楼市调控进入生死博弈期

    进入2012年夏季，关于楼市的新闻格外惹眼，调控政策的走向格外引人关注。在某种程度上，当期已经进入楼市调控的生死博弈期，博弈的结果，直接关系到中国房地产市场未来的发展形态，是继续“涨价—调控—降价—刺激—涨价”的老循环，还是步入一个持续稳定的健康发展之路？

    房价博弈新闻频频出现

    中国指数研究院发布的2012年4月份中国房地产指数系统百城价格指数显示，4月份中国百个城市的住宅均价无论是环比还是同比，都出现了下降。这已经是2011年10月宣告终结房价只涨不跌的神话之后，全国房价环比连续7个月下跌了。

    房价下跌，带来一系列连锁反应——

    其一是绿城、华门、裕兴、实德等房地产公司陷入“破产传闻”，4月11日，杭州金星房产因资金链断裂而申请破产；4月20日，杭州锦绣天地房地产开发有限公司破产；而更有数据统计显示，光是北京、武汉、四川三地，已有上千家房企从楼市“消失”。

    其二，房子不好卖，地价上不去，今年以来，土地市场继续呈现成交冷清态势，主要城市土地出让金收入同比减少47.5%，地方政府财政收入吃紧，各省区市陆续公布的今年一季度财政收支数据显示，非税收入已成为地方财政增收的主力军，对部分省份的增收贡献率达七成。于是一些地方政府坐不住了，5月9日的新闻报道，江苏扬州开始实行“政府奖励个人购买成品住房”的政策——刺激“刚需”的呼声渐起？

    其三，房价持续下跌，地产商主动降价，已经买房的人也坐不住了，横幅、赔钱、退房、阻止降价，情绪激动的购房者，一片狼藉的售楼处，杭州、宁波接连上演“房闹”事件，引起全国关注。

    其四，“刚需”继续稳坐钓鱼台，虽然部分城市房屋成交量呈现增加的现象，但反弹出现了“中止”的迹象，5月6日发布的最新监测数据显示，40个重点城市中，有七成城市商品房的成交量环比下降，成都、重庆、深圳、杭州等城市降幅在30%以上，舟山同比降幅最大，达83.71%。

    其五，作为房地产公司融资主要对象的银行，左右摇摆，一时间部分银行首贷利率出现松动，推出9折、8.5折、8折等不同程度的优惠，但工商银行立刻叫停了其在上海、广州等多地分行的首套房8.5折优惠政策，将房贷利率调回至基准水平；绝大多数银行依然坚持对首套房贷首付必须三成以上，部分银行却将首套房贷首付比例涨至四成。

    现行调控政策还将持续

    博弈会导致调控政策出现微调，甚至是大幅度变化吗？目前来看，可能性不大，现行调控政策还将持续。

    现行调控政策是否会转向？要取决于房价是否回到了合理价位。温家宝总理多次表示：“对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。”2011年1月发布的“新国八条”给出的依据，一是“各地的经济发展目标”，二是“居民住房支付能力”。虽然2012年一季报的136家上市房企合计负债14288.6亿元，再创新高，但银监会也已经多次表示，我国银行业可承受房价下跌40%。联合国人居中心研究的结论是，合理房价收入比应为 3～6， 即住房价格应相当于每户居民3～6 年的平均收入，而我国目前房价收入比普遍在10以上，高的城市甚至达到20，当前楼市调控显然还没有到位。

    由于还有“各地的经济发展目标”的依据，期待房价下跌50%的可能性并不大，毕竟房地产行业依然是我国的支柱性产业，房地产行业的状况事关数十个行业。如果房价真的下跌50%，对经济发展带来的影响就远不是50%了。目前，房价指数是在缓慢下行，全国平均的跌幅连20%都不到。有专家预测，如果各地都是严格执行现有的调控政策，9月份可能真正的出现较为明显的下跌，房价拐点才会真正到来。4月13日召开的国务院常务会议也明确指出，坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复。

    从大的经济环境来看，担心房地产业可能出现的巨大变局导致中国经济硬着陆的担心，并不是那么强烈，虽然反映经济景气程度的“采购经理人指数(PMI)”在2011年11月跌破50%，但很快就转正了，2011年12月到今年4月，PMI一直呈现上涨的趋势，已经从去年11月的49%升到今年4月的53.3%。在“加快转变经济发展方式，大力推动经济进入创新驱动、内生增长的发展轨道，优化结构、扩大内需、产业升级、关注民生、自主创新和低碳发展”的主旋律之下，这一轮房地产调控的目标不会轻易放松，前期调控成果不会前功尽弃。

    调控政策未来将走向制度建设

    如果说这一轮楼市调控的短期目标是着眼于房价，那么，国务院批转《关于2012年深化经济体制改革重点工作的意见》中明确说的是“适时扩大房产税试点范围”就是一个明确的信号，未来的政策走向将是着眼于制度的建设，以引导企业理性投资，百姓理性消费，市场持续健康发展。住建部政策研究中心主任秦虹5月9日明确表示，“政府调控的目的，是想让市场持续、稳定、活跃。”同日，财政部部长谢旭人也称，“今年将继续推进营业税改征增值税试点，稳步推进房产税改革试点，并进一步研究制定房产保有、交易环节的税收改革方案。”

    当然，在中央坚持一刀切的调控政策执行这么长时间之后，各地房地产市场的差异性已经出现，在保持总体调控政策不变的情况下，地方以保护“刚需”为目的的“差异性调整”政策估计也是允许的，比如，在首套首付的比例和贷款利率上作一些调整，或者对限制外地居民在本地购买商品房的政策进行微调，或者对限购政策中的具体年限、范围、力度等进行有针对性调整等，但主动权和尺度主要取决于各个地方政府及金融机构。

    目前，对房地产市场性质的认识，已经基本有了共识，房地产市场既不是一个纯粹的实物资产市场，也不是一个典型的金融市场，而是两者兼而有之，房地产的制度建设既要遵循供求规律，又要遵循风险投资收益规律，应兼顾投资性购买的需要与消费性需求的满足。未来房地产市场的发展，必然会分层，中央经济工作会议说得已经很明确了，“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”，针对的是投资投机者，高端市场受到一定程度约束，不可避免；“加快普通商品住房建设，扩大有效供给”，针对的是“刚需”，解决的途径主要还是市场化；“要抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作”，针对的是城镇低收入群众、新就业职工、农民工住房，以保障为主。

    在未来的制度建设上，值得关注的问题，首推现行土地供应制度的改革，因为它是影响房价的根本因素。对此，国土资源部在2010年已经明确表示“将修改完善土地招拍挂制度”，大的原则是三个“差别化”，即保障性住房和商品房住宅用地出让要实行差别化政策；工业用地和房地产用地出让要实行差别化政策；房价上涨过快的城市和房价上涨不快的城市也要差别化对待。北京、上海也相继试验了“限价出让”的方式，不同的是，一个是限房价，一个是限地价。实际上，土地供应制度改革的关键是加大土地供应，在城市土地有限的情况下，2011年年底，国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部联合下发了《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》，留下了土地供应很大的想象空间。

    至于其他的改革措施，预期是比较明显的。比如，解决地方政府“土地财政”的问题，一方面随着全国个人住房信息系统建设的加快，房产税的推进已经不可避免。另外，改革中央地方“分税制”的呼声也得到了中央一定程度上的回应。又比如，商品房预售的制度，过去人们担心会令楼价上涨，如今又将其归结为“房闹”的根源，在楼市调控已经取得初步成效，房价缓慢下跌的背景下，是否会取消，虽然下结论尚早，但广西率先取消了商品房预售制度并没有被叫停，至少可以说已经默许给了地方决策的权限。

    笔者认为，无论如何，经济手段和法律手段会成为未来房地产市场制度建设的主流，限购、限贷、限价等行政色彩鲜明的调控措施，终将逐步退出，我国房地产市场将逐步由一个“政策市场”变成“制度市场”、“法律市场”。

    一个真正遵循经济规律的健康的房地产市场，是值得期待的。