“满足首套房贷”到底谁说了算

    央行7日下午在其官网发布消息称，央行将加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，并提出“满足首次购房家庭的贷款需求”。这是央行继住建部之后再次释放满足首套房贷需求的信号，此举使市场对于首套房利率放开的预期进一步增强。（《新京报》2月8日）

    住建部曾在去年底要求优先保证首次购房家庭贷款需求。如今，央行再次提出同一要求，既说明相关部门意识到，首套房贷关系到公民居住权益的实现；也说明部分银行没有满足首套房贷需求，需要强调。的确，去年在银根紧缩的大背景下，不少银行要么上调首套房贷首付比例及利率，要么暂停首套房贷业务。

    过去，银行也从房贷中获得巨大收益。然而，在银根收紧和楼市调控的双重背景下，很多银行把资金贷给了获益更高的项目，房贷从过去银行眼中的优质资产变成了食之无味的“鸡肋”。按理说，首套房贷对银行而言风险相对最低，但银行更重视贷款的收益。据悉，银行如果把资金拿来做房贷，利率一般最多上浮10%，而如果是贷给企业，那至少是上浮30%以上，并且这些资金回笼得还比较快。从这个角度而言，无论是住建部还是央行要求的“满足首套房贷”，恐怕都起不到多少实质作用。

    在笔者看来，要想让银行满足首套房贷需求，首先在于信贷政策的松紧。如果信贷政策放松，市场不缺资金，那么，银行才有可能重新重视首套房贷。如果信贷政策继续收紧，银行眼中只有更赚钱的业务，自然不重视房贷。考虑到未来通胀压力，货币政策只可能微调不可能放松，因此“满足首套房贷”能否见效是个问号。

    其次，取决于房价走势。银行对房贷的支持程度也取决于房价，当房价处于上涨趋势时，银行更愿意发放房贷，因为银行自认为贷款的风险低，贷款人违约少。但目前房价处于下跌趋势，银行对房贷的发放自然会慎之又慎。更何况，房贷压力测试频繁已经彰显出银行对房贷业务高度谨慎。

    第三，取决于银行的直接监管部门——银监会。尽管央行也是金融监管部门之一，但它侧重于政策法规的起草和制定，而银监会则是银行最直接的监管部门，这就是现行的金融监管体制。也就是说，要满足首套房贷需求，需要银监会发话。甚至，银监会只发话还不够，需要把首套房贷与奖惩制度联系起来，并加强监督。但遗憾的是，银监会并没有明确要求银行“满足首套房贷”。

    此外，打破银行业垄断鼓励银行业多元化竞争，铲除银行业暴利，也能改变大型银行“嫌贫爱富”的态度，让大型银行放低身段，重视收益不高的房贷业务。而且，改革银行业的考核机制，把首套房贷纳入考核，也能促使各家银行增强社会责任感，改变一味的逐利。

    事实上，满足首套房贷需求是对银行的基本要求，也是对宏观调控“跑偏”的纠正。毕竟，我们的商业银行大多属于国有银行，在追求利润的同时，也要履行国企的社会责任。而且，宏观调控的本意是遏制炒房、下调房价，并非限制公民购买首套房这一刚性需求，因为首套房需求就是民生需求，而改善民生是社会的必须。

    在货币政策、房价趋势没有大变化的情况下，笔者建议，银监会应围绕“满足首套房贷”发布专门的通知，制定完整的首套房贷保障政策，把保障首套房贷作为考核各商业银行的一项硬指标。让“满足首套房贷”由制度说了算，而不是由嘴巴说了算。