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9月1日起，凡在北京租房都需进行合同网签和备案登记。这一新规源于全国首个规范住房租赁的地方性法规《北京市住房租赁条例》。条例规定，出租人应当在租房合同签订30日内，办理住房租赁登记备案和出租登记。
从民法层面说，私人契约只要满足主体适格，意思表示真实，内容不违法、不违反公序良俗等法定要素，就是受到民法保护的有效合同。合同以当事人合意为准，且大多关涉个人隐私或商业秘密，并不以备案或公开作为生效要素。要求合同网签备案只是基于监管需要的例外，属于对合同自由的必要限制。
购房合同网签早已众所周知，不办理网签就无法进行房产过户登记。因为房产交易金额较大，且对普通家庭来说，在家庭财产份额中占比很高，购房合同网签有利于保护弱势购房者利益，能够避免“一房二卖”等市场乱象，对规范房产交易发挥了重要作用。与此相似，租房也要网签合同，同样是基于近年来房屋租赁市场乱象迭出之现实，大有规制之必要。
可以想见，当租房行为全部进入监管部门的视野之内，以前“潜伏在水下”的租房市场将公开化，租房市场的游戏规则也将发生重大变化。租房合同网签之后，房源的真实性、从业人员的管理、租金押金的监管等都会得到进一步规范。对规范运作的租赁中介而言，租房合同网签几乎没有影响；“黑中介”等不规范的市场主体，则有可能会被逐出市场。
更重要的是，租房合同网签有利于真正落实“租售同权”。在此之前，办理各种事项时，购房者可以拿房产证作为凭证，租房者手里却没有任何凭据。不是因为政策过松，刺激了各类租房合同造假行为，就是因为政策过紧，让“租售同权”遭遇看得见够不着的“玻璃门”。网签之后，租房者凭借网签合同备案编号，同样可以办理申领居住证、积分落户、子女入学以及公积金提取等公共服务。
关于租房合同网签，公众最主要的担忧是：会不会导致租金上涨？这种担忧主要基于两个原因：一是小中介大量退出市场，大中介可能坐地起价提高中介费；二是租房合同网签之后，房东的房租收入再也无法隐匿，相关税费可能会转嫁给租房者。
这些担忧当然可以理解，却并无过多必要。一方面，既然租房合同网签本身是强监管模式，乱涨中介费肯定会受到遏制；另一方面，房东租房收入的个人所得税等，会不会转嫁给租房者，主要取决于市场供求关系，而非租房合同网签。事实上，租房合同网签更有利于监管房租的不合理上涨。《北京市住房租赁条例》就明确规定，“住房租金明显上涨或者有可能明显上涨时，市人民政府可以采取涨价申报、限定租金或者租金涨幅等价格干预措施，稳定租金水平，并依法报国务院备案。”
北京以立法形式要求租房合同网签备案，开启了针对住房租赁市场全新的监管模式。北京的先行先试，将给其他地区积累丰富经验。期待租房合同网签能够更好保护交易各方特别是租房者的合法权益，并尽快在全国范围内推广。
舒圣祥
