原拆原建蹚新路 老城长出新烟火

　　老旧危房如何改造成宜居空间？看看这里交出的答案。

——————————

　　建造时间仅几个月，广州市越秀区洪桥街道“黉桥·小石集”（以下简称“小石集”）的一众危旧房已全然焕新，在原拆原建模式下，崭新的小楼立起来了、路宽了、环境好了……不少居民对洪桥街道办事处主任王飞说：“要为这个项目竖大拇指点赞。”

　　在城市更新的大浪潮里，老旧危房如何成为安全舒适、配套完善、文脉彰显的宜居新空间，已成为很多城市的“必答题”。

　　此前，中央城市工作会议明确，以推进城市更新为重要抓手，大力推动城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效，牢牢守住城市安全底线，走出一条中国特色城市现代化新路子。

　　小石集则在探索如何在广州这种超大城市寸土寸金的老城区，通过原拆原建的方式，生长出兼具烟火气息与现代风貌的新图景。

　　建筑增量为原拆原建按下“加速键”

　　小石集地处越秀老城区腹地，19栋房屋多建成于20世纪60年代至80年代，历经数十年风雨，建筑结构老化、墙体斑驳、管线杂乱。这些建筑多是C、D级危房，安全隐患突出。

　　“以前这里房子老化严重，一下雨就渗水，台风暴雨天街道最担心垮塌。”王飞坦言，小石集的改造需求十分迫切。2023年7月，该项目就开始入户征求居民意见。

　　2024年年中，《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》（以下简称《办法》）出台，为该项目按下了关键的“快进键”。新政落地后，该项目的设计思路彻底打开：首层采取骑楼架空的设计，退让出一条宽6米、高4米的连续公共空间，消防车、急救车可以直达楼栋，为居民打开“生命通道”；同时，通过整体规划，打造出一片采光中庭天井，让居民告别“黑房”；四楼还设置退台，保障周边楼栋采光通风。

　　在广州市城市更新规划设计研究院董事长骆建云看来，原来只要求C、D级危房必须排危，新政扩围后，相当于中医“治未病”——提前消除安全隐患、提升居住品质。

　　“用足建筑增量政策，让居民在通风、采光、公共空间上实现了质的飞跃。”王飞说。

　　资金问题始终是危旧房改造面临的最大难题之一。小石集则采用了“业主出一点、企业投一点、政府补一点”的三方共担筹资机制。

　　城市更新“协奏曲”：居民是并肩同行的共创主体

　　“老旧小区改造，共识难聚”，往往是一道大坎。产权复杂、诉求多元、利益分歧大……原拆原建往往面临漫长的沟通博弈。有的项目甚至需要与居民沟通上百次。

　　骆建云直言，虽然小石集建造时间短，但是设计方案却打磨了近2年，改了一版又一版，与居民反复沟通，原拆原建面临产权归宗、居民意愿征集、共识达成、利益平衡、改造后如何运营实现可持续发展等问题，“现在全国自主更新、原拆原建所面临的问题，小石集项目基本上都遇到了。”

　　“这样的城市更新，既要解决安全问题，又要解决民生问题，同时还要解决社会经济发展问题。”骆建云谈到，城市更新是一项系统性工程，政府部门、设计单位和基层干部、居民都需要转变观念，同向发力，形成共识。

　　“群众的意见尤为重要。”骆建云发现，一个明显的转变是：城市更新不再是设计师的独角戏，居民已然成为并肩同行的设计主体。打磨改造方案的两年间，设计团队一直在根据居民意见调整，比如有的独立产权业主不愿上层加盖，方案便调整为退台；该项目楼贴楼的情况较多，采光差，方案便调整为挖出一个小天井，让所有人家都有阳光。

　　此外，骆建云还认为，设计方案打磨时间长与过去参照的政策不够清晰有关。随着《办法》的出台，明确在总户数不增加的前提下，对于套内建筑面积不超过90平方米的成套住宅，每户原有厨房、卫生间面积小于《住宅设计规范》最低标准的，可以适当增加使用面积，让各方有清楚依据。在小石集项目中，厨房按照约4平方米，卫生间按照约3平方米的标准进行调整，一些小户型业主得以扩容。他说：“这是一个很大的进步。”

　　智能建造让建设“快静优”

　　在原拆原建模式中，老城区空间狭小、人口密集，传统施工存在噪音大、粉尘多、工期长、易扰民等问题。

　　作为小石集项目施工单位技术负责人，广州建筑产业研究院集团工作人员陈永强介绍，该项目创新采用了钢结构模块化建造技术，56个箱体在工厂预制生产，集装修、机电、管线于一体，到了现场，直接像“拼积木”一样吊装拼接，“像造汽车一样造房子”。

　　新技术带来高效率、低干扰。2025年6月24日，该项目开启首个模块化箱体吊装，当年8月5日，箱体吊装就已全部完成，8月6日，样板间就开放了，当年10月23日，项目全面完工。陈永强表示，工期较传统模式缩短60%，施工过程中，噪声、粉尘、建筑垃圾大幅减少，最大限度降低了对居民生活的影响。他说：“商户可以尽早回迁，提前产生收益，这是他们最希望的。”

　　“改造后安全、敞亮、舒服。”这是小石集居民的共同感受。

　　如今，小石集房屋已更换为稳固的钢结构模块，抗震抗灾能力显著提升；雨污分流改造完成，告别污水直排；电力、通信、广电三线全部下地，老城的“里子”也焕然一新。

　　改造后的小石集，成为运营有序的现代化社区，不仅从破房子、烂房子变成了“好房子”，更为关键的是，社区配套更完善了。4层小楼装上了电梯，还配套了健身房、阅读室等，“一老一小”有人管了，老人可以去长者颐康中心，小孩则可以送到嵌入式普惠托育点。

　　从过往的老旧小区改造情况来看，“重建设、轻运营”难题并不鲜见，改造后的可持续问题引人关注。所以，长效运营是关键，避免陷入“只改壳不改瓤”的困境。

　　骆建云在调研中发现，该区域年轻人的房屋租赁需求非常大，于是将部分区域改成了28套可拎包入住的青年公寓。小石集创新采取“整体承租+社区合伙人”双运营模式：将零散物业经营权整体归集至广州安居集团，引入原业主参与运营。

　　小石集是广州中心城区首个自主更新的原拆原建项目，体量虽小，却释放出很强的示范效应。其周边8个原拆原建项目同步推进，越秀区各街道已有二三十个项目准备复制“小石集模式”。

　　在骆建云看来，这为原拆原建模式注入了动力，也推动着城市更新的社会治理方式发生深刻转变——从过去政府大包大揽，转向如今坚持“谁受益、谁出资”的共建共治新模式。他也提到，原拆原建还存在不少问题没有理清楚，而且一些人还有顾虑，需要通过立法和规则、制度的不断完善，进一步助力城市更新。

　　“原来一堆破房子，一下子鸟枪换炮，迭代升级，太厉害了！”不少周边居民对原拆原建模式心生向往，甚至跃跃欲试。