谁说土地使用权免费 “自动续期”无可争议

    如果按照《物权法》第149条到期自动续期的规定执行，岂不是谁的房屋土地使用权期限越短谁就越占便宜，反之，哪个开发商遵纪守法，不在工业用地、商业用地上建设低于70年的商品房，开发商以及购房此类商品房者岂不吃了大亏？

    4月26日，《中国青年报》“青年话题”版刊发《如果物权法有效房地产法就该修订》一文。该文认为，如果法律认定《物权法》对于时限到期的房屋“自动续期”有效，那么，《房地产法》中关于到期后续缴出让金的规定就应当予以修订。

    对此，我的看法是，通过修法，解决法律打架的问题固然重要，但是，修订法律不能以鼓励违法违规为前提，不能形成谁守法谁吃亏，谁违法谁占便宜的事实和结果。

    仍以温州到期房屋为例。据媒体报道，温州当年确定土地使用期限时共有20年到70年多种方式供居民选择。一般来说，期限越短，购房时交的钱越少，期限越长，购房时则交钱越多。在全国其他城市，即使是在1990年5月19日，国务院公布《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》明确居住用地70年，工业用地50年，教育科技文化体育卫生用地50年，商业旅游娱乐用地40年，综合或者其他用地50年期限，以及国家于2007年公布物权法以后，少于70年土地使用权的住宅仍然大量存在，如一些在工业用地、商业用地用途上建造住宅等。此类情况与当年温州存在的同样问题是，土地使用权期限越短，商品房价格就越便宜。

    一个不可忽略的事实是：温州市的20年土地使用权房屋，以及在工业用地、商业用地土地性质上建设住宅，其时间都发生在1990年国务院公布国有土地使用权转让条例之后，其明显属于违法违规行为。对于上述情况，如果按照《物权法》第149条到期自动续期的规定执行，岂不是谁的房屋土地使用权期限越短谁就越占便宜，反之，哪个开发商遵纪守法，不在工业用地、商业用地上建设低于70年的住宅，开发商以及购房此类住宅者岂不吃了大亏？

    笔者注意到，温州20年土地使用权房屋到期续费案例被媒体报道以后，之所以形成2007年出台的《物权法》与1994年出台的《房地产法》在关于土地产权到期后是否续费问题上发生矛盾，其根源在于一些专家学者一再斩钉截铁般向社会宣称：物权法第149条规定的“自动续期”是无可争议的免费。更有媒体报道：当年参与《物权法》起草讨论活动的亲历者之一、北京市才良律师事务所主任、行政法律师王才亮说，《物权法》中规定自动续期在当时出台之际，是“毫无争议”的，“到期续费”之说于法无据。

    事实真是这样吗？我查阅2007年3月6日经第十届全国人大第五次会议通过的《中华人民共和国物权法释义》，第149条解读明确：“住宅建设用地使用权届满的，自动续期。续期的期限、土地使用费支付的标准和办法，由国务院规定”。怎么就成了“毫无争议”的无偿、免费？

    退一步讲，即使因为温州案例被曝光而需要修订相关法律，起码目前看来，不应该是围绕土地使用权到期后是否续费来修订，而应当围绕如何保障居民70年土地使用权合法权益不受损害或少受损害来进行，如对土地使用权期限严重缩水的房屋，开发商该如何赔偿；在只有50年工业用地40年商业用地上开发住宅如何追究法律责任等，这些才更具普遍性和现实意义。

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