政府强力执法，郑州帝湖花园两栋在建高楼轰然倒塌
开发商资金链断裂如何兑现征地补偿承诺
“听说开发商资金链断了，连盖楼的农民工的工资都付不起。”有关帝湖花园开发商的种种传闻，成为郑州市中原区后河卢村村民们眼下最关心的话题。
今年2月25日14时，郑州西南郊，随着两声巨大的爆破声，帝湖花园东王府两栋在建高楼轰然坍塌——因占压河道，无证非法施工，郑州市政府决定对这两栋严重违法建筑爆破拆除。一场持续大半年、围绕违法建筑的执法与对抗执法事件，终以政府出人意料的强硬执法结束。作为地方政府强力遏制违法违章建筑的典型，这一颇具震撼性的场景出现在了第二天的央视新闻联播中。
爆破当天，后河卢村很多村民都涌到现场围观。“当时，村里很多去看热闹的人都还没意识到政府爆破这两栋楼跟我们有啥关系。”47岁的卢中品说。但随着6月31日临近，村民们开始担心已经陷入泥淖的帝湖花园开发商卢天明，能否继续兑现他对后河卢村村民的承诺。
村民们的担心
村民们的担心，源于8年前卢天明与后河卢村村委会的合作协议。在这份协议中，卢天明以每亩土地向村民补偿21万元生活补偿的代价，取得后河卢村1100多亩土地的合作开发权。生活补偿由卢天明的布瑞克房地产开发有限公司（下称布瑞克公司）分10年支付给村民。
尽管名为合作开发，但在村民们看来，村委会当年实际是以极低的价格把土地“卖”给了卢天明。按约定，布瑞克公司每年6月31日、12月31日分两次向后河卢村村民支付当年的生活补偿。随着日期临近，村民们的担心与日俱增。如今，爆破过后的粉尘和建筑垃圾早已被清扫干净，东王府工地上一片寂静。但一个被称为“卢大胆”的房地产开发商人，给后河卢村遗留下来的问题却远未随之一起消除。
变故始于2007年7月28日。由于包括规划用地许可证、土地使用许可证在内的五证均不具备，在建“帝湖花园·东王府”被郑州市政府有关部门叫停，并停办一切许可手续。但东王府一直拒不停工，随后是执法部门与布瑞克公司之间长达大半年的拉锯战。
很快，卢天明资金链紧张的传闻在业界不胫而走。“8个楼盘停止施工，包括贷款利息在内，卢天明每天的直接损失就在几十万元。这还不包括现金周转上的损失。”一位郑州房地产界人士说。
拉锯战中，郑州市国土资源局、市建委等部门多次对布瑞克公司下达行政处罚决定书，罚款总额分别为近400万元和800余万元，“但布瑞克公司只缴纳了很少一部分。”郑州市建委有关负责人说。
今年春节前，又爆出农民工讨薪事件。数十名农民工堵住帝湖花园售楼部大门讨要工钱。郑州市清欠办有关负责人透露，东王府停建8个楼盘共拖欠6家承建建筑公司、2000多名农民工3000万元工资。布瑞克公司有关负责人承认，“主要是资金链断了，恶性循环”，无法偿还建筑公司的欠款。
57岁的卢天明是郑州最具争议的房地产商人之一。知情人士说，大半年的拉锯战中，即便内外交困，有一次卢天明仍放言，就算市长来，我照开工不误。
去年7月中旬接受本报记者采访时，身处漩涡之中的卢天明还对政府的行政处罚持强硬态度，认为“东王府”在建楼盘未取得建设规划许可证，是规划局个别官员存心“刁难”，称“罚款不要紧，我们交就是了，也算是曲线救国。”
没人能揣摩这位被同行称为“卢大胆”的房地产商人的心态，两栋楼炸平后，本报记者也未能联系上卢天明接受采访。“两栋楼被炸，卢天明直接损失应该就达8000万元左右。更大的损失是无形的，他的信用也一起被炸掉了。”郑州一位房地产界人士说。
一家银行郑州分支机构的工作人员向记者证实，政府下达通知停办布瑞克一切开发手续后，银行即停止了对帝湖花园发放按揭贷款，包括已售出楼盘。
郑州市政府已成立专门工作组，处理帝湖花园善后事宜。工作组协调由几家建筑公司先行垫付工人工资，仅郑州市一家建筑商就垫付了五六百万元。
“布瑞克余下8个楼盘必须重新办许可手续，市政府工作组目前还没有一个结论性意见。至少眼下看是不可能了。”郑州市建委办公室主任杨奇说。
开发商卢天明如何创造奇迹
“回家是度假的开始！”在郑州市，“帝湖花园”一度密集的售楼广告，通过报纸、电台和电视台向潜在的购房者描绘着一个诱人的居所：中南五省最大的水景度假社区项目，总规划面积达3110亩，规划总居住人口5万人。“320亩的超大湖面”成为最大卖点。
3100多亩的开发规模有多大？帝湖花园开发商布瑞克房地产公司一位原副总经理表示，帝湖花园单个项目的开发面积是当年三门峡、许昌、商丘三个地级市一年开发量的总和。
2000年左右的郑州，城市发展方向是东向和北向，西南郊还是一片村庄和农田。火葬场位于西南郊，房地产商一般避开此地。卢天明突然高调在西南郊打造一个超大楼盘，“让行内人看不懂，只能说他是‘卢大胆’”。
但不被看好的“帝湖”很快造就了销售奇迹。“河南唯一的水景豪宅”、每平方米不到2000元的售价，很快通过密集轰炸的广告吸引了大量购房者。
一位开发商告诉记者，随着郑州市环城的三环、四环路陆续开通，城市开始摊面饼似地扩张。“又恰巧赶上一轮宏观经济的强劲增长，西南郊的开发很快热了起来，跟进的楼盘很多。”
此前，后河卢村人卢天明在郑州房地产界名不见经传。“但帝湖花园一个项目，卢天明就赚了大钱。”上述房地产界人士说。各种媒体的宣传性软文，将卢天明描述为一个“低调、谨慎、务实”、力图摆脱“农民形象”的现代房地产开发商。但同样多的高调宣传显示，这个留着两撇标志性小胡子、手戴硕大绿宝石戒指和金表的房地产商，一掷800万元，拥有了中西部地区首辆劳斯莱斯。
在同行们看来，卢天明的成功在于抓住了西南郊开发的先机。但在后河卢村村民们看来，则是因为卢天明以超低价格拿走了他们的土地。目前，同等位置的地块在市场上可以拍到300多万元的高价。
卢天明当过兵，卖过豆芽，在村里开过好几个小厂，造预制板，生产方便面，生产医用纱布，直到1992年成立郑州布瑞克房地产开发有限公司，从事房地产开发。
90年代末期，卢天明在西南边的伏牛路上开发了布瑞克大厦，定位高端珠宝大厦。但这个商业楼盘一直到现在出租率都不高。“那个地段不邻商业圈，消费能力很低，布瑞克大厦已被证明是个失败的项目。”一位房地产界人士告诉记者，布瑞克大厦已被卢天明转手给当年曾拖欠工程款的建筑商。
有媒体报道，卢天明的办公室里挂着他与某市级领导喝酒谈笑的合影，“很多人都以为他大有来头，背景很硬”。
面对媒体时，后河卢村的开发被卢天明自己演绎成了两个版本。在“帝湖花园”刚刚开盘销售之初，卢天明接受当地媒体采访时表示，早于上世纪90年代中期，他就瞄准了这个能打造“帝湖”的宝地，精心策划“水景”高档社区。
但本报记者接到失地村民反映，前往采访时，卢天明却称，他对这块邻近老刑场和火葬场的地块一直没有兴趣，只是在村委会领导一再请求下，因为“对村里有感情”、“为了给本村人做贡献、谋福利”才勉强答应投资。
开发商与村里是怎么合作的
无论卢天明如何演绎，但在后河卢村村民们眼里，在布瑞克大厦上铩羽而归的卢天明，不过凭借在本村的人脉，玩了一个空手套白狼的游戏，并因此暴富。
卢天明一手打造的“帝湖”，实际是郑州市金海水库旧址。中原区大岗刘乡的后河卢村便是挨着水库生存的村庄。没人料到，这个报废的水库日后会成为一个让人艳羡的生财宝贝。
后河卢村原村民组组长卢伟至今印象深刻。1999年11月的一天，村委会成员和包括他在内的9个村民组组长——刚在乡里开完会，一出门就被等候在外的布瑞克公司的车拉走，到了登封市一家旅社。一位乡干部、村委会主任、村支部书记和卢天明开始轮番宣讲合作开发事宜。
“大意是，政府已经将村所在地规划为绿地，如果土地让国家收回，只能拿到很低的补偿金，而交给卢天明开发，村民拿到的补偿要多得多。”卢伟回忆，由于之前未听到半点风声，各村民组组长“非常意外”。
按照合作协议，后河卢村以1196.55亩土地出资，与布瑞克公司按照3∶7的比例分配。布瑞克公司按照每亩1万元的价格给予青苗补偿（以土地使用证面积为准），地面附属物补偿一次性支付500万元。另外，按每亩21万元给予村民生活补偿。不过，“由于该项目工程投资大、风险高”，前3年每亩按2000元预支村民作为生活费用。该款自合同生效第二天开始支付，从第四年开始起每3年递增一次，每次递增15％。
如果10年开发期满有盈利，后河卢村与布瑞克公司按3∶7比例分成，生活补偿从后河卢村的应得分配中抵扣。
近1200亩地，占全村农田的三分之二还多。关系到村里1000多口人的生计，村民组组长们对这份协议心存疑虑。
酒足饭饱后，村民组组长们被安排住下。“村委会主任卢百旺、支书卢雪恩，还有副主任、妇女主任等，所有的村干部分头到各房间做工作。卢百旺的弟弟卢海旺也来做工作，他当时在布瑞克任副总。一次说不通就两次，两次不行就三次。那架势，基本就是不签，不让你走。”卢伟告诉记者，卢百旺曾在卢天明所开医用辅料厂任厂长。
各种手段下，其他村民组组长都签字表示同意，但卢伟执意不签自己的名字，被提前送回郑州。随后，卢伟也辞去了村民组长职务。
在卢百旺的个人事迹宣传材料里，后河卢村进行房地产开发，成为他带领村民致富的创举。但接受本报采访的村民们纷纷抱怨卢百旺的“率先致富”。
“帝湖花园、村里的小产权房、中原分局家属院……”村民们掰着指头数，“村里每开发一处，卢百旺就在哪里有房子，都数不过来。卢百旺在工人路上一处数千平方米的饭店，也是卢天明送给他的。村委会成员每个月从布瑞克公司领5000元工资，他们坐的汽车也是布瑞克公司送的。卢百旺的家里人也都有车。凭什么？”
记者向村委会主任卢百旺、村支书卢雪恩求证时，他们对除了汽车以外的其他指责均予以否认。“别说本地开发商，就是外地来的开发商，弄几辆车给村委会用很正常。周围都这样，汽车的产权是开发商的，但使用权归村里，车辆保养维修归村里。”卢雪恩说。卢百旺则称，自己最早在村里跑运输，收入本来就很高，都是劳动所得，“经得起检查”。
不满协议的部分失地村民一再上访反映。卢天明和卢百旺对本报记者表达了他们的委屈—尽管布瑞克公司当时跟村里签署了盈利后分成的协议，但为了防范开发失败的风险，所以定了一个“兜底”条款。如果10年内不能完成整体开发，或者亏损，布瑞克公司也必须按照每亩21万元补偿村民。
“明面上说是村里与卢天明联合开发，其实是卖给他了。他们说在联合开发和给补偿之间二选一，那布瑞克公司和村委会就应该公布每年的财务报表。但这么多年，村里根本没搞过财务公开。”村民卢大庆反驳说。
一些村民开始联名逐级反映举报。从大岗刘乡到中原区，从郑州市到河南省，到国土资源部。“很奇怪，每次举报材料最后都能回到卢天明手中。”参与上访的卢中品说。
8年，土地变迁过程就搞不清了吗
后来的资料显示，2001年1月18日卢天明与后河卢村签定了合作开发协议后，又经过一番运作，将城市规划中本为绿地和公园的地块“变更”为房地产商业开发用地。
按2002年之前的城市规划，后河卢村和金海水库所在地被规划为绿地和公园。2002年郑州市政府一纸文件（229号文）作出调整，在保证水面不少于300亩的前提下，东西两侧调整为居住开发用地，并将开发权赋予布瑞克公司，以补偿该公司开发金海水库公园和公共绿地的费用。布瑞克公司需以800亩园圃为基础，出资征地建成不得少于1200亩的公园。229号文要求有关部门监督尽快执行。
郑州市政府当初为何将绿地调整为居住开发用地？经过了什么样的变更程序？本报记者就上述问题采访郑州市城市规划局，有关负责人表示“年代久远，现在已经搞不清楚了”。
政府文件要求布瑞克公司必须“做”出300亩的水面，并建成不得少于1200亩的公园。8年过去了，“帝湖”水面不足300亩，本应由布瑞克公司“尽快建成”的1200亩公园不见踪影。采访中，记者未能确认究竟该由哪个政府部门具体负责当年文件内容的监督执行。“我们对布瑞克公司不兑现承诺的行为一直有意见。”郑州市国土资源局一位官员说。
尽管少数村民坚持上告，但还是无法阻挡后河卢村以一种意想不到的方式“融入”快速发展的城市体系。
卢秀珍对2000年的那个春天记忆犹新。“当时地里的麦子、菜籽、蔬菜长得可好，有一天，布瑞克公司的推土机突然就开过来了，全给推平了。满地的好庄稼啊。”
“有些田地被推平了，却撂在那里不开发，一些村民又种上了庄稼。那年年中，布瑞克公司又强行推平了一次。一些村民坐在地里，嚎啕大哭。”卢秀珍说。
卢伟指着一大片被围墙圈起来的土地告诉记者，“那里原来就是我们村的耕地，都是能种葡萄和蔬菜的良田。”采访中，记者不时看到标有“帝湖花园”字样的垃圾车驶进这片荒地倾倒垃圾。当年的良田撂荒多年，已经变成了一个巨大的垃圾场。
村民们举报，布瑞克公司圈占300多亩土地却不开发，任其荒芫。郑州市国土资源局给出了不同的说法。该局副局长杨庆华告诉本报记者，那些撂荒的土地使用权仍属后河卢村，面积也应该不到100亩。但杨庆华带领记者实地查看那两块荒地的时候，却看到被围墙围起来的荒地上竖着几块大牌子，上书“帝湖花园”四个大字。
“这次我才知道，还有这样一份合作开发协议。”杨庆华说。他告诉记者，根据法律法规，村集体土地转化为开发用地只有一种途径，那就是由国家征收后进入二级市场，转让或者划拨（现已改为招拍挂）用于房地产等商业开发。换言之，后河卢村村委会根本无权擅自将耕地拿出来与卢天明联合开发房地产。
杨庆华告诉记者，“所谓3110亩只是开发商的单方面宣传，事实上我们发放土地使用许可证的面积只有789亩。”布瑞克公司办理土地使用许可证的789.703亩土地，包括应该保留的319余亩水面和道路、高压线走廊。
根据市国土资源局的说法，卢天明从后河卢村拿地1147亩的合作开发协议属非法，除掉其中实际取得土地使用许可证的789亩，余下的358亩土地的实际使用权应该还在后河卢村。
土地转让中，开发商对失地农民的青苗、地面附属物补偿应该一次性支付到位，否则国土资源局不予办理用地许可。“尽管生活补偿不在法定补偿范围内，但开发商也应该参照法定补偿一次性支付到位，保障失地农民的利益。”杨庆华说。
但在卢中品看来，可笑的地方正在这里，“按照法律，撂荒土地的所有权应该在村里，但因为那份协议的存在，实际‘控制权’却在卢天明手中。”他告诉记者，曾有房地产商试图开发撂荒多年的土地，但遭到卢百旺和卢天明阻止。
土地为何撂荒多年既不开发，也不复耕？“那些地方多年堆积垃圾，我们想复耕也没办法。”村支书卢雪恩说。
2月25日的两声巨响，让后河卢村人更加忐忑不安。“卢天明原来开发华淮小区，只给当地闫东村村民每亩17万元的生活补偿。后来就是这点钱也拖欠不给，村民曾经堵了华淮小区的大门讨要生活补偿。”卢大庆说。
后河卢村村民们的住宅紧邻帝湖家园。如今这里变成了一个热闹的集市，临近主要道路的人家将底层房屋出租，开设各种小买卖。每家每户都在自家宅基地上盖起了四五层高的水泥楼房，除了自住，多数房屋用于出租。租房者多数是外地来郑打工者。
卢天明认为，当地房屋租金价格上涨，正是他开发帝湖花园给当地做的贡献。不过，50岁的卢秀珍有不同看法，“我们外头看着光鲜（四五层楼），坐地收租。但一家七八口人，多数都没有工作。卢天明和卢百旺曾经答应村里所有的劳动力都可以到帝湖花园打工，但我们家老头子和儿子去了几天就被赶回来了。”
失去土地后，整个后河卢村的经济方式变得相当一致——借钱贷款盖房，出租后还贷款，然后盖更多房出租。村民们现在最担心“城中村”改造何时进行到后河卢村。“拆迁后就算安置很好，我们也没有房子拿来出租了。”现替人开车跑运输的卢中品说。
（应采访对象要求，后河卢村村民皆为化名）
本报郑州4月28日电