不久前，北京市朝阳区在酒仙桥危房改造拆迁工作中，让居民进行投票表决的“民主实验”，引起了舆论的极大关注。“票决拆迁”所确立的“同步拆迁”原则，即拆迁不再采取签一户搬一户的方式，而是居民中达到一定比例的人都签订协议后，所有人就得同时搬走的举措，更是成为争议的焦点。

    我的房子究竟该谁来做主？请帮助分析解答。

    中原一居民

    在《物权法》刚刚通过并且即将实施的背景下，城市拆迁的问题很容易被上升到宪政的高度，毕竟，在现代法治的理念中，财产权是宪政的基石。但“票决拆迁”的吊诡之处在于，它是现代法治中民主和财产权保护的一次“致命的邂逅”。当民主和财产权保护发生冲突，在抽象的理论层面论证不出孰轻孰重，反倒是具体的语境分析有助于问题的解决。因为，正如民主表决不能延伸到所有领域，私人财产权保护也不能无限上纲上线。

    毫无疑问，民主意味着在公共领域抽象的人格平等，比如在政治选举、公共决策等事项上，“一人一票”的民主式表决，意味着主体在被剔除其他“外在因素”后，平等地存在着。但民主最大的悖谬之处是，虽然民主预设了平等的“起点”，但它却每每以“寡不敌众”而告终。所以，现代法治对民主预设的“紧箍咒”是，民主不能超越公共领域的界限，因为民主一旦延伸到私法领域，就会伤害到由契约自由所主导的“私法自治”，毕竟，自治意味着“我的地盘我做主”，而不是由他人越俎代庖，哪怕其中有着怎样的善意也是如此。

    所以说，为了确保民主和私人财产权保护不至于发生冲突，一个必要的前提是“公私分明”，即少数人服从多数人的民主原则，只能在公共领域，出于维护公共利益的需要被引入和适用。而在私法领域，从《物权法》的角度看，由于物权具有“对世”效力，即它是以所有不特定的当事人为义务人，所以能够决定物权变动甚至消灭的原因，只能是当事人的“意思自治”。在这里，无论物权的权利主体在数量上多么“势单力薄”，多数人也没有权力通过投票方式来决定少数人的物权。

    以“公私分明”的要求来审视“票决拆迁”的做法，就会发现“票决拆迁”之所以将民主和财产权保护置于“势不两立”的尴尬境地，不在于法治社会的这两大基本原则本身存在“问题”，而是在“票决拆迁”的语境下，“公私混淆”恰恰是一个充满悖谬的逻辑前提。毫无疑问，危房改造是出于公共利益的需要，因为经过有关部门鉴定，酒仙桥地区破旧的三四类房屋占房屋总数的70％以上，而按照建设部《城市危险房屋管理规定》，三类房屋应停止使用，四类房屋应整体拆除。所以由政府主导的危房改造势在必行，但此次危房改造的特别之处在于，它是“危改”和“开发”并举，“开发商”也将参与整个“危改”过程。

    政府主导的“危改”应当以公共利益最大化为目标，而开发商的“开发”行为自然以获取商业利润作为第一位的价值取向，当公益事业被“逐利”的野心所绑架，公益的目的难以确保也就不足为怪。这也就是为什么那么多人反对“票决拆迁”的理由所在。当民主投票取代私人协商成为商业拆迁的“合法性理由”，矛盾自然被转嫁到在财产权享有上相互平等的“邻居”之间。

    也正是意识到“政府危改”和“商业开发”之间在价值理念上的冲突，广州市一度在危房改造中确立不允许利用该类项目搞房地产开发的基本原则。因为多年实践早已证明，通过开发商进行旧城区内的危房改造是一条不成功的路径。由于危房改造的主要目标之一就是要疏散过于密集的居民，但对于将追求利润最大化放在第一位的开发商，这必然意味着其要提高容积率和建筑密度，这显然与政府基于公共利益需要进行危房改造的目标并不一致。事实上，一段时间以来，北京市在危房改造问题上，对开发商也是保持“敬而远之”。

    无疑，危房改造属于“历史遗留问题”，但“危房”在产权上的混乱状态，使得政府在危房改造中的责任担当更多的是在“向历史还债”。以北京酒仙桥工程为例，在需要拆迁的5473户当中，绝大多数都是不拥有房屋产权的国企下岗职工和离退休人员，而拥有房屋所有权的住户只有707户。既然要承担如此沉重的“危改”任务，其首先要面临的问题就是改造资金的问题。事实上，正是在资金问题的束缚之下，广州和北京甚至包括其他城市在内，在危房改造上的原则有所松动，开发商介入“危改”的开发环节成了不少地方政府的“融资渠道”。

    资金上的便利带来的却是逻辑上的混乱，如果说是否应该“危改”是一个基于公共利益考虑的民主决策问题；那么以什么方式进行“危改”则是另一个问题，尤其是在涉及独立产权的房屋时更是如此。可一旦“危改”和“开发”并举，程序上“二合一”的简化，恰恰是民主和财产权保护发生冲突的“罪魁祸首”。

    问题还要回到《物权法》中“公共利益”的界定上，因为只有在“公共利益”的名义下，以合理补偿为“对价”对私人财产权的剥夺才有正当性理由，否则任何基于商业利益的拆迁都无法绕过“平等协商”这一“意思自治”的基本要求。在《物权法》没有从正面对“公共利益”进行明确界定的前提下，公共决策领域的民主程序恰恰是弥补“公共利益”规定缺憾的一剂良药，但应该看到的是，对有独立产权房屋的“开发”，并不能“投票决之”，而应该“另当别论”，毕竟，在私领域，财产权的剥夺只能是基于权利人的“自我同意”，这正是物权作为“对世权”的本质所在。