新华社记者（胡梅娟 孙晓胜）号称“京城第一烂尾楼”的北京东华金座项目，在停工4年多后最近再次启动，原本早就应该入住的100多位业主，最乐观的估计，也要等到2008年6月才能拿到房。

    东华金座项目绝非个案。有媒体报道，北京有数十栋“烂尾楼”，大都是已经出售的期房，涉及数千个家庭。

    在现实中，几乎每个城市都存在这样的情况：购房者掏了钱却迟迟住不上房子，辛辛苦苦积攒多年的买房钱成了开发商手中任意支配的“筹码”。商品房预售制将房地产开发中存在的风险转嫁到消费者身上，成为帮助开发商“圈钱”的手段，为此人们开始重新审视这一制度的利与弊。

    7000多万元预付款被套牢

    东华金座项目位于北京宣武区两广路的南侧，1998年批准立项。最初由北京房开置业有限公司（原北京市宣武区房地产经营开发公司）进行开发。由于缺少项目启动资金，取得开发权后，北京房开置业有限公司将项目转卖给北京市中鼎房地产开发有限公司。中鼎公司支付了一部分项目转让金，向银行申请贷款，并对房屋进行预售。2003年初，项目土建部分将近竣工时，由于拖欠施工费等多种原因，项目被迫停工。

    东华金座业主李焰白告诉记者：“当初的东华金座楼盘预售出144套，涉及业主108人。我记得，东华金座是从2000年9月开始预售的，最初开发商给我们的承诺是2001年10月竣工，2001年12月入住。但事实上，从2003年5月开始，项目就完全停下来了，我们100多位业主先期交付的7000多万元预付款都被套牢了。”

    面对巨额预售款被套，而房子又遥遥无期的窘境，多位业主陆续将开发公司告上法庭。经法院判决，业主胜诉，但是开发公司并没有按照判决书承担责任，法院也未强制执行。

    走投无路的东华金座业主们认为只有在法律认可的范围内通过集体维权，才能保护自己的利益。一位业主告诉记者，要不是已经交了很多钱，他们才不愿意这样跟开发商“耗”时间。

    2004年6月11日，部分业主成立了东华金座业主自救委员会，也曾酝酿组织“东华金座业主委员会”，但因为不符合相关条件，未果。2006年10月，业主自发成立了北京东华金座咨询服务中心，有68位业主加入，筹集约30万元。

    在政府部门的推动下，2006年12月，东华金座原开发商北京中鼎房地产开发公司与世纪新联公司达成协议，对600多套房屋进行团购，东华金座楼盘也由原先的酒店公寓式设计方案改为普通住宅。大多数业主得到了延期交房的违约金，最多拿到了70多万元。

    房产纠纷：都是“预售”惹的祸

    东华金座咨询服务中心主任邢宝军认为，之所以会出现东华金座这样的“烂尾楼”，与现行的商品房预售制度不无关系。“因为有商品房预售制度，购房人几乎变成了房地产开发商的‘提款机’。”

    早在1994年，建设部就颁布《城市商品房预售管理办法》，允许开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人。目前我国各主要城市商品房预售比例普遍较高，有的城市甚至达90％以上。

    中国人民大学土地管理系教授林增杰说，商品房预售制加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。

    北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为，这一制度实施13年来，对促进房地产市场形成良性竞争态势有一定的作用。但目前这一制度所带来的负面效果远大于政策的初始目标。

    中国社科院经济研究所研究员汪利娜称，预售款是开发商一个主要的融资渠道，而且把风险也转嫁到了消费者身上，出了风险由消费者承担，获得利益则是开发商的。

    北京汉卓律师事务所律师秦兵表示，商品房预售制度实施以来，其引发的潜在问题不容忽视。目前他们受理的房地产案件，80％至90％与预售制度有关。

    具体分析在北京出现的这些“烂尾楼”，北京市建委一位负责人告诉记者，不外乎几种情况：开发商自有资金不足，楼盘销售状况不理想，项目涉及经济纠纷，开发商违法违规导致工程停工。

    严管资金链条破解预售困境

    面对商品房预售制引发的种种问题，这一制度何去何从，也引起争议。

    全国人大代表、中建三局局长洪可柱坚决要求取消预售房制度，规定开发商不能卖期房，只允许卖现房。中国人民银行金融市场司一位负责人也撰文指出，完善我国商品房预售制度，取消预售的融资功能。

    林增杰教授认为，商品房预售制度本身并没有问题，而且这一制度牵涉开发商、银行、业主、中介机构等，取消这一制度暂时不太现实。还有人担心，一旦取消商品房预售制度，市场供应规模可能大幅萎缩，从而引发本来就已经过高的房价再度攀升。

    接受采访的许多专家表示，多数“烂尾楼”的出现都是由于资金管理上导致的问题，也就是资金链断裂。所以，破解预售制难题的着力点应放在加强预售资金管理上。

    据了解，央行、银监会和建设部正在制定关于楼盘预售款专项管理的新的监管政策。这项政策以设立楼盘预售款专户为核心内容，即在该监管框架下，开发商在不同预售项目间调拨预售资金的行为，很可能被禁止，促使预售资金真正做到“只用于有关的工程建设”。

    记者从北京市建委了解到，关于监管商品房预售款的政策正在酝酿中，今后房地产开发商要在银行设立一个预售款“专用账户”，要划拨这个账户的资金，必须先递交相关申请和证明文件。新政策将从制度上限制开发商随意使用期房的预售款。

    据新华社北京6月6日电