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在“租售同权”的大背景下，长租公寓站上了政策的风口。
7月初，上海推出两块分别位于张江南区和嘉定新城的“只租不售”地块。同样在7月，广州率先明确保障租购同权，赋予符合条件的承租人子女就近入学等公共服务权益，允许商业用房改租赁住房，鼓励城中村做好安防统一出租。
随后，住建部等九部委联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（以下简称《通知》），要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场，在广州、深圳等12个城市开展首批住房租赁试点，明确各地要搭建住房租赁交易平台。
加快住房租赁市场的发展，除了规范监管外，一个非常重要的支点是提供大量稳定持久的可租房源，尤其是长租公寓在未来的发展引人关注。
长租公寓成风口
“未来，传统租赁模式将会逐渐消逝，规模化、机构化、专业化的资产托管是主流模式，同时会诞生超大型的资产托管企业。”总部在北京的长租公寓企业自如的CEO熊林告诉中国青年报·中青在线记者。
熊林说，虽然长租公寓行业竞争激烈，但是房屋租赁的市场占比仍然较低，目前政策环境宽松，长租公寓行业的发展势头很好。自如已进入北京、上海、深圳、杭州、南京5大城市，房源保有量超过35万间，累计租客超过85万人，业主数量超过15万。
“过去租赁市场的供给方主要是散户房东，国家有意支持、引导机构和长租公寓的发展，提供有组织、成规模的租房供应和管理。”上海易居房地产研究院副院长杨旭红向中国青年报·中青在线记者表示，随着一系列租房政策的出台，整体环境越来越有利于长租公寓市场的发展。
看到《通知》后，优客逸家CEO刘翔感叹，一些列租房新政对整个长租公寓行业既带来利好，也提出了挑战。他所创办的优客逸家公司是一家长租公寓领域的创业公司，目前在成都、武汉、北京、杭州4地运营，累计管理房屋超过30000间。
根据华菁证券今年6月底发布的《长租公寓行业报告》（以下简称《报告》）的预测，未来中国的品牌公寓将同时存在集中式、分散式和托管式三种模式，如果品牌公寓未来能达到10%的市场占有率，整体的公寓数量将达到1060万间，Top10的管理公司平均管理间数为46.8万间，TopOP2的公司平均的管理数量将达到99.3万间。
应届毕业生成争夺焦点
长租公寓正受到各方青睐，不仅许多专注长租公寓领域的创业公司获得资本的垂青，房地产企业、酒店集团、住房中介机构也纷纷入场。
《报告》显示，目前长租公寓市场主要有四类参与者：以万科泊寓、招商壹栈为代表的具有房地产开发商背景的公寓管理公司，利用母公司手中的闲置自持资产进行升级改造；以自如、相寓为代表的具有中介背景的公寓机构，将长租公寓作为租赁中介业务的变形投入市场；酒店类背景的公寓商，如华住集团参与投资的城家、铂涛集团打造的窝趣等，其对住客和存量物业的管理经验十分丰富；创业公司则是目前长租公寓领域数量最多的参与者，他们在资源端和资金端都没有先发优势，但经营思路和方式灵活，通常能在一个细分领域中实现超速跨越。
虽然各类长租公寓都有不同的运营风格和特色，但年轻人，尤其是应届毕业生，已然是这个市场竞争的焦点。免押金，房租月付，免服务费……各家长租公寓推出的租房优惠一波接一波。
日前，58同城推出一项专门面向2017年应届毕业生的租房活动——新巢计划。6月15日～7月21日，2017年应届毕业生在北上深租赁58品牌馆旗下合作的公寓，可申请“零押金”、“房租月付”等福利。
“新巢计划”的毕业季租房优惠并非国内首例。蛋壳公寓、自如等都相继推出毕业季房屋租赁的优惠活动，且优惠形式大同小异。这些优惠活动紧扣应届毕业生资金短缺的痛点，主打“零押金”、“月付”。
例如，自如从2013年开始推出的“海燕计划”，旨在为初入社会的大学毕业生提供专属租房资金支持，每一年都在延续“月付0押金”政策。据自如公关负责人宋丽亚介绍，截至7月14日，已有超过2万名应届毕业生通过“海燕计划”入住自如，较去年同期增长近一倍。
“对应届毕业生的持续高频投入，从长远来看是正确的选择。”宋丽亚如此表示，这或许可以解释长租公寓费尽心思吸引毕业生的原因。
价格偏高，可望不可即
不过，对大多应届毕业生而言，长租公寓似乎仍有点可望不可即。
2014年大学毕业后，张秋正式开始了“北漂”生活。3年来，她大部分时间租住的都是自如的房间。她认为，对于没有租房经验的毕业生来说，自如等明码标价的品牌公寓比较合适。“但同等条件的房子，自如的价格会比其它品牌贵一些，所以手头资金紧张的学生可能会嫌贵。”
在记者采访中，很多应届大学生表示还是倾向选择小中介，“初来北京，现在还在实习期，生活费本来就已经紧巴巴的，能省一点是一点。”90后的李涛（化名）现在住的是自如，刚毕业的时候租的是地下室。
除了价格偏贵之外，年轻人对长租公寓的另一个切身感受是想找到合适的房源非常难。“想在北京找到满意的房东和房源实在不容易。”张秋感叹。
据《报告》统计，我国目前品牌公寓的数量不到200万间，占整体租赁市场的比重约为2%，集中式公寓龙头公司的平均管理规模在2万～3万间左右，分散式公寓龙头公司管理规模在50万间左右。
针对房源不足，《通知》提到积极盘活存量房屋用于租赁。鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等，按规定改建为租赁住房；改建后的租赁住房，水电气执行民用价格，并应具备消防安全条件。探索采取购买服务模式，将公租房、人才公寓等政府或国有企业的房源，委托给住房租赁企业运营管理。
上述规定和市场趋势让优客逸家长租公寓CEO刘翔感到，未来在房源获取问题上，将与国企有更多合作机会：“当下的最佳选择是，让有低成本资金和房源政策优势的国企解决好资源供给问题，有活力、市场化的民营企业解决好效率和用户体验等服务运营问题。”
穿高跟鞋做百米冲刺
在长租公寓企业的运营管理中，获取房源只是第一步，之后的出租营销、租后服务等许多环节都考验企业经营者的运营管理能力。因为产业链条太长，盈利一直是长租公寓行业的普遍难题。
《报告》指出，我国长租公寓一直处于谨慎发展状态，原因之一是资产价格的高企导致国内租金回报率长期较低，这使得长租公寓的拿房成本高且企业很难在起步阶段自持物业。
相关统计显示，在入住率为95%的情况下，拿房成本达到租金收入的60%，则息税前利润率为0。人房比达到11人/百间则息税前利润率也将为0。综合来看，55%的拿房成本占比和百间65%的入住率是盈利的临零界点。这样的利润结构意味着长租公寓并不是一个盈利空间很丰厚的行业。
在实现盈利的问题上，刘翔和他带领的优客逸家团队颇有心得。今年4月，优客逸家在成都市场首次实现单城盈利，目前已经连续3个月实现盈利，且盈利增速在加快。据刘翔透露，“上个月是3%的息税后净利润率”。成立于2012年的优客逸家也由此成为长租公寓行业首家宣布规模化盈利的企业。
对于大多数长租公寓企业的盈利难问题，刘翔认为，首先是房源覆盖密度不够，或者说房源规模还没到盈利的临界点。“半径3公里内，你有10套房子，和有200套房子，所对应的人效有巨大差异。房源越集中，人效就越高，运营成本就越低。”刘翔说，规模和密集度是长租公寓行业盈利的基础。“基本上一个城市在1.5万间左右的规模，才是个比较舒服的临界点，这个优客在成都是验证过的。”
熊林则表示，长租公寓市场的利润空间主要来自创造产品附加值和提升运营效率。他介绍了自如的具体做法：通过大规模的供应链提供优质低价产品，“原来个人采购一个床垫要1000多元，自如整体采购可能只需要800元”；提供增值服务以创造附加值，“收取一个月的佣金，不仅匹配信息，还提供宽带、双周保洁、维修等基础服务”。
由于具有跨行业、跨地域、跨周期、分散化、非标准、推广销售不同步等特点，长租公寓的规模化复制和运营效率提升并没有那么容易。如何既保持增长，又保持健康指标？用刘翔的话说，“这就像穿高跟鞋做百米冲刺，是对管理运营能力的极大考验”。
“这个行业价值链很长，从拿房、生产、租房和运维，每个环节都有很多风险点，都会把你的利润吞噬。”盈利的经验告诉刘翔，要实现对各个环节的有效运营管控，背后需要依托非常强大的IT系统支持。
对于长租公寓的未来前景，杨旭红认为，企业自身难以盈利是一方面，政府的政策支持力度偏小也是原因之一。杨旭红建议，政府可以考虑给长租公寓企业减免企业增值税、企业所得税，或者缩短租赁用地使用权的年限，从而降低租赁企业的成本。
