廉租房如何解决“住得进去，退不出来”难题

    “从2002年开始，南京就有廉租房，目前已经配租了3600套，但退出的问题一直困扰我们。”南京市房改办副主任秦玲说。

    作为保障房，廉租房以低租金的形式为城市低收入家庭提供了安身之地。然而，很多起初符合租住条件的家庭入住多年后，随着家庭收入和人员数量的改变已不再符合租住条件，按道理应该腾退出来，让给符合条件的家庭入住，可与严格的准入条件相比，廉租房在退出环节并不顺畅，以至还被贴上了“终身制”的标签。

    秦玲所说的困扰，源于一则南京本地的新闻，有媒体报道“南京10年间累计收回3套廉租房房源，另有2800余户退出廉租房租赁补贴保障，退还房租补贴120余万元。”

    那么，造成廉租房“住得进去，退不出来”的原因是什么？南京市在廉租房退出方面制定了哪些办法？作为一种流动的福利，如何让廉租房流转起来为真正需要的人提供住房保障呢？

    回收的廉租房都不是主动腾腿

    针对南京市10年仅收回3套廉租房的报道，秦玲坦承廉租房在收回时确实存在很多困扰。

    “实际上我们收回的是4套”。秦岭告诉中国青年报记者，据她介绍，这4套收回的廉租房也并非因为居住者收入提高而主动退出的。

    “4套房子中，有3套是孤老居住的，3位孤老去世以后，我们收回了其中一套，还有两套是强制收回的，因为他们的亲戚想把房子租出去挣租金。”此外，“还有一套是父子两人申请的，父亲因病去世了，儿子犯罪判了死刑，房子空了之后我们收回的。”

    房改部门面对最大难题是骗租和瞒报收入的人群。秦玲给记者讲了一个自己工作中遇到的案例。

    当地有一位邵姓女子由于残疾又没有房子，一直借住在亲戚家里，因此她申请了一套经济适用房，可过了几年以后，她亲戚居住的公房拆迁，邵姓女子隐瞒自己已有了经济适用房，又向当地拆迁部门和房管部门申请保障房，此后，当地给她安排了一套廉租房居住，但在材料审核时发现她已经有经济适用房了，但邵姓女子则坚持一套也不退。

    “没有强制执行权，我们只得提请法院，刚开始法院也比较为难，可后来开了庭，但两年多了，法院判决也没下来。因为各方面考虑她毕竟是残疾，生活又困难，谁都不愿意去强制执行。”秦玲说。

    据《南京市保障性住房供应管理工作情况汇报》显示，对最低收入和低收入无房家庭以廉租住房实物配租保障方式为主，租赁补贴方式为辅。因此，廉租房不仅在实物配租环节存在退出难，在补贴资金上也存在骗取、多占的状况。

    “每年街道办事处都会对享受廉租房的家庭进行收入、人口及住房状况审核，复核结果经区民政、区保障部门认定，对不再符合廉租房保障的家庭将追回补贴。”秦玲说，今年已经查核2800户不再符合补贴条件，停止了补贴，但这里面有237户是已经多拿了，现在我们追回了120多万。

    “廉租房退出机制的设计一直是大家关注的问题，很多城市都面临着类似的问题。廉租房制度是政府针对城镇最低收入人群的住房保障制度，但目前很多经济条件已经得到改善，不再符合承租条件的人，依然住着廉租房，或者把房转租出去。”中国科学院大学管理学院副院长董纪昌说。

    在他看来，廉租房对廉租户来说是一项流动性的社会福利，而不是一项终身制福利，已经不符合租住条件仍住在廉租房中的人削减了廉租房的社会福利作用，使得符合租住条件但尚无房屋可住的人享受不到这一社会公共资源，不利于整个社会福利水平的提高。

    因此，各地已经开始将目光从廉租房建设转移到了后期管理上，记者了解到，杭州是较早施行廉租房退出的城市之一。据媒体报道，杭州在2011年时，注销了400户家庭的廉租房保障资格，并要求在规定时间内办理退房手续，把房子让给更加需要的人，事实上，这已经是杭州第三次清退不符合条件的廉租房住户了，加上此前的退出人数，杭州市房管部门已累计注销了1158户家庭的廉租住房保障资格。

    退出难因收入认定环节不明晰

    在董纪昌看来，廉租房退出难在于“无法有效监测廉租房住户收入资产动态信息。”他表示，廉租房退出的依据是住户收入资产动态信息，一旦住户的收入资产增加超出保障标准，就应退出。

    “由于我国个人信用制度刚刚建立，家庭收入等信息尚不完备，同时保障家庭的住房档案尚未建立，有关家庭人均年收入、家庭住房占用套数、房屋性质、房屋类型等信息无法查询。”董纪昌说。

    “南京在房产信息化上做的是比较全的，住户的房产信息都能查到，所以房产一般是隐瞒不了的，就像那位邵姓女子，如果申请上了经济适用房，再申请廉租房的时候肯定就能查到之前的房产信息，很难浑水摸鱼。”秦玲说。

    秦玲所说的房产信息化是指南京市住建委2011年运行的一套网络信息系统。“这个系统实现了保障房从规划设计到退出机制全生命周期的监管。”

    但这只能检索相关的房产信息，收入才是决定能否申请廉租房的标准。

    “廉租房退出难，主要是租户收入认定难。”秦玲说。她介绍，为了全面摸清租户收入认定，南京现在已经实施包括民政部门在内的9个部门联动合作。这9个部门包括了税务、公安、工商、人社、残联等部门。  

    “每个部门都要对租户的相关信息进行比对，比如税务核实纳税情况，公安核实车辆情况，民政部门通过这些部门的数据来确定租户最终的收入。我们通过民政部门给出的结论做出是否能够配租廉租房的决定。”秦玲说。

    此外，租户的收入还包括其他部分构成。

    “国家审计署连续对南京保障房进行了三年审计，最大的问题就是租户的金融和证券资料缺失。”秦玲告诉记者，“因为金融和证券的信息银行是不可能给房保部门的，我们也没有索要的权力，按照央行的解释，金融和证券涉及隐私，作为银行，除了公检法以外，没有权力给任何一个部门提供，现在就是公检法和审计署调才给，其他人都调不到的，所以这方面是一个缺陷。”

    尽管房保部门不能获取租户的金融证券资料，但也想到了其他方面来甄别租户收入情况。“比如租户买的车价值达到一定数值的，就不能再来申请保障房了，我们现在暂定的是8万。”秦玲说。

    据秦玲介绍，江苏省有一个信用办，现在各个部门都在合拢信息，租户如果不诚信申报，查出来后就把名单交给信用办，信用办跟银行联系比较多，用信用办的系统来进行收入比对。“多方面联动起来进行租户的收入认定”。

    另外，退出难不只在廉租房中出现。经济适用房也存在退出难的状况。据记者了解，如果租户之前买了经济适用房，条件改善后想要出售的话，国家政策是把房子收回来，但作为南京来说，只要住户买经济适用房时符合条件，家庭条件改善后想要卖掉经济适用房，政府允许经济适用房上市。“但是住户要把收益的一半交给政府，因为房子是政府投资建设的。政府可以将这部分收益用来建设新的保障房。”秦玲说。

    此外，廉租房退出难还在于强制执行环节没有打通。

    董纪昌告诉记者，原建设部和民政部制定的《城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法》规定：房地产行政主管部门作出取消保障资格的决定后。享受实物配租的家庭应当将承租的廉租住房在规定的期限内退回。逾期不退回的，房地产行政主管部门可以依法申请人民法院强制执行。

    “而事实上法院不愿意受理和强制执行，邵姓女子骗租廉租房的案子法院早在两年前就开庭了，但判决现在也没下来，我们希望法院能最终有个定论并强制执行，通过法院这条路径解决廉租房退出难。”秦玲说。

    如何解决廉租房退出难

    针对廉租房退出难的现况，南京市做出了动态调整租价的应对办法。“现在廉租房和公租房的政策是打通的，就是说，不以房子来定性而是以居住在房子里的人来定性。”秦玲告诉记者。

    按照秦玲的介绍，如果住户租的是廉租房，等到收入发生变化后，不用搬迁重新找房，而是按照市场价直接调租金，廉租房就变成了公租房。“因为你的身份变了，租金就变了，房子的性质也就变了。”

    “现在各级领导已经将目光从保障房前期建设，转到了后期的管理上来。所以这是一个好的契机，只要各部门各司其责，承担自己的责任，廉租房退出应该不是一个大的难题。”秦玲说。

    因为在秦玲看来，部门联动之间存在着沟通和担责的问题。她说道，关于廉租房退出管理，大家都认为这是房屋保障部门的事情，那我现在要跟老百姓说，是民政部门查出来你的收入超标，那老百姓不找民政部门吗？如果这样的话，那民政肯定不愿查出来。同样道理，民政查出来说为什么你超标，我发现你的纳税额超过了我的基数，那老百姓就有可能找到地税吵。一些部门嫌麻烦、怕追责，就不愿承担责任。

    如何解决廉租房退出难，董纪昌认为，还应当完善“退出激励和后续保障政策”。

    “一方面，退出激励政策缺乏或有效性低。应当对主动退出的家庭在购买经济适用房时，赋予优先权，或给予一定的优惠；另一方面，廉租房与经济适用房等保障制度之间缺乏过渡的保障政策，如果家庭主动退出，既买不起经济适用房，又因家庭成员多无稳定职业无法获得公积金资助，不能用公积金支付房租，很可能落入无保障的“夹心层”。

    此外，秦玲还告诉记者，一些租住在廉租房里的住户会选择自己住一间，再租出去一间，而房保部门入户走访时，没有权力核实对方身份，只有公安才有权力查看身份证。“通过身份证信息比对就能判断廉租房成员是否存在租赁关系。”

    对此，董纪昌建议，“建立专业化的保障房管理队伍”，在他看来，廉租房管理问题专业性较强，必须有一支专业化的管理队伍给予支持，可以从各部门中挑选出专业素质强的人员组成专业性的监督管理机构，专门负责对廉租房的监督管理工作。

    “建立完善的收入核查体系，也是解决廉租房退出难的办法之一。”董纪昌说。据记者了解，上海目前的“市民经济状况核对系统”就受到很多人士肯定。从基层受理窗口收到申请材料进行简单初核后，都将材料送至居民家庭经济状况评估中心进行最终的核对，保证系统的跨地区的动态监控，将核对系统与个人信用档案及廉租住房档案进行整合，建立联网的个人征信管理体系，实现多部门间的信息共享与合作。

    除了建立廉租房审核信息系统外，南京市房屋保障部门还建议尽快制定“住房保障条例（法）”，以立法的形式明确政府责任，也对保障对象的退出、流转环节、违规违法付出的成本予以明确。