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位于重庆市九龙坡区的民主村又热闹了起来。
饭点未到，社区食堂就来了几位自带茶杯的老人，在一墙之隔的读书角，年轻人正坐在电脑前敲字。等到中午开饭，更多年轻人会从附近的商场、写字楼下班，到这里排队用餐。
百米之内，开了3家咖啡馆，店主也被称为“主理人”。与主理人一样时尚的创业青年，曾在不同的地方打拼，去年开始陆续回到这里创业。
来打卡的游客与建设渠、老邮筒、老火锅店合影，走进红砖墙的社区会客厅，了解这里如何从工厂家属区变成新社区、新商区、新景区……
变化从2021年年底开始。当时，民主村片区启动第一期城市更新项目。一年半后，当地人惊讶地发现，曾经衰老的社区像老树一样通过“嫁接手术”获得了新生。
城市体检“问需于民”
76岁的彭其碧从小生活在重庆建设厂家属区，上次看到这么多年轻人在民主村来来往往，还是在建设厂最红火的上世纪五六十年代。
建设厂的历史最早可追溯至1939年汉阳兵工厂西迁时，它曾是抗战后方最主要的国防工厂之一。彭其碧说，能够进入建设厂工作曾是几代人的骄傲，住在周边同样有荣光。由民主村社区、劳动一村社区等家属区组成的民主村片区，在“企业办社会”时期，拥有厂属的学校、医院、电影院、菜市场和商店。
到了上世纪90年代，城市发展、产业变迁，建设厂退城进园。原址上建起万象城商圈，与另一侧的杨家坪商圈对民主村形成“左右包夹”之势。曾经给居民带来荣光的家属区，也日渐衰败。几代同堂的家庭，房间不够住，在一楼外围搭起越来越多的简易房，临街的路两侧也延伸出摊贩的棚户。
2020年年初，九龙坡区住房城乡建委为民主村片区做了一次“城市体检”。该片区居住建筑约61.53万平方米，常住居民人数约20085人，老年人占较大比例，租赁人口占半数。“问需于民”是城市体检、规划起草前重要的一步。
这份“体检报告”显示：该片区年久失修，区域内公共配套缺失、交通拥堵、居住品质差，部分老旧房屋存在结构安全隐患，房屋漏水、道路破损、车辆乱停等问题十分突出。
围绕城市更新工作，九龙坡区住建部门举行院坝会、座谈会、入户走访等30余场专项活动，充分吸收了400余条居民的意见和建议，并邀请市、区相关部门专题研讨解决方案。
通过这次体检，九龙坡采集了关于城市建设开发管理的相应数据，并形成了较为完整的数据库，“城市改造提升让数据说了算”。
记者翻阅当时的“问诊”资料发现，民主村片区居民较为集中的需求包括规范停车管理，对公共楼梯和扶手维修、更换，疏通或改造排污管网，增设菜市场、便民服务中心、便利店等公共服务设施，增加小区绿化……
留改拆增“服务于民”
九龙坡区住房城乡建委主任杨扬告诉中青报·中青网记者，“城市更新”的关键是改变过去大拆大建、推倒重来的做法，注重尊重居民意愿和历史沿革，因势利导、因地制宜，将生态修复与配套完善相结合。
总体来说，九龙坡的城市更新工作可简要概括为4个字：留、改、拆、增。具体来说，就是要“保留文化特色”“改善宜居环境”“除险腾挪空间”“补齐设施短板”，全面完善社区的生活功能、产业功能、生态功能、人文功能、安全功能。
片区内的建设渠是早年建设厂为家属区修建的排洪渠，年久失修后垃圾污物横流，被居民称为“下水道”，旁边的社区医院被戏称为“下水道医院”。
居民提出整治“下水道”时，一些年纪大的居民希望保留排洪渠，因为在他们小时候这条渠是干净的，能听到潺潺水声——那是属于他们童年的记忆。
最终，负责设计、施工的九龙城市更新公司修复了排洪渠，并保留了片区内164棵大树，对重点区域的大树进行“一树一景”设计，修建了“建设渠社区公园”。树下空间和水渠平台成为老人、孩童休憩玩耍的场地。
2023年4月28日，九龙坡民主村片区翻开崭新的一页：城市更新项目一期正式亮相，共改造32栋、3834户老旧居住空间，改造环境面积约9万平方米，新建共计3000平方米的社区食堂、服务中心、卫生院等公共配套设施。
那座“下水道医院”已成为这一片区新的卫生服务站，主体建筑修葺一新。针对社区老年人多的现状，服务站新增口腔科、预防保健门诊、中医馆，并增加了三分之一的医务人员。
“居民的要求听起来复杂，但是总结起来就是12个字：衣食住行、生老病死、安居乐业。”重庆九龙坡城市更新建设有限公司董事长唐万民表示，城市的核心是“人”，社区是城市最小的细胞，牵系着千家万户，最能反映居民在日常生活中的所需所求。
市场化运营“高效为民”
如今的民主村已打破行政社区界限，构建起宜居宜业、便捷丰富的万象城-民主村-杨家坪“十分钟生活圈”。
30岁的封莎出生于杨家坪，在她的印象里，小时候的民主村是“火锅村”——到处是火锅店，也曾因为杂乱成为她不敢独自前往的地方。
大学毕业后，封莎前往成都，成为一名时尚搭配师。去年，她路过新的民主村，一眼就被社区环境吸引，随即租下建设渠后面的一套房子，开了一家“新古拙”风格的咖啡馆，营业额最高的一个月有6万多元。
咖啡馆门前的帐篷下，经常会有老人闲坐，有时会拿着杯子续开水，有时也会提来新鲜的蔬菜、刚做好的油辣子送给他们。封莎说：“我们理想的地方不仅是能做很多自己想做的事，也有周围的人带来的很多温暖。”
“城市更新，一般人认为它就是一个空间上、物理上的改造。实际上，我们在城市更新的过程当中，将‘投、建、管、运、治、融’全生命周期理念贯穿始终，不光是改空间，还要促经济、推进社区的基层治理，实现城市的和谐发展。”杨扬表示。
重庆九龙坡城市更新建设有限公司通过“社区房东变运营股东”模式，将居民自持店面、老旧农贸市场、居民楼栋、民主村粮店、建设厂门面等闲置资产，交由专业运营商统一招商运营，引入文创、商贸、便民市场等市场主体，通过闲置资产入股、收益分成模式实现“房东变股东”，收益共享、风险共担。
当前，民主村片区已入驻100余户商家，包括靠山路泰餐、库迪咖啡等新潮店铺，牧马人火锅、黄粽仁等传统品牌，盘活了1万多平方米的经营面积。
市场化运营体现在每一个社区主体中。比如新建的社区食堂，通过引入本土优质餐饮企业，采取“公共食堂+个性化餐饮服务”运营模式，在满足社区居民就餐需求的同时，对60岁以上老年人就餐给予最高40%优惠，通过周边餐饮档口创造更多收益，有效解决公益与营利平衡难题，实现“微利可持续”。
目前，民主村片区一期项目初步实现“居民新家园、城市新纽带、创业新天地”的目标，入选全国完整社区第一批示范案例、全国“一刻钟便民生活圈”示范案例。
九龙坡区委书记覃昌德向中青报·中青网记者表示，推进城市更新三年攻坚行动，九龙坡取得了“人居焕新、内涵更新、制度革新”的积极成效，为加快建设“东西一体化、全域现代化”大美九龙坡注入了空间重构、产业重振、风貌重塑、生态重生、人文重现的强大活力。
中青报·中青网记者 耿学清
