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元旦假期，在广州海珠区工作的史先生和女朋友连夜参加VIP专场，看中了一套80多平方米的房子，尽管是面向内环路高架，比较吵，但打完8.8折后，18000元/平方米左右的价格，在广州市中心、地铁附近，已经算是“香喷喷”了。
应该使房价“稳中有降”
元旦前后，广州中心城区的楼盘降价明显，成交量也有所回升。有关统计显示，2011年12月31日至2012年1月2日三天，广州市共网签669套，比去年同期的749套减少10.7%。全市成交均价为10833元/平方米，同比下降10.7%，其中，城中心六区均价去年同期为22899元/平方米，今年则为17921元/平方米，同比下降21.7%。
这两天，中国青年报记者来到一些市区热卖的楼盘发现，现场无论销售中心还是样板间都挤满了人。据了解，该盘于上周连夜开盘，特设VIP专场当日即享有8.8折优惠，最低价格17000元/平方米起。据称开盘当天，就售出200套。而毗邻的另一处楼盘项目均价22000元/平方米，最便宜的也要18000多元/平方米。
从广州市中心的楼盘看，天河区和海珠区的成交均价同比均有每平方米1000元左右的降幅，荔湾区下降幅度达到每平方米近5000元左右，而因为名校学位楼盘的因素，越秀区的成交均价反而有所上升。2011年12月以来，广州楼盘成交量大增，中心城区环比增长超过33%，全市环比增长约10%。
业内人士分析，无论是从降价单盘的成交情况，还是从广州楼市整体表现来看，广州多个楼盘大幅降价开始波及中心城区，降价对于楼市销量有着明显的刺激作用。广州房地产交易官方网站数据显示，2011年12月，广州全市住宅网签成交量共有5132套，对比11月4650套的成交量，环比增长10%。广州楼市的成交量在经历了2011年10月、11月连续两个月的下跌后，终于止住了持续下跌的势头。
中国青年报记者从刚刚结束的广州市第十次党代会上获悉，广州市2011年的房价变动幅度低于同期GDP和人均可支配收入的增幅，实现了年初制定的房价控制目标。明年将优先保证首次购房家庭的贷款需求。
广州楼市调控一直处于尴尬局面，近5年来出台了一系列调控政策：2006年广州商品房房价出现较快上涨后，广州先后在2007年出台了“穗七条”、2008年金融危机救市、2009年限贷、2010年限购以及2011年户籍家庭全面禁购第三套房等举措。
经过多轮调控，一路上涨的房价终于开始出现回落。“2011年，不合理住房消费需求得到进一步抑制，房价也得以进一步稳定。”广州市国土房管局副局长黄文波说，2011年1月至11月，广州市十区商品住宅成交量同比减少20%；一手住宅交易均价为13409元/平方米，同比微升2.6%。以广州实施新限购政策为线，限购后（3月至11月）成交量同比减少35%；限购后的均价同比下降3.6%。据统计，广州90平方米以下普通商品住房的供应比重从2007年的27%提升到2011年的56%。“无论以全年为标准还是以限购为界限，今年的房价变动幅度均低于同期的GDP和人均可支配收入的增幅，实现了年初制定的房价控制目标。”
从2011年9月开始，广州市一手住房价格已经连续跌了3个月。针对2011年10月下旬至12月下旬的一手房成交数据，有媒体专门进行过统计，100个楼盘的成交均价，49%呈现成交价格下降的趋势，其中广州市区有的楼盘一手房价降幅近30%。
那么，今年房价要回落到什么程度才算“合理回归”呢？黄文波表示，应该使房价“稳中有降”，而不是导致市场出现急剧的波动，房价过快增长或者过快下挫，都会对市场的稳定和健康发展带来很大的影响。当住房的需求和供应能够达到平衡的时候，就可以认为是价格的合理回归。从统计数据中可以发现，今年以来，广州楼市需求量急剧萎缩，广州楼市供大于求的状况进一步显现，广州的住房建设工作依然任重道远。
要改变“买楼一定赚钱”的观念
前不久，广州市政府围绕今年十大民生实事开展的民意调查结果显示，住房问题依然是广大市民最关切的民生问题，排在关注度第一位（35%）。中等偏下收入群体、新就业群体和外来务工人员等“夹心阶层”的住房保障问题急需有所突破，房价与居民收入之间的“剪刀差”问题需要进一步加快缓解等。
在谈到今年的楼市调控政策时，黄文波表示，“我们将继续坚持房地产调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松，要不折不扣地执行差别化住房信贷、税收政策，支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。虽然限购尚未有具体时间表，但我们将根据中央、省的政策，坚持当前限价、限购、限贷政策不动摇，着力实现房价合理回归。”
目前，广州住宅市场比较低迷。黄文波提出，今年广州结合促进现代服务业发展的战略，做大做强商业地产，拉动商业地产投资增长，继续坚持广州的限贷、限购、限价等调控措施，保持市场的健康稳定发展。
“房地产市场的三大交易主体，目前仅剩首次置业者以及首次改善型买家。”经纬行研究中心主任曾英杰表示，2011年存款准备金率的连续上调，导致银行可发放贷款额度大幅减少。在这样的背景下，首套房利率不断上浮，让不少首次置业者及首次改善型购房者也被迫延迟置业计划。更重要的是，市场上有实力并且有资格购买的有效客户消化一批减少一批，且短期内难以增加。因此，在限购及限贷政策不解除的情况下，市场上总体有效需求在日趋减少。对于开发商而言，如何开发适合目前的主力购房群体需求的产品，将会是决定2012年销售业绩高低的核心因素。
广东省房协理事赵卓文分析，2012年楼市的风险远远大于机遇。作为普通的购房者和楼市投资者，2012年要放弃“买楼一定赚钱”、“楼价、地价一定上升”的观念。2012年的楼市，将改变单边上涨的趋势。
2011年，广州投入土地约240公顷，财政安排47.7亿元，共筹集90281套保障性住房，超额完成中央、广东省下达的8.5万套目标任务。黄文波透露，明年将创新保障性住房的制度、体制，推出“分类保障，以租为主，鼓励社会参与，实行建设管理社会化”等举措。
接下来，广州将在继续对低收入住房困难家庭优先实行“应保尽保”的基础上，将住房保障范围适时、合理、适度扩大到中等偏下收入群体、新就业群体和外来务工人员，争取在解决“夹心阶层”住房困难问题上有所突破；大力发展公共租赁住房，建立“以租为主”的保障方式。筹建由市民代表、人大代表、专家学者组成的住房保障委员会，落实公众在住房保障工作中的参与权和决策咨询权。按照“政企分离、建管分离”的原则，筹建市住房保障投融资公司，负责保障房项目的投资、融资和建设；同时，出台激励利用单位自有存量土地和集体建设用地建设保障房的政策措施，引导和鼓励社会力量参与保障房建设。
本报广州1月4日电
本报记者 林洁
