财政部财政科学研究所所长贾康近日表示，现在各个方面打算购房的人，会有税种调整后的预期，会更多考虑适中的小户型房子。他表示，非营业性的房产如果开征物业税，建议从独立的别墅、豪宅开始。（《中国青年报》10月18日）

    应当说，对非营业性房产开征物业税，从独立的别墅与豪宅肇始，是一个非常有创意的点子。因为，这不仅能有效提高土地利用率，进而降低居高不下的房价，更为重要的是，还能减少社会各阶层的矛盾和摩擦，赢得多数民众支持。

    然而，笔者认为，虽然这位税收专家的建议从理论上讲有很强的针对性，但从政策实践来看，注定是乌托邦式的空想。原因是，在税费还没有彻底厘清、别墅与毫宅难以界定、征管系统没有到位的前提条件下，就急吼吼向毫宅征收物业税，很明显，太不现实。

    先说如何厘清物业税与现有税费之间的关系。笔者觉得，对别墅与毫宅征收物业税的合法先决条件是，取消土地增值税、土地出让金、城市房地产税等与物业税存在重合的一次性税费，否则，对消费者来讲，就有重复征税的嫌疑。

    就目前而言，在我国房地产三级市场上，无论是从税收种类，还是税收负担，在国际上都处于较高水平。譬如说，税率为3％的契税，税率为5％的营业税，从30％到60％税率为四级累进税率的土地增值税，税率为营业税7％的城市维护建设税，税率为3％的教育费附加税，税率为0．5‰的印花税，以及房屋销售所得税、二手房转让税以及多如牛毛的各种杂费……

    可以想见的是，如果在没有彻底厘清物业税与现有税费关系的前提下，就贸然征收物业税，那么此前独栋别墅和豪宅在流通环节的税费怎么办？是不是要再来个特殊处理？如此，不仅会使该税种变成一种火药味十足的惩罚税，政府也会背上“敛财”的骂名。

    其次，别墅、豪宅如何界定。拿别墅来讲，早在2003年2月18日，国土资源部就已发布紧急通知（45号令），就要求停止别墅类用地的土地供应，4年多过去了，到现在，国土资源部也没有给别墅下一个准确定义。难怪有论者认为，别墅定义如果继续模糊下去，有可能成为一个天大的笑话，它给政府公信力、土地、房价等方面带来的伤害是难以估量的。当然，对于豪宅的界定也不简单，因为各地收入不等，界定起来也相当的困难。

    退一步讲，别墅和豪宅列为被征之首无可厚非，那么，对于那些拥有两套以上住房或房屋面积大大超标的，难道就轻松地放过吗？

    此外，即便国家同意征收物业税从别墅与豪宅开始，也应该有相当一段时间准备期。一个新税种的推出，是一项庞大的系统工程，绝非像小孩过家家那样简单。就以物业税为例，不但涉及到税基、税率等如何确定，而且还有我们的征管系统——征询、评估等环节，需要严格匹配。只有各种技术条件成熟后，才有可能进入实质性征收阶段。