廉租房骗局

    一念之差换来10年痛苦。

    家住湖南省岳阳市望岳路绿茵苑小区的汤志军回想当初购房的决定，心中只有怒火。

    2004年，为了与在洞庭氮肥厂工作的儿子住得近点儿，他留意上了正在销售的绿茵苑小区的房屋。

    “买房子时看了预售许可证、建设工程规划许可证、施工许可证。”汤志军说，但8年后诉讼时才发现，自家的房子竟然成了廉租房。

    与汤志军有同样遭遇的还有小区内的200多户居民。

    在多年的抗争与调查中，绿茵苑的居民发现，这个假改革之名、以解决特困无房居民为旗号的项目，却是一个损公肥私、侵害百姓利益的骗子工程。

    可疑的协议

    汤志军等人购买绿茵苑房屋的机会，始于岳阳市房产局和岳阳市梦莎房地产开发有限公司（以下简称“梦莎公司”）的一项合作计划。

    2001年12月6日，时任岳阳市房产局副局长的罗林桂与梦莎公司负责人何楚南签订了一份《关于商品房开发结合廉租房建设协议书》：依据湖南省、岳阳市政府有关“结合商品房的开发建设廉租房”的精神，梦莎公司用望岳中路一宗面积1.336万平方米的土地与岳阳市房产局合作建设廉租房，暂定名长虹新村。

    合作的条件是，岳阳市房产局为梦莎公司办理商品房开发的前期报建及后期产权登记手续，其办理手续所减免的各项税费，按比例6∶4分成：岳阳市房产局占6，梦莎公司4，由梦莎公司以建设廉租房形式返还补偿给甲方（岳阳市房产局）。

    分成如何计算？该协议中明确约定，双方根据2001年12月31日当日办理商品房建设前期报建和后期产权登记所需要缴纳各种税费标准，结合开发建设房屋面积，核定办理商品房建设配套总费用，将应缴纳税费总额减去实际缴纳税费总额，推算出减免税费总额。

    岳阳市房产局从应缴纳税费中核减核免的各项经费，梦莎公司为其兴建45平方米～55平方米/户的廉租房。

    双方同意，梦莎公司前期投入的土地、挡土墙构筑物以及后期水、电立户等，不再另作增加廉租房建设费用的依据，廉租房建设费包括其他一切费用均只按600元/平方米包干计算。工程质量由双方监控，并由质监部门全程监督。

    记者注意到，在这份协议中，除了对廉租房的户型面积有大致约定外，对于建设商品房和廉租房的各自面积这一关键问题没有提及。

    不久，合作计划提上市政府议事日程。

    2002年4月1日，岳阳市政府下发的《关于我市廉租房建设有关问题的会议纪要》显示，2002年3月12日上午，受刘力群副市长的委托，市政府助理巡视员邹伟主持召开了有国土、规划、财政、建设、房产等部门参加的廉租房专题会议。

    会议指出，力争5年内逐步解决该市3000余户城镇常住人口最低收入居民的住房问题。在目前建设资金比较困难的情况下，会议同意廉租房办公室与梦莎公司在“公平、公正、公开和互利”的原则下，合作开发望岳中路建设第一批廉租房小区（约100套）、5000平方米，争取在年内竣工。

    两个月后，岳阳市发改委发文，对兴建长虹小区的立项予以批复——同意梦莎公司在望岳中路与七里山路交界处北侧兴建廉租住房项目，总建筑面积为55462平方米，占地53.5亩。主要建设内容为商品住宅37119平方米，共320套；廉租房10000平方米共200套；其他综合用房8343平方米。项目总投资3800万元。项目分两期实施，建设周期为3年，一期是2002年至2004年，建筑面积34600平方米，投资2800万元，建设内容为廉租房5000平方米共100套，商品住房23600平方米200套，综合用房6000平方米。

    南华大学文法学院副院长罗万里教授告诉记者，一般商品房建设无需在发改委审批，只要报备即可。但带有国家福利性质的经济适用房、廉租房等则必定要审批，纳入地方政府固定资产投资管理。

    2002年12月，岳阳市发改委下发了固定资产投资项目年度计划审批通知书，批复梦莎公司长虹廉租房住房小区一期的基建计划，其建设内容31000平方米，廉租住宅25000平方米，当年投资规模1862万元；并要求建设、规划、国土、房产等部门依此办理相关手续，严格按照上述所批建设规模及投资组织实施。

    然而，在日后的建设中，岳阳市发改委的文件和审批通知要求，都被抛到了一边。

    官司揭开真相

    有了岳阳市发改委的立项和批复，长虹小区的建设迅速推进，梦莎公司先后在小区内建成了A1、A2、A3、A4、B1、B2、C1、C2、C3、C4等10栋、每栋6层的房子。2004年下半年，售楼的消息已经四处传开。

    对长虹小区（后改名绿茵苑）心动的人中，大部分是隔壁洞庭氮肥厂的职工家属。由于小区位于市郊，900～1100元/平方米的价格虽然不低，但冬季有暖气、夏季有热水的许诺，还是颇有诱惑力。

    和很多同事一样，汤志军为此拿出了多年的积蓄。

    2004年11月，他一次性全额付款123900元，购买了绿茵苑小区A3栋一套133平方米户型的房子。

    搬入新房没有多久，头痛的事接踵而至。他发现，小区的水、电并无市政保障，都是来自洞庭氮肥厂，供应很不稳定。随着时间推移，原来洞庭氮肥厂与梦莎公司的合作不顺，暖气的价格面临重新商定。

    “住进去两年多，房间自来水管都破裂了。”汤志军说，很多居民只好自己花上几千元钱，在楼房的外墙上重新安装水管，这在岳阳传为笑谈。

    最让小区居民不安的是迟迟不见房产证和国土证。

    多次寻找开发商和房产局未果后，许多居民将开发商梦莎公司告上法庭，要求法院判令梦莎公司赔偿延期办证违约金、维修基金及办证费、利息损失。

    2012年8月，岳阳市岳阳楼区人民法院判定，“被告梦莎公司与有关政府职能部门达成廉租房建设的协议后，又以商品房对外出售，是违规行为，其行为也是错误的。”

    判决书中暧昧地指出：考虑双方签订了商品房买卖合同，已经市政职能部门多次座谈研究并默认，并达成了协议。为了社会和谐，应当按商品房买卖合同的约定处理本次纠纷为好。因此，业主要求被告办理国土证和房产证，法院予以支持。被告梦莎公司应当承担延期办证的主要责任。有关职能部门也有一定责任。

    长沙律师刘志江就此表示，法院的判决实际上指出了相关部门的违法违规，把廉租房卖成了商品房，性质上已经相当恶劣。法院以合同违约判定，有折中与和谐之意。

    讽刺的是，被告方梦莎公司在开庭期间却高调指出，未能按时为业主办理房产权证书并不是该公司责任，而是市政府相关职能部门责任，公司不应该承担已付购房款1%违约金的责任。

    记者曾多次拨打梦莎公司负责人何楚南的电话，但一直无人接听，发去短信也没回音。但在湖南电视台都市频道的一段视频中，何楚南却以“历史背景不同，三言两语说不清楚”，回复了电视台记者的多项质疑。

    “借鸡下蛋”何以能瞒天过海

    法院的判决让业主傻了眼，花了10多万元买的“商品房”原来是廉租房，一些业主开始不断走访各个部门，从头了解事情真相，查询到违法事实的背后，似乎存在更多的“猫儿腻”，并开始向媒体举报。

    他们反映的事实中，小区建设的土地性质成为焦点。

    一份梦莎公司与购房者周康恒的商品房买卖合同中标明，出卖人梦莎公司以商业用地的方式取得位于望岳中路、编号为012720354号地块的土地使用权。该土地批准文件为岳市国用2002第42号，土地面积为8333.33平方米，规划用途为住宅，使用年限为2002年～2052年。

    合同中还附有其建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证等证件编号。

    业主徐明光等人认为，这块土地的性质是国有划拨用地，并得到了法院认定，而开发商称其为商业用地，并以此建房销售，理应构成诈骗。

    9月22日下午，岳阳市规划局副局长张世愚对此提出了不同意见。他说，这块土地的性质应该是协议出让的土地，由于时隔已久，他建议记者第二天上午来档案室查询。

    然而，第二天上午记者在该局档案室中查阅到，一份编号为岳市国用2004字第00059号的国土使用证复印件上，梦莎公司开发绿茵苑小区的土地为8253平方米，土地性质为划拨，用途为福利性住宅用地。

    见此状况，张世愚表示，他印象中该小区有两块土地，一块是商用地，另一块是划拨土地。按照这一思路，该局工作人员从档案室中找到了另一份存档的国土证复印件。这份封面标注为“012720354”的证书上，这块面积为8333.33平方米的土地，使用者为梦莎公司，用途则是商业用地。

    岳阳市规划局人员拿出图纸进一步指出，以小区中的马路为界，左侧是商业用地，右侧是划拨土地，建在两块土地上的房屋，其性质自然不同。至于商业用地上的房屋为何不能取得国土证，应该到国土局了解。

    岳阳市国土局地籍管理科的彭刚副科长在与该科室负责人电话联系后表示，规划局所述的绿茵苑存在两块性质不同的土地一事，让他们有些意外，具体情况要到档案室了解。可近几日因网络故障，档案室无法查阅，建议记者留下电话号码以便沟通。

    至此，这一关键证据的调查，暂时没了下文。

    小区住户徐明光向记者透露，2007年岳阳市国土局发现绿茵阁小区违规使用土地，遂向当地检察院控告岳阳市房产局和开发商梦莎公司。

    为佐证他说法的真实性，徐明光还向记者出示了一份复印于岳阳市国土资源局关于“梦莎房地产土地登记发证资料”文件，其中一栏“冻结、查封情况”中显示“2007年8月12日岳阳市中院查封、冻结、扣押”。“这充分说明市国土局发现了市房产局和开发商之间的违法行为。”但徐明光说，“不知道后来是如何解冻的？” 

    记者向岳阳市国土局相关科室问询上述事情时，相关工作人员称不知情，“一方面时间过得太久了，当时的领导要么退休了，要么出事被抓了，局里科室成员与基层科员岗位每5年一轮换，更不清楚这个事情了。”

    没人被追责

    岳阳市房产局局长助理方正秋在接受采访时却证实了这一说法。他回忆，当时检察院来调查过，后来经“集体研究”，对此不予立案。但检察院还是提出了“收支两条线”的问题，说在操作中，程序上不规范。

    方表示，当年房产局和梦莎公司签订协议，也是依据当年湖南省政府文件，“摸着石头过河”，结合商品房的开发来建廉租房，衍生了一个这样的合同。岳阳市采取为开发商办理商品房开发的前期报建和后期产权登记手续，用办理手续减免的各种税费来建设廉租房返还给房产局。协议中的“分成”一事，房产局是采取实物形式收的，即以收到的24套廉租房作交换。

    方正秋说，房产证的办理延误有开发商的问题，经过努力，总共204户目前办了168套。后来业主上访，经过他们积极做工作，又办下来一些。现在大概还有20套（没办下来），原因可能是开发商将其抵押了，估计明年4月到期，可以协调办理。

    当记者质疑，这种廉租房建设改革的结果是“挂一个羊头，卖了九条狗的肉”——原定的计划是建300套商品房、200套廉租房，而现在的实际情况是1栋廉租房、9栋商品房。他表示，这个改革探索的过程是失败的，政府后来意识到了这样行不通，就再也没有让开发商主导建设廉租房。

    对于业主质疑该小区在土地没到位就开始建设、违法发放预售许可证的问题，方正秋称，此事属于该局另外部门管理，他无法回答。

    他表示，业主的上访和调查已经引起了市委领导的重视，并批示由规划局调查，房产局协助。

    9月24日，岳阳市国土局彭刚致电记者，网络恢复后，他们查阅了资料，发现绿茵苑小区内的两块土地都是国有划拨用地，用于建设福利性房屋，而非商品房。“我看到你们手上的那个（商业用地）国土证就怀疑是假的，因为它上面没有编号。”

    同行的长沙律师刘志江分析认为，绿茵苑的土地性质全部属于划拨用地，意味着当年《协议》中房产局与开发商是合伙关系，其实质是行贿、受贿关系，房产局应该构成单位受贿罪，应追究其主要负责人和直接责任人的刑事责任。同时，在廉租房福利土地上建商品房出售，分成协议里所说的节省的税费，实质是把国家本应收缴的土地出让金和税收在分成协议的掩盖下进行私分，其目的是侵吞国有资产，在损害国家利益的同时也损害了业主的利益。

    “以最低程度计算，即使政府同意改变土地性质，每户业主至少要交500元/平方米的土地出让金，仅此一项就是千万元以上。”他说，商品房销售合同中注明的土地性质为出让地，其实为福利性质的划拨地，开发商的欺诈行为损害了买主的权益，不仅要补交出让金，还应依法重罚。而岳阳市将此事的调查交给同样负有责任的规划部门，让人匪夷所思。

    岳阳市委宣传部门负责人称，当年主管的副市长刘力群已退休多年，难以找到。

    一直在研究湖南省内保障房建设的南华大学教授罗万里认为，去年暴露的益麻经适房违规现象与此次岳阳廉租房事件一样，都跟我国现有的土地制度有关。

    罗万里认为，土地的所有权主体、经营权主体、管理权主体都是政府。我国的土地市场化程度很低且监管不够，使土地成为实现某些政策的工具。一些地方政府宁愿投资宏大的工程项目，也不愿意将钱花到民生项目上，多采取政府出土地、吸纳社会资本合作的方式建经适房、廉租房。政府作为公共部门和私人资本有这样的博弈之后，如果一味迁就私人资本，就会以牺牲法律和政策作代价，也容易给一些人侵占国有资产的机会。