房子的价格究竟是高还是低？这是近来人们热切关注的一个话题。房地产市场是高度竞争的行业，按说由此形成的价格应该是正常的价格，无所谓高低。真正市场价格是合理的价格，因为它有利于资源优化配置，不能说你是卖房子的，就说房价低，也不能因为你是买房子的，就说房价高。

    房地产商会不会相互勾结而哄抬价格？我看这种可能性很小。前些年全国就有七八家电视机生产商图谋搞联盟却没有成功，众多的房地产商就会成功？我看很难。但是，这只是一般而论。决定供求平衡的因素很多，如果有的因素加进来形成满足房地产商获取长期暴利的均衡价格，或者满足购房者的愿望而形成使房地产商长期亏损的均衡价格，那么，这种均衡价格也就算得上“市场失败”，抑或是“政府失败”，因为政府的政策可能不适当地影响了市场的供求。基于这样一个想法，我的基本判断是：房价还是高了，促成房价高的原因是导致“过度”需求的因素，这些因素有的是合理的，有的则是不合理的。我说的“理”，自然是市场机制发挥作用比较好的情况下的均衡价格的“理”。

    在北京120平方米装修好的房子的平均价格大约是85万元，是家庭平均收入的17倍，这个高度在世界上也不多见。如果想买真正的独门独户的房屋，就是对年平均收入超过10万元的家庭也只能是个梦想。引起这个高价的主要原因可能是下述一些。

    首先，中国的社会经济资源分布不合理，少数大城市集中了过多的“免费午餐”或垄断资源，使得全国有钱人盯着这几个城市的房子，有的人还似乎可以轻而易举地拿到户籍，买房子的需求就大了。有报道说，这几年北京的房子40％卖给了外地人，可见这需求是很大的，有这样的需求，少数大城市的房价不涨才怪。

    其次，是地价因素。近几年城市地产买卖的市场机制开始形成，这是一个进步，也算有关管理部门的一个功绩。地价的形成与城市土地管理部门对土地供应的控制有关，也与高房价引起的对土地的高需求有关。我国土地资源比较紧缺，国家采取计划供应土地的政策应该属于合理，如果这个因素引起土地价格上升并对房价产生影响，应该是可以接受的。但是，有的城市也可能采取人为的土地供应过度紧张政策，这个时候所产生的高地价就未必合理了。

    第三，是我国社会经济体制方面的问题。我国社会保障体制发育不健全，人们的社会生活有很大的不确定性，例如对养老的担忧，对通货贬值的担忧，对子女未来命运的担忧等等。在这种社会条件下，人们会采取一些投资方式以降低生活的风险，而比较可靠的办法是购买不动产。这样一来，不动产的所有权价格往往很高，而不动产的使用权价格却可能很低。在我国的许多城市，房价往往是房子年租金的几十倍。假如一套房子的年租金是6000元，而房子的价格却可能是30万元，相差50倍。考虑到租房的管理成本，这个倍数还要高些。这说明，社会因素进入了房子价格；人们为社会风险的存在支付了货币。联想起1988年前后高通货膨胀时期人们纷纷购买各种易于保存的商品，不惜把坏的家用电器买回家等情形，这个道理就不难理解了。

    一些地产大鳄对现行房价的辩护有失偏颇。诚然国外的百姓也多有买不起房子的，他们不得不租住房屋。如果租金合适，有人即使有钱也不买房，这种现象容易发生在市场机制健全、社会保障制度发育良好的国家。我们的百姓担忧太多，解除忧虑的重要办法是勒紧裤带买房子，而他们一旦进入房产市场，就加剧房子价格上升，而房价上升更使得他们越发想买房。这不是百姓的错啊！

    地产商似乎反对限制投机，这个主张看起来有道理，因为买卖自由是市场经济的基本原则。从长期趋势看，投机行为的确不可怕，不论囤积房子还是囤积土地，虽然会造成一时的房子供应紧张，但投机规模总有一个上限，房价最终会降下来；越是投机过度，最后价格下跌得越狠。但是，投机过度会引起地产泡沫是谁也不能否认的，国内外的经验太多了。这种情景对经济的伤害，特别是对弱势群体的伤害，自然是政府应该考虑的事情，因此政府采取措施加以防止也是合理的。

    有地产商说房子价格高，政府的税收也会增加，从而对穷人的帮助能力也会增强，由此推出的结论是高房价对穷人有利。我怀疑这个说法。政府帮助穷人是国民收入的第二次分配。从社会经济效益最大化的角度说，如果市场能解决分配的公平问题，最好不要让政府出场。政府这只“看得见的手”可不是免费午餐，他的挥动可是要消耗资源的。地产商的观点让我感到一种中国特色的存在，他们比国外地产商更喜欢政府的操作。我看政府的责任首先是要让房产市场能解决穷人的问题，在万不得已的情况下才出手。

    考虑到引起我国房产价格居高不下有上述社会经济体制因素存在的原因，要把房子价格降下来还真是不容易。但我认为政府总还可以做一些事情。依我国国情，政府调控的重点应该在结构方面，而不是总量方面。结构调控工作做好了，对总量的平衡有积极影响。应该尽快推出不动产税。设计这个税种应注意两点，第一是把这个税种作为城市地方税，由地方决定是否征收以及税率的高低，国家可以规定税率的上限。第二是要注意起征点的设计。因为中国人买房有化解社会风险的功能，在国家社会保障等改革没有完全到位的情况下，可以把家庭不动产的起征点定在100万元或再高一点。就是说，一个家庭的房产和地产在100万元以上时就开始征税，并可以实行低台阶的累进税，例如，房地产价值超过500万元，税率可以提高1个百分点。这个办法有利于穷人买房，也可以抑制富人囤积房子搞投机。这项税收的实施需要有基础性工作跟进，特别是要建立房地产价值的评价体系，发育民间评价机构。这样的工作迟早要做，早做比迟做好。

    不动产税不应该把房子的套数作为征税的依据。北京远郊的三套房子，能抵得上长安街的一套房子？楼房里的一套房子又如何与坐落在5亩地上的独立房子相比？这也是常识可以回答的问题。

    设立了不动产税，基本消除了囤积住房和土地搞投机以后，房价一定会稳定一些；如果国家没有实行通货膨胀政策，房价即使上涨也不会涨得离谱。在这种情况下当然还会有买不起房子的家庭，尤其是一些年轻人不会在就业之后马上获得购房能力，这样就会有租房市场的存在，也会有政府建造廉租房的必要。