REITs市场扩围 商业不动产正式纳入试点

　　“沉睡”的商场、写字楼、酒店等商业不动产将有望产生更多现金流。

　　2025年最后一天，证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》（以下简称《公告》）。《公告》共八条，自2025年12月31日起实施。证监会有关负责人表示，此举旨在丰富资本市场投融资工具，支持构建房地产发展新模式，持续增强多层次资本市场服务实体经济质效。

　　当天同步印发的还有《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》（以下简称《通知》），其中提到“加快推进REITs市场体系建设”，并明确提出“推进市场扩容扩围”。

　　业内人士认为，推出商业不动产REITs试点将为房企提供退出渠道，缓解资金压力，在稳定房地产市场预期的同时适配居民的财富管理需要，契合当前宏观经济形势以及市场各方的需求。

　　“商业不动产REITs的全面落地，是对‘十五五’规划建议中‘盘活存量、做优增量’的实质性落实，将为REITs市场注入新的活力与动能，推动行业健康可持续发展。”申万宏源债券首席分析师黄伟平注意到，此次商业不动产REITs正式落地有诸多变化，比如在发行端支持银行保险业资产管理公司等金融机构参与商业不动产REITs业务，有序拓展原始权益人范围，在投资端，丰富覆盖REITs的指数体系。从审核机构看，商业不动产REITs的审核机构仅为证监会、沪深交易所，且将确认受理至出具首次反馈意见从30个工作日缩短至20个工作日。

　　根据《公告》，商业不动产REITs是指通过持有商业不动产以获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金。《公告》还强调基金管理人须履行主动运营管理责任，确保底层资产权属清晰、现金流稳定。

　　这意味着，从资产范围看，符合条件的商业零售、商业办公楼、酒店等商业地产项目可以通过发行REITs上市，商业不动产REITs与已发行的消费基础设施REITs共同构成公募REITs体系。“此前公募REITs主要覆盖交通、能源、市政等基础设施领域，而购物中心、写字楼、酒店等商业不动产本是国际REITs市场的主流标的。”在财通资管总经理助理叶晓明看来，过去基础设施REITs的实践为商业不动产REITs的推出积累经验，未来监管部门既能继续发挥基础设施REITs盘活公共基础设施存量的关键作用，又可通过商业不动产REITs精准对接商业不动产盘活需求，为房地产行业健康发展提供有效的金融支持。

　　与基础设施REITs不同，商业不动产REITs被业内认为具有鲜明的市场基因，更有资产升值潜力。用叶晓明的话来说，随着商业不动产REITs的推出，投资者更应当把REITs看作是有分红属性的权益资产，而非固收资产，要关注长期回报率。

　　从盘活存量资产、拓宽社会资本投资渠道，到增强资本市场服务实体经济质效，我国公募REITs市场已走过近5年。从已上市项目资产范围看，涵盖交通基础设施、仓储物流、保障性租赁住房等九类资产。

　　华夏基金发布的报告显示，我国REITs市场已成长为亚洲第一、全球第二大REITs市场。截至2025年年底，境内公募REITs市场总发行产品数量达79单，总发行规模（含扩募）突破2100亿元。2025年新发行产品20单、扩募5单，合计募资规模达473.35亿元。

　　值得注意的是，此次商业不动产REITs试点启动，并非只是资产类型拓展。证监会有关负责人表示，这是基于商业不动产与基础设施在资产属性、管理体制、运营管理和风险收益特征等方面存在的主要差异，为契合资产特质、提升制度适配性所建立的REITs分类管理制度安排。此次商业不动产REITs试点启动也标志着我国公募REITs市场正式迈入“商业不动产与基础设施REITs并行发展”新阶段。

　　证监会将商业不动产REITs制度体系初步明确为“1+3+N”的框架，即1项公告，1项通知、2项工作规程，N即沪深交易所、中国结算、证券业协会、基金业协会等单位的17项配套规则。

　　对于加快推进REITs市场体系建设，《通知》明确提出“持续加大优质REITs供给，推动市场业态不断丰富、规模有序增长”“平等对待各种所有制企业，支持民营企业通过REITs盘活存量资产，拓宽权益融资渠道”。在加强二级市场建设方面，《通知》尤其提到“加大力度引导保险资金、社保基金、年金基金等各类中长期资金入市，发挥其稳定器和压舱石作用”。

　　“我国REITs市场正从试点探索全面转向体系化高质量发展的新阶段。”在中国资本市场学会理事田利辉看来，中长期资金入市可从根本上改善REITs二级市场的流动性和投资者结构，让其从一个“小众产品”，成长为普通人也能便捷配置、具有足够深度和韧性的大众化资产类别。