广州楼市降价“温水煮青蛙”

    上周末，转了近10个楼盘的卢欣终于下手——在广州西面的金沙洲地块，以每平方米1.9万元的价格购入了一套120平方米的新房。“挺合算了，这还是找亲戚托领导打了九折多呢。”卢欣自认为满意的新房，其实已经在佛山市南海区的边上了。

    进入11月下旬，广州各房地产开发商都“磨刀霍霍”，虽仍寄希望于年底奋力一搏，但更多是以“降价”作为重要手段，甚至传出一些地产商竞相抛售库存产品、大小地产中介裁员关店、地块拍卖频频遇冷等消息。

    业内人士分析，国家延续了一年半的楼市调控措施正在发挥作用，广州楼市降价的预期也因此大大增强。这种较为平稳理性的降价行为，被业界形象地称为“温水煮青蛙”。

    地产商销售业绩不佳

    中原集团研究中心最新发布的报告指出，目前降价行为主要集中在供应比较充足的区域，真正的全面性降价尚未出现。记者在采访中了解到，开发商采取降价的策略，多数是完成年度销售目标或者解决短期的资金回笼。11月7日，富力地产公布了其前10个月的销售业绩，业绩为235.1亿元，距离今年年初制定的目标320亿元仍有不小的差距。

    近日，富力地产董事长李思廉向媒体透露，虽然广州外围区域的楼盘价格已经下跌，但短期内广州中心城区的价格降幅“非常有限”，由于现在旧城区改造比较困难，市区的土地供应量亦非常有限，他认为价格不会大跌。

    最近一周，记者走访广州各大楼盘时发现，很多楼盘的售楼小姐比买家还要多，她们低着头不断给客户打电话。有不少楼盘打出降价旗号，甚至“首付5万”也成了惯用的宣传标语。广州白云大道北区域目前有3个楼盘出售。一个楼盘的销售人员热情地介绍，目前推出的最新优惠是，买家可以先交5万元，余下首付半年还清；此外，也可选择5年内付清余下的房款。

    粗略计算，按照均价1.7万元/平方米计算，优惠后成交价1.6万多元/平方米。该开发商推出的这批楼盘，面积最小的44平方米一房一厅单位，以首次置业首付三成计算，买家在先交5万元之后，接下来半年，买家还要筹够16万元才能付清余款。

    打算购置婚房的俞先生，本来觉得价格咬咬牙“还可以接受”，但还是得向双方父母借钱。他说，自己单位在天河北，在离这么远的白云大道北买房子，是因为市中心的房子“贵得离谱”，以后只能每天都在堵车的路上奔波了。

    近日，荔湾一楼盘推新货，价格高达2.6万~3万元/平方米。然而，各种幅度的优惠后，折算下来的均价大概在2.3万元/平方米。销售人员解释，开盘价略微偏低于“市场价”，发售当天房子就卖出了一半。但是，业内人士坦言，对于那些急于回笼资金，加速周转的开发商来说，这种销售业绩并不令人满意。销售人员说，“之前10%的降价没能达到预期销售，接下来还会有更大幅度的优惠。”

    一些中介“关门大吉”

    其实，降价打折的也并非只是中小开发商，一些大的房地产企业也纷纷打起价格战。业内人士吴定金表示，目前多数房企对楼市未来预期偏悲观，认为房价没有最低只有更低。调控政策放松之时，也是房价筑底之日。经纬行研究中心发布的报告，鲜明地表达了他们的观点：“寒冬将至，降价潮暗流涌动。”在很多资深买家的印象中，2008年广州楼价的全面下滑，就是始于万科市区项目的降价。

    “楼价将略降，幅度不会超20%。”合富辉煌集团首席市场分析师黎文江分析，相对于北京、上海等城市来说，广州楼市一直都是比较理性，所以即便楼市开始步入熊市，也不会出现太大震荡。他分析，2008年广州全年成交量553万平方米，导致成交量低的原因是大家对经济大环境不看好，不敢冒险投资，市场需求比较小。今年不同，“需求还是比较大的，只是被政策限制住了，很多人入不了市。”

    方小姐在一家央企工作，由于户口在北京，尽管在广州生活多年，仍然只能租房子住。她觉得自己收入也不低，但因为限购，她至今只能过着“寄人篱下”的生活。方小姐笑称，估计要找个广州户口的老公，才能有自己的房子安定下来。

    今年广州楼市成交量的萎缩，一方面是买家原因，很多有购房需求的买家直接被拦在购房大门外，导致楼市成交量下跌；另一方面是开发商的原因，考虑到限购政策会持续一年、两年，很多开发商已提前部署，纷纷放缓推货和销售的进度。

    中地行副总经理郑隽宸表示，虽然开发商资金链普遍趋紧，但需要以价换量的毕竟还是少数，大部分开发企业已做好“储粮过冬”的准备，延迟开发、延迟推货，在等待中寻觅市场转机。因此，在供求双方并无太大变化的情况下，市场可能仍将是僵持状态，大幅降价的可能性不大。

    面对这样的态势，也有些开发商窃喜，因为他们已提前在二三线城市布局，总体仍能盈利。在佛山、顺德及三水均有楼盘的开发商黄先生坦言，针对调控的预先布局以及理性的投资策略，不但让他们的资金链能健康运转，面对调控也更有底气了。

    广州楼市的不稳定也直接影响到地产中介公司的生存，不少中介大喊“吃不饱”，而有些中介直接“关门大吉”。中原地产透露，此次暂停营业60家门店，大约造成1000人流失。2008年，因为市场惨淡，知名二手中介创辉租售广州门店一夜停业。有业内人士担心，如果目前的情况继续恶化，不排除出现第二个“创辉租售”。

    “链家地产”最新发布的研究统计称，今年以来，北京二手房中介共关闭门店约1000家左右，为3年来最多，其中10月关闭门店177家，已连续多月单月关闭中介门店超过100家，其中约73%为中小经纪机构。合富置业的营业经理李先生告诉记者，作为一线城市中相对较为理性的广州，中介“关门潮”暂时没出现，但目前纷纷停止了扩张。

    土地市场频频流拍

    市场是一环扣一环的，从开发商的减价策略到中介机构的倒闭，再到政府对土地的谨慎“出手”。

    进入11月，在短短的半个月内，广州已经有31块土地拍卖被叫停，涉及的土地出让金高达178亿元。31块土地中有24块位于广州南站附近，该区域曾经是被业界寄予厚望的“黄金地段”，遭遇这样的惨淡结局是人们始料未及的。

    今年6月，广州的土地推介会高调亮相。10月下旬以来，广州市的政府网站频频挂出土地出让公告，但几乎每一次所谓“史上最大规模土地出让会”，最终都变成了“史上最大规模的土地出让取消会”。11月1日，广州市国土房管局发出补充公告，中止了广州南站12块土地的出让，原定当天下午出让的15块广州南站地块骤减为3块，这已经是广州南站地块第三次延期出让。

    土地市场频频流拍，吊足了大家的胃口，政府的“热情”遭遇房企的“不赏脸”。根据当地媒体的报道，原计划出让广州南站14块用地，广州市房管局中午临时发出公告，终止出让其中的12块。最后出让的两块，也分别只有一家房企报名，各以底价成交。11月1日取消的12块土地，两次取消出让的地块高达24块，最后出让的地块只有8块，并且全部以底价成交。“原先或明或暗表示过意向的十几家房企，均仅停留在意向上而没有现身竞价。”10月28日原定进行的3块土地拍卖最后也是仓促结束，连现场竞拍也没有举行。

    对于广州南站地块的多次延期出让，广州市国土房管局相关负责人表示，主要是为了进一步完善出让方案后再择机出让。对于一举拿下广州南站两个地块，奥园集团行政总裁郭梓宁表示，之所以那么积极地争取南站土地，是非常看好南站的发展潜力，关键是拿地价格在合理范围之内。

    记者在采访中发现，多数开发商未来将调整业绩的增长速度，对后市持“谨慎”的态度，储备土地只会加重他们的资金压力。“底价成交结果，不会影响开发商对广州南站规划的信心。”合富置业首席市场分析师龙斌表示，底价成交在预料之中，原因是受国家调控政策、开发商资金不足等因素影响，企业拿地趋于谨慎。业界人士透露，“广州南站地块虽然底价成交，但价格已经不低。”

    业内专家韩世同分析，政府叫停土地出让“事出有因”：一是房价下降，后市前景不被看好；二是信贷收紧，开发商资金有压力；同时，广州推地过于集中在年底，且起拍价过高。“适当降低土地出让目标或许比较现实。”广州市社科院研究员彭澎分析，广州的开发商显然未曾料到中央对楼市的调控会延续这么长时间。观望当中，开发商还是希望多卖房子，尽快回笼资金。在计划完成进度不理想的情况下，低迷的市场或许会使广州调整出让计划。

    本报广州11月24日电