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陕西将房地产利润率控制在10%的“限利令”刚一露脸，就成为重磅新闻，被央视“新闻1+1”深度挖掘。10月25日，《中国青年报》采访房产界专家后说，不破解成本之谜，陕西“限利令”将举步维艰，而且，在解谜过程中，“政府的角色尤为关键”。
房地产成本到底是不是谜？在上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军看来，它不是谜，他的答案是：房价中30%~40%是政府收取的土地出让金；20%~30%是税费，税与费合计数十种，也是政府和事业单位收取；10%~30%是建筑成本，包括建材、设备、人力等，一般10%-20%才是利润。通俗来说，老百姓买到手里的房子，六成钱给了政府，两成钱才是砖块、水泥、钢筋、人工支出，剩下两成装进了开发商的腰包。所以，房地产的成本构成比较清晰，只要知道土地价格和销售价格，就可以算出成本和利润，没有秘密可言。
属于政府的那六成收入里，居然还有三成属于腐败的“灰色收入”——北京才良律师事务所主任、知名房地产专家王才亮，北京大学经济学院金融系吕随启副主任，均认可这一点。对于房地产商来说，这部分“灰色支出”被用作公关费用，当然，羊毛出在羊身上，这部分成本，最终会转嫁到房价上，但基本上很难暴露在阳光下。因此，商品房成本报表的真实性，就要打折扣。就是说，像土地成本、销售税金、施工造价等数字，相对容易核算，但其余的开发成本、管理费用、销售费用，则弹性很大，这也使房地产业成为腐败的“高发区”。
可见，要想让“限利令”亮剑发威，政府自身需要剜疮。但是，这无异于提着自己鼻子上天。一来地方政府对房地产的依赖太强，所以，尽管中央几次下决心调控、整治房地产，却收效不佳。二来对于政府官员来说，房地产的灰色收入难以阻挡和拒绝，很多官员都会被其俘虏。腐败的官员，多多少少都与楼市有瓜葛，比如，广东番禺区城管局政委拥有22套房产，山东省原副省长黄胜有房产46套，上海市房管局原第一副局长陶校兴有房产30套，杭州市原副市长许迈永有房产25套，云南楚雄州原州长杨红卫23套，上海浦东区原副区长康慧军有房产16套，广东省茂名市原常务副市长杨光亮有房产14套……
我们不是在搞诚信建设么？“限利令”完全可以以诚信为目标，让房价保持透明，最终让房主明明白白消费。而这样的透明，首先需要政府“清白”。
朱永杰
