案，因此倾向于制定政策维持房地产市场的繁荣。
热闹背后的凶险
房地产的繁荣不值得推崇吗？课题组认为，资本追逐利润无可厚非，但是一个行业吸纳过多的社会资源，一股独大，从而形成对其他行业的挤出效应，那么就是比较危险的了。何况，中国当前面临着产业升级的紧迫任务，这种危险则容易被放大到难以承受。
房地产如黑洞般把土地、人员、信贷全部吸纳走，别的行业的投资必然减少而压抑了相应的供给。特别是，上市公司不专注自身的主营业务，都转向来钱快的房地产业务，这是资源和资金的一种扭曲和错配，也增加了房地产市场的泡沫。短期看，上市公司的财务报表好看，长远看会削弱上市公司的竞争力。
同时，房地产行业具有明显的产业拉动效应，涉及60多个产业，尤其对钢材、水泥、平板玻璃等需求巨大，而这些产业在我国都是产能过剩的行业，房地产业的过度发展刺激这些产业产能的扩大。在转变经济发展方式、调整产业结构的政策环境下，经济的房地产化和利益的驱使将会减缓产业结构调整。
另外，报告特别提到，房地产业对企业家心理上的负面影响也不容小觑。2010年胡润财富榜中，排在前1000位的富翁中，直接从事房地产开发或者业务范围包括房地产开发的有286位，占近三成。开发房地产带来财富的剧增，工商业资本纷纷投身其中。加之近年以来不断恶化的投资经营环境，“国进民退”对既有经营领域的挤压，越来越小的利润空间，使企业家阶层厌倦了实业投资，挣快钱的投机心理大增。
技术创新、新兴行业的崛起都离不开企业家富有创新的冒险精神。先进的科研技术成果没有企业家的转化，商品化、产业化无从谈起，产业结构调整和产业升级只能停留在规划上。“国民经济持续健康的发展依赖企业家的创新精神，但经济结构的房地产化会吞噬企业家精神，抑制企业家的制度与产品创新，挖空中国经济长期稳定增长的基础。”报告称。
拓宽财富之路
那么，是不是该打压房地产的发展呢？课题组认为，扩宽民间的投资渠道，加大新兴产业的扶持力度，完善房地产预售制，多管齐下，方是上上之策。
投资、投机性购房的大量涌现，很重要的原因是民间投资渠道太少。民间已积累了大量的资本，但是投资渠道很少。近年股票市场表现不佳，加之问题层出不穷监管乏力，加大了投资者的恐惧感。“最坏也得一套房子”的投资安全底线的心理，巨大的市场需求和快速上涨的房价诱使投资冲向住宅市场，在通胀预期增强的时期更加显著。面对民间投资的强烈需求的事实，招宽投资渠道，引导投资方向，疏导资金流向是解决问题的根本。
新兴行业具有掌握核心关键技术，广阔的市场前景，产业带动系数大，增加就业量的特征。处于幼稚期时，成长的风险很大，需要不断地投入人力、物力、财力，这需要政府在行业发展所需的资源上加大扶持力度。需要明确新兴产业的定位，塑造良性发展的环境，通过政策引导资金向新兴行业流动，加快最新科技成果向商品化、产业化的转变。
另外，从风险承担的角度看，预售制是资金风险上的错配。按规定，项目投资自有资金只需达到预计总投资额的20%即可，余下资金靠银行贷款和预收房款。较之制造业而言，固定资本投资很小，财务杠杆高；先收款、后交付产品的模式使资金回收期大大缩短，资金占用量减少。这对先生产、铺货，长期存在应收款和坏账风险的制造业来讲，诱惑是不言而喻的。预售商品房的资金风险大部分由银行和购房者承担。鉴于我国各地差异较大，短期内完善预售制，资金的获得与开发进度匹配，风险承担对称是当前应重点解决的问题。从长期看现售制应是必然的趋势。