郑州取消限购后 楼市波澜不惊

    郑州市取消住房限购政策已过去20多天了，楼市依然波澜不惊。

    取消限购，政府刺激楼市的意图明显。但是，中国青年报记者调查发现，在楼市库存高企以及部分地区出现房贷断供的背景下，一些银行惜贷现象严重，政府的刺激政策并未立见成效。

    国字头地产商成新地王

    郑州取消限购后，不论是本地人还是外地人，买房都不需要再开房产套数证明。这意味着，在郑州执行长达3年半的限购政策，正式结束。据搜房网统计数据显示，过去3年半，郑州市区商品房住宅均价从2011年1月限购时的6559元/平方米，一路上扬至2014年7月的8160元/平方米。

    “2011年1月郑州市实施限购政策以来，较好地实现了遏制投资投机性需求、缓解住房供需矛盾、稳定住房价格的目的，但与此同时，部分刚需和改善性需求也受到了明显的影响。”郑州市房管局有关负责人在接受媒体采访时说。

    然而，在部分地区楼市价格出现下滑时，郑州市却在限购解禁的8月连续两次刷新地王纪录。

    8月6日，河南郑州市网上挂牌出让郑东新区龙湖地区的一块普通商住房用地，占地面积32.48亩。经过29轮竞价，最终被郑州国投置业有限公司以总价5.24亿元、楼面价1.61万元/平方米竞得，溢价率128.82%，成为郑州单价新“地王”。8月20日，河南豫农置业有限公司再次刷新纪录，以11.5亿元的价格购买郑东新区67.73亩地，成为郑州市新地王。

    “郑州国投置业有限公司和河南豫农置业有限公司，都是具有国资背景的房地产开发企业。”郑州蚁族房产中介的工作人员说，一个月内连续出现两个地王，说明房价降下来的可能性也不大。

    市民对取消限购并不看好

    取消限购政策出台前后，接连两次地王均具有国有企业的背景，不禁引来业界人士的猜疑，土地竞拍，政府频频出手参与是否有自导自演之嫌？ 

    分析人士说，地方国企托市，理论上市场不会大滑坡。

    更有网友为将来在郑州国投置业有限公司置业的成本算了一笔账，“楼面价1.6万元/平方米，容积率小于1.5，限高18米，这样的条件只能建别墅和豪宅。最后的建筑成本价不会低于2.2万元/平方米，售价要到3万元/平方米才能保本。”

    “郑州市区的房价，好一点的位置突破1万元，8月份均价8000多元。对于刚需来说，这个价格已经很高了。”市民杨先生说，即使取消限购，意义也不大。

    近日，记者走访了郑州市一些楼盘，在大学南路的德润黄金海岸项目营销中心，销售人员经理李明（化名）直言不讳：“取消不取消限购效果都一样，限购时，不符合条件也能想出办法买房。”

    “这里均价每平方米9000元，小户型比较畅销。限购取消后，该楼盘销量并没有明显上升。”李明称。

    “对刚性需求来说，郑州的房价已经很高了，现在基本上还是处于胶着状态，取消限购后，确实有助于走量，但要一下子反弹，可能性不是很大。”李明坦言，“取消限购，也不是多大的事，但是这两天来咨询的人，有所增加。”

    在本报记者走访的近十个楼盘项目中，所有的项目销售中心都没有针对“取消限购”一事大做文章，他们关心的是银行何时放松限贷，毕竟全款买房的人是少数。

    在刚需一族王小姐看来，取消限购反而会带来更大的负面影响，“全国的房价都在跌，郑州却一直不断往上涨。现在取消限购了，对我们来说，首选的学区房，不被抬得更高才怪。”

    王小姐的观点，得到了在郑州从事室内设计装潢的黄燕的认同，“取消限购可能会加剧投资性的购房需求，导致房价还是逐步上升。对刚需人群来说，限购取消的确不是一个好消息。”

    在采访中，大部分工薪阶层则无奈表示，取消房屋限购令对自己没有太大影响。“外地人想在郑州买房，一辈子的收入也买不到。一个月收入几千元，够干啥，吃饭穿衣交房租就没了。”工薪族周平说。

    “即使政府取消了限购政策，创造性地推出了组合贷的模式，但是个人住房银行贷款得等三个月甚至更长时间。”周平说。

    房贷未现松动

    郑州“组合贷”政策实行近两个月，郑州市民翟小姐成为首个吃螃蟹者，“中国银行正在走最后一道程序，贷款还没放。”

    另据了解，政策实施至今，郑州已有15人获批组合贷，“客户再着急，银行也有自己的程序，其实算下来，客户等的时间不算太长，去掉两头的审批和复审时间，中间只有一个多月，从市场大环境来看，这个速度不算太慢。”中国银行有关负责人告诉记者。

    “公积金和商业贷款是相互配合的，公积金的审批速度很快，但银行个人房贷都是要一步一步地走程序，速度相对来说，慢一点。”郑州住房公积金管理中心信贷处处长陈建功说。

    近日，全国多地再传信贷紧张，北京、上海部分银行甚至直接叫停二手房贷款。记者走访郑州多家银行发现，郑州尚没有银行叫停个人房贷业务，“房贷利率全线上浮，放款周期也延长了。”

    交通银行长江路支行一位工作人员在接受客户咨询时说：“目前首套房贷利率上浮5%、二套房上浮10%。”

    “虽然郑州取消限购，但是限贷仍未放开。中农工建四大行及光大、浦发等商业银行仍严格执行限贷政策，家庭首套房首付三成，二套房首付六成，三套房基本不发贷款。”河南卓连房地产孙林刚告诉记者，“首套房贷款利率也居高不下，多是在基准利率基础上上浮20%左右，需要等两三个月。”

    “很多客户都在等待放款，最长的已等了两个月。”金融中介刘先生说。

    “已经申请房贷1个多月了，贷款还没批下来，房产不能过户。”准备买房的韩先生接受记者采访时表示了担忧，“守着个学区房，孩子还是只能在老家上学。”

    “银行出于当前房地产市场风险和资金收益的考虑，对于个人住房贷款业务仍较谨慎，即使受益于定向降准，仍有近三成农商行停贷或不涉房贷。”一位不愿意透露姓名的房产中介人士表示。

    记者调查发现，银行方面还没有接到关于调整房贷利率及申请门槛的通知。部分银行甚至因为额度有限暂停办理房贷业务，即使办理，对于放贷的时间，银行方面也多含糊其辞。

    郑州楼市何去何从

    郑州取消限购的消息，郑州市房管局在其官方微博上披露后，网友纷纷表示了自己的观点，网友“@逐浪投机”认为，地方政府被房地产绑架了，经济数据指望房地产带动，少数人的利益，多数人的伤痛，经济应该平稳多元化发展，而不是单一发展进行房地产。网友“@我爱盼盼企鹅”认为，这只是针对限购区域的解除限购政策。对于本来就不限购的区域，一点影响都没有，比如高新区。倘若政府想挽救市场，应该解除限贷。

    “银行信贷限制不取消，取消限购对郑州楼市的影响不会太大。”在河南省商业经济学会秘书长宋向清看来，取消限购对于楼市进一步回暖虽然可能产生积极影响，但是现在影响楼市发展、影响购房者买房的主要因素还是银行信贷。

    CRIC研究中心近日对全国33个城市的101家银行分支机构做的电话调研结果显示，全国各城市银行贷款环境仍然偏紧。

    郑州银行张姓信贷员向记者透露，“银行信贷质量跟房地产信贷质量高度正相关，商业银行今后可能不再把房贷当作优质贷款了。”

    “当前房地产市场不稳定，银行对于房地产风险持谨慎态度，这对寄望于‘松贷’救市的地方政府，是一个打击，同时也可能误伤刚需购房者。”河南财经政法大学工程管理与房地产学院刘教授认为，最有可能出现的是，在库存居高不下，土地市场低迷、相关产业链频频告急的情况下，管理层出台专门关于支持刚需购房抵押贷款的政策，如降准备金、降契税、买房送户口等，才会真正解决银行限贷等问题。

    降价和地王齐飞，郑州楼市到底怎么了？知名财经评论人余丰慧接受记者采访时表示，并不能简单地把取消限购与银行房贷收紧联系起来理解成配合政策共同抑制房价，此轮房贷收紧的一个重要原因是银行业流动性吃紧。

    上海易居房地产研究院副院长杨红旭分析，2014年上半年，银行业新增不良贷款1023亿元，已超2013全年。房地产贷款及以房地产为抵押的贷款，在各项贷款中占比为38%，不良贷款率上升，将制约银行放贷积极性，包括房地产贷款。

    “取消限购与鼓励刚需，让楼市抓住救命稻草。然而对于中低端投机者来说，他们‘追涨杀跌’，年内难入场。对于刚需来说，取消限购并不是从根本上解决问题，关键还看房贷。因此郑州全面取消限购，对楼市的影响也十分有限。”杨红旭认为。

    本报郑州9月3日电